Heeft een villavennoot schap ook voor u zin?

Wie via een vennootschap een woning koopt, zou volgens de Vlaamse socialisten ongerechtvaardigde fiscale voordelen genieten. Maar klopt dat wel? Trends onderzocht de pro’s en de contra’s.

De auteurs zijn advocaten aan de balie van Brussel, gespecialiseerd in vermogensplanning. Alain Verbeke is gewoon hoogleraar aan de KU Leuven en de Universiteit van Tilburg.

De SP.A trekt in het verweer tegen de zogenaamde villavennootschappen – een hippe term voor het systeem om vastgoed te kopen via een vennootschap (zie ook blz. 72). Om de ‘ongerechtvaardigde’ fiscale voordelen van zo’n constructie aan te tonen, maakten de Vlaamse socialisten een casestudy. Daarbij worden twee koppels met elkaar vergeleken. Het ene kocht een woning via een vennootschap, het andere niet. Wie haalt daar fiscale voordelen bij, en kunnen die wel door de beugel? De socialisten, met fractieleider Dirk Van der Maelen voorop, rekenden het even voor.

Stel: beide koppels kopen een oud herenhuis voor 225.000 euro (inclusief kosten) en voeren voor 212.000 euro (inclusief BTW) renovatiewerken uit. Daarvoor gaan ze een hypothecaire lening aan van 300.000 euro, met een looptijd van twintig jaar. De resterende 137.000 euro wordt met eigen middelen betaald. Het geïn-dexeerd kadastraal inkomen van de woning bedraagt 2000 euro.

Een koppel dat die aankoop via een villavennootschap regelt, doet zich volgens de SP.A minimaal 181.726 euro voordeel over twintig jaar bekeken, of gemiddeld ongeveer 9000 euro per jaar. Hoe komt dat?

Eén aspect is de mogelijkheid om de aankoopkosten eenmalig in aftrek te brengen. Daardoor realiseert het koppel met de villavennootschap vooral in een aanvangsfase een enorm voordeel. Maar ook de aftrekbaarheid van kosten voor aanleg en onderhoud van luxueuze zwembaden, tuinen, tennisterreinen en sauna’s is een doorn in het oog van de SP.A. De partij houdt in haar cijfervoorbeeld bijvoorbeeld rekening met jaarlijkse kosten van 1000 euro voor het onderhoud van de tuin.

Het is echter ronduit fout om algemeen te poneren dat de aankoop én renovatie van een woning via een vennootschap altijd voordeliger is. De complexe onroerende fiscaliteit kan niet worden veralgemeend. Trends probeert toch enkele grote lijnen te schetsen.

Voordelen zijn beperkt

Een belangrijk voordeel van de aankoop van een onroerend goed via een vennootschap is natuurlijk dat de werkelijke kosten én afschrijvingen in aftrek mogen worden genomen en zo de belastbare basis drukken. Het belastingtarief is in de vennootschap in principe ook nog eens lager dan in de personenbelasting.

U mag zich echter niet blindstaren op die fiscale aftrekbaarheid, want die heeft serieuze beperkingen. Ten onrechte wordt de indruk gewekt dat vennootschappen een vrijgeleide krijgen voor aftrek van exorbitante kosten. Dat is niet zo. Er zijn strenge grenzen voor de aftrek van onder meer sauna’s, tennisvelden en zwembaden. De veralgemening van het ondertussen beruchte Gentse zwembadarrest is misleidend. Zo verwerpt menig fiscaal controleur ook de aftrek van de bijkomende aankoopkosten op grond. Vergeet niet dat de belastingadministratie rechtshandelingen van de belastingplichtige kan toetsen aan rechtmatige economische of financiële behoeften. Voorts zijn onredelijke beroepskosten volgens de wet niet aftrekbaar.

Een zeer groot nadeel van de vennootschap is de belastbaarheid van de meerwaarde wanneer de vennootschap het onroerend goed verkoopt. Als de privé-persoon dan ook nog het saldo uit de vennootschap wil halen, dan moet hij nog eens een extra belasting betalen van 25 % (in uitzonderlijke gevallen 15 % of 10 %). Op die manier is de meerwaarde eigenlijk belastbaar tegen ongeveer 41 % (100 % û 33,99 % vennootschapsbelasting û 25 % roerende voorheffing).

