Grote luxe, redelijke prijzen

Het is koopjesperiode op de markt van het residentiële luxevastgoed. De periode van de exorbitante prijzen is voorbij. ImmoTrends ging een kijkje nemen in de villawijken van Sint-Martens-Latem en Brasschaat.

Terwijl de beursindexen maar moeilijk uit het dal raken, blijven zowat overal ter wereld de woningprijzen stijgen. Vooral in Groot-Brittannië kunnen woningeigenaars zich tevreden in de handen wrijven. Op één jaar tijd stegen de prijzen er meer dan 20%. Ook in Australië (+17,3%), Spanje (+15,7%) en Canada (+9,9%) zitten de woningprijzen in de lift. In ons land is de hausse iets minder spectaculair: 5,9%. Japan is de uitzondering: de woningprijzen daalden er met 4,4%.

Dit zijn enkele bevindingen uit de wereldwijde prijsindex van huizen die het Britse weekblad The Economist halfjaarlijks opstelt. Een meer gefocuste analyse van de cijfers nuanceert evenwel het globale positieve beeld. In Ierland, Zweden en Nederland, landen waar de woningprijzen de laatste jaren een ware boom kenden, nemen de prijsstijgingen nu veel bescheidener proporties aan. En ook in Londen en in enkele Amerikaanse staten zou er stilaan sleet komen op de woningmarkt.

Uiteraard zijn er ook in ons land regionale verschillen. Opmerkelijker is evenwel het verschil tussen de “gewone” woningