Helft van de kostprijs nieuwbouwwoning vloeit naar overheid

Bouwen is duur. Vooral de overheid profiteert van de gestegen woningprijzen, zo blijkt uit een studie van de Bouwvereniging van de Vastgoedsector (BVS).

Liefst 43 % van de totale kostprijs van een nieuwbouwwoning op aangekochte bouwgrond vloeit naar de Belgische overheid onder de vorm van allerlei heffingen en bijdragen. Met andere woorden: wie een gemiddeld stuk bouwgrond koopt en daarop een gemiddelde woning bouwt, ontvangt voor slechts 57 % reële tegenwaarde. Deze conclusie houdt dan nog geen rekening met het overheidsbeslag – in de vorm van btw en RSZ-bijdragen – op de productie van grondstoffen. Als ook deze parameters worden meegenomen, berekend met gemiddelde waarden, moet het percentage met nog eens 3 tot 5 % worden opgetrokken. Dat alles blijkt uit een interne studie, die werd uitgevoerd door een aantal leden van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS).

De studie, die Trends exclusief kon inkijken, vertrekt van een woning met bouwgrond ter waarde van in totaal 345.325 euro. Daarop werd het totale overheidsbeslag berekend. Voor elk deelaspect werd eerst afzonderlijk het overheidsbeslag berekend, later werden alle deelaspecten opnieuw samengevoegd. Uit die uitkomst bleek dat het totale overheidsbeslag 148.499 euro bedroeg, of 43 % van het totale kostenplaatje.

Deze conclusie wordt bevestigd door een andere oefening, door fiscalisten verbonden aan de BVS. Zij splitsten het overheidsbeslag op in directe en indirecte fiscale lasten, en brachten de wettelijke verplichtingen, in kaart (zie tabel Inventaris van overheidsbeslag op de kostprijs van wonen). Beide simulaties, die los van elkaar werden gemaakt, komen tot een vergelijkbare conclusie. Ze signaleren bovendien een cumulatief effect van de lasten: de koper betaalt in belangrijke mate lasten op lasten.

Grondstoffen en belastingen

De prijzen van grondstoffen zoals staal, olie, zink, aluminium, koper en lood kenden de afgelopen jaren een sterke stijging, en onlangs waren ook de basisproducten zoals baksteen, zand, grind en cement aan de beurt. Die werden zowat 10 % duurder. Ook de op hol geslagen bouwgrondprijzen knabbelden de voorbije jaren aan het budget van de bouwlustigen.

Naast de vele bijdragen en heffingen, die door de overheid worden opgelegd aan de bouwmaatschappijen, en die worden doorgerekend aan de klanten, zijn er nog een pak andere elementen die het kostenplaatje de hoogte injagen. Zoals de gratis grondafstand ten behoeve van de infrastructuur bij verkavelingprojecten, de kosten voor een architect en notaris, of veiligheidscoördinatoren. En ook wettelijke verplichtingen, zoals de EPB-regeling, graaien in de portefeuille van de consument. EPB staat voor Energieprestatie- regelgeving en Binnenklimaat. Deze regelgeving ging in vanaf 1 januari 2006. Om aan de wettelijke gestelde isolatie-eisen te voldoen, moeten woningen een bepaald niveau van thermische isolatie en energieprestatie halen.

Wonen wordt nóg duurder

Laurent Stalens, voorzitter van de Werkgroep Fiscaliteit van de BVS bevestigt niet alleen deze conclusies, hij waarschuwt er meteen voor dat de kostprijs nóg hoger zal worden. Er is immers een regeringsakkoord om bij de verkoop van een nieuw gebouw met btw voortaan ook de bijhorende grond te onderwerpen aan een btw-heffing van 21 % in plaats van de huidige registratierechten (10 of 12,5 %). “Deze maatregel leidt ertoe dat de prijzen van nieuwe woningen opnieuw zullen stijgen”, aldus Stalens.

De impact van de maatregel varieert tussen 3 en 5 %, berekende de BVS. De maatregel is eigenlijk gebaseerd op Europese rechtspraak die al dateert van 2000. In de wandelgangen wordt gefluisterd dat deze plotse invoering er komt na intensief gelobby van Mittal, waardoor het staalbedrijf goedkoper gronden zou kunnen saneren. In ieder geval komt de maatregel er totaal onverwacht. En volgens de BVS heeft het er dan ook alle schijn naar dat het de bedoeling is om extra geld in het overheidslaatje te brengen.

De BVS wijst voorts op het risico van dubbele belastingen. “Naast de aanpassing van de federale btw-wet, moeten ook Vlaanderen en Brussel de vrijstelling van registratierechten goedkeuren wanneer een verkoop gebeurt met btw, anders zal de verkoop zowel onderworpen zijn aan btw én aan registratierechten.” (T)

Door Lieven Desmet