Stel dat de vennootschap het vastgoed na 40 jaar verkoopt. Over de eerste twintig jaar heeft de vennootschap – op basis van dezelfde uitgangspunten als die van de SP.A – inderdaad een voordeel. Maar nog eens twintig jaar later slaat de situatie helemaal om. Na 40 jaar mondt de toestand uit in een fiscaal nadeel van minstens 600.000 euro voor het koppel zelfstandigen dat de woning via een vennootschap heeft gekocht.

Van paperassen tot huishuur

De duidelijke fiscale voordelen kunnen een stuk minder aantrekkelijk worden wanneer u rekening houdt met minpunten op andere vlakken. Zo wordt het onroerend goed aan het ondernemingsrisico onderworpen. Sommige fiscale voorkeurregimes gelden alleen voor privé-personen, zoals de meeneembaarheid van Vlaamse registratierechten of subsidies. Ook brengt een vennootschap administratieve rompslomp en bijbehorende kosten met zich. Bijstand door professionelen, zoals een boekhouder, is noodzakelijk maar ook duur. Op het vlak van kredieten genieten vennootschappen niet de wettelijke bescherming die een privé-persoon heeft, zoals een wederbeleggingsvergoeding, en ze betalen doorgaans ook hogere intrestpercentages en moeten meer waarborgen stellen.

Daarenboven komt de woning van de vennootschap níét kosteloos toe aan de bewoner ervan. Men gaat ervan uit dat de bedrijfsleider, werknemer of zaakvoerder dat voordeel toegekend krijgt in het licht van zijn beroep. Op die manier verwerft hij een voordeel dat belastbaar is. Men is immers niet alleen belastbaar op de geldelijke vergoeding, maar ook op de voordelen van alle aard. De waarde van zo’n voordeel wordt in principe berekend op de waarde die het voordeel werkelijk heeft voor de ontvanger ervan.

Voor sommige voordelen van alle aard heeft de wetgever een forfaitaire manier van waarderen opgesteld. Die waardering is in vergelijking met de werkelijke waarde voor de ontvanger in sommige gevallen relatief laag. Dergelijke forfaits gelden onder andere voor goedkope leningen, kosteloze beschikking over een al dan niet gemeubileerde woonst of kamer, kosteloze verstrekking van elektriciteit, en kosteloze beschikking over huispersoneel.

Voor de kosteloze beschikking over een woning geldt zoals gezegd een forfaitaire waardering. In de meeste gevallen zal die neerkomen op het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 3,34. Dat bedrag is loon, en wordt dan ook onderworpen aan socialezekerheidsbijdragen en inkomstenbelasting. Op die manier wordt het fiscale voordeel in principe geneutraliseerd.

Doordat het kadastraal inkomen de huurwaarde van 1975 vertegenwoordigt (er bestaat geen perequatie sindsdien), ligt dit forfaitaire voordeel echter vaak ver onder het werkelijke voordeel dat de gebruiker van het onroerend goed geniet.

Dan toch maar privé aankopen?

Uit dat alles mag blijken dat de aankoop in privé óók interessante voordelen kan bieden. Wat de bewoning betreft, is er uiteraard geen voordeel van alle aard. De kapitaalaflossingen op de lening kunnen aanleiding geven tot belastingvermindering. De intresten zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen, soms zelfs van het totale inkomen. Als de privé-persoon het goed vijf jaar in eigendom houdt, dan kan hij het zonder enige meerwaardebelasting verkopen. En ten slotte heeft hij ook niet de administratieve rompslomp noch de kostprijs van het onderhoud van zijn vennootschap via een accountant.

We kunnen hieruit maar één conclusie trekken: een algemene vergelijking maken tussen de aankoop via een vennootschap of rechtstreeks via privé is niet mogelijk. Het is appelen met citroenen vergelijken. Het klopt dat de aankoop via een vennootschap op het eerste gezicht fiscaal voordeliger is. Maar dat voordeel is niet kwantificeerbaar, aangezien er in mindere of meerdere mate afbreuk aan wordt gedaan door specifieke kosten, administratieve verplichtingen, onrechtstreekse financiële nadelen en fiscale risico’s.

Alain Nijs – Anton Van Zantbeek – Alain Verbeke

Ten onrechte wordt de indruk gewekt dat vennootschappen een vrijgeleide krijgen voor aftrek van exorbitante kosten.

Als u als privé-persoon een woning vijf jaar in eigendom houdt, dan kunt u ze zonder enige meerwaardebelasting verkopen.