Het bevakstatuut moet beter

Bij de jongste hervorming van de vennootschapsbelasting werden de vastgoedbevaks over het hoofd gezien. Een vergetelheid met vervelende gevolgen.

Vastgoedbevaks genieten een voordelig fiscaal stelsel: ze worden niet belast op de huurinkomsten die ze innen, noch op de meerwaarden die ze realiseren op de verkochte gebouwen, maar wel op hun niet als bedrijfskosten aftrekbare uitgaven. Een vastgoedbevak mag een schuldenlast hebben van maximaal 50 % van de waarde van zijn activa en moet ten minste 80 % van de winst uitkeren.

De dividenden zijn onderworpen aan een voorheffing van 15 % (tegenover 15 % of 25 % voor de andere aandelen en vastgoedcertificaten). In bepaalde gevallen, afhankelijk van het type investeerder en de plaats van zijn fiscale woonplaats, is er zelfs geen voorheffing verschuldigd. De voorheffing valt ook weg bij vastgoedbevaks waarvan ten minste 60 % van het vastgoed voor woninggebruik wordt aangewend.

Een fiscale vergetelheid

Het statuut van de vastgoedbevak worstelt evenwel met een aantal onvolkomenheden en onzekerheden. KurtDebrier, vennoot bij de fiscale afdeling van Deloitte: “Om te vermijden dat de meerwaarden die gerealiseerd worden op de verkoop van gebouwen volledig aan belasting ontsnappen, worden de latente meerwaarden op het vastgoedpatrimonium van de vastgoedvennootschap belast op het ogenblik van erkenning van de vastgoedvennootschap als vastgoedbevak of op het moment van de opslorping van de vastgoedvennootschap door een vastgoedbevak. Die exittax bedraagt 19,5 %, te verhogen met 3 % aanvullende crisisbijdrage. Dat is de helft van het vroegere vennootschapsbelastingtarief. Bij de jongste hervorming van de vennootschapsbelasting daalde het algemeen tarief naar 33 %, maar aan de exit tax veranderde er niets. Een paradox, zeker nu het vergelijkbare nieuwe Franse stelsel voor vastgoedvennootschappen amper 16,5 % oplegt. Dat tarief is lager dan de helft van het normale tarief voor vennootschapsbelasting in Frankrijk.”

Het is ook nog altijd niet duidelijk op welk bedrag de exit tax moet worden berekend. Maken de aankoopkosten (zoals registratierechten en notariskosten) al dan niet integraal deel uit van de waarde van het gebouw? “De fiscus neemt hierover in Vlaanderen een ander standpunt in dan in de rest van het land,” weet Kurt Debrier. “Nochtans is de wettekst wel duidelijk: het gaat over de waarde exclusief kosten.”

En een beperkt statuut

Alleen de vastgoedbevak zelf kan van het voordelige statuut genieten. Dochtervennootschappen vallen uit de boot. Het gevolg? “Dit betekent dat de vastgoedbevak zelf eigenaar van de gebouwen moet zijn,” aldus Kurt Debrier. “De overdracht gebeurt dus onder het stelsel van de registratierechten. Terwijl het in de sector gebruikelijk is dat de aandelen van een vastgoedvennootschap worden overgedragen en dus niet de bakstenen zelf, juist vanwege die peperdure registratierechten. Onder meer in Frankrijk en Nederland is het gunstige fiscale stelsel onder bepaalde voorwaarden ook van toepassing op vastgoeddochters van de entiteit.”

Er bestaan zelfs fiscale obstakels voor investeringen in het buitenland. Om de fiscale druk voor dergelijke investeringen binnen redelijke grenzen te houden, moeten de bevaks hun toevlucht zoeken tot ingewikkelde constructies. Kurt Debrier besluit: “De juridische – zo aangevoelde of reële – onzekerheid kan investeerders ontmoedigen. Als men onze Belgische vastgoedbevaks in een betere concurrentiepositie wil plaatsen tegenover vergelijkbare entiteiten in het buitenland, dan is het aangewezen die obstakels uit de weg te ruimen.”

Véronique Pirson

De juridische onzekerheid over de vastgoedbevak kan investeerders ontmoedigen.