HET AMERIKAANSE ALTERNATIEF

Het nieuwe statuut van de Belgische vastgoedbevaks sluit nauw aan bij dat van de Amerikaanse REIT’s. Die betalen nauwelijks of geen vennootschapsbelasting als ze minstens 90 procent van hun belastbare inkomen uitkeren als dividend. Zo wordt vermeden dat hetzelfde inkomen twee keer wordt belast. Hoewel een aantal REIT’s rake klappen heeft gekregen tijdens de vastgoedzeepbel, zijn ze de voorbije jaren zeer populair geworden door hun hoge dividenden. Dat heeft zich vertaald in een dure waardering. Belgische beleggers betalen bovendien een dubbele belasting op de dividenden: een Amerikaanse bronheffing van 15 procent en de Belgische roerende voorheffing van 25 procent op het saldo. Toch vormen REIT’s een interessante aanvulling op Belgisch en Europees vastgoed.

We stellen twee REIT’s voor: Alexandria Real Estate Equities (ARE) en EPR Properties (EPR). ARE heeft een lager dividendrendement, maar biedt ook minder risico. EPR is voor beleggers die tegen meer risico bestand zijn en biedt in ruil een hoger dividend.

Alexandria Real Estate Equities

Alexandria Real Estate Equities (ticker: ARE) was de eerste REIT die zich in de jaren negentig specialiseerde in onderzoeksfaciliteiten op toplocaties. De markt voor onderzoekslabs en -faciliteiten vereist van de verhuurder een gespecialiseerde kennis van locaties en de eisen van de huurders (farmaceutische en biotechnologische bedrijven, universiteiten). Dat vergt meer investeringen, maar dat wordt gecompenseerd door de hogere huur en de langere verhuurtermijnen.

ARE heeft een indrukwekkende portefeuille van 187 eigendommen in de Verenigde Staten, Canada en Azië, met een boekwaarde van 7 miljard dollar. De operationele faciliteiten zijn voor bijna 97 procent verhuurd. Hoewel het dividend van ARE relatief laag is (2,3 % netto), is er ruimte om dat de komende jaren te blijven verhogen. Zo wordt slechts 61 procent uitgekeerd van de cash die de activiteiten genereren. ARE heeft ook van de lage rente geprofiteerd om zich goedkoop te herfinancieren, waardoor het schuldenprofiel zeer gunstig is. Standard & Poor’s verhoogde daarom onlangs de vooruitzichten voor de BBB-kredietrating van ARE van stabiel naar positief.

EPR Properties

EPR Properties (ticker: EPR) is gespecialiseerd in recreatief vastgoed en schoolgebouwen. Het is eigenaar van 125 bioscoopcomplexen, 55 schoolgebouwen, 18 indoorski- en indoorgolfcomplexen en vier waterparken, verspreid over de Verenigde Staten. Het baat die niet zelf uit, maar treedt enkel op als verhuurder of als financier. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt een investering van 3,8 miljard dollar en is zogoed als volledig verhuurd. Het zwaartepunt zit bij de cinemacomplexen, waarvan de huur- en financieringsinkomsten goed zijn voor 70 procent van de omzet. Een kwart komt van één enkele huurder: de bioscoopuitbater AMC.

Financieel zit de groep in goede papieren. De keerzijde is dat de bezetting van dat soort vastgoed als minder stabiel wordt beschouwd dan die van de onderzoeksfaciliteiten van ARE. Bovendien is er het grote belang van AMC. EPR is daarom een iets risicovollere belegging dan ARE. EPR keert dan weer een hoger dividend uit (4,1 % netto). Het doet dat bovendien maandelijks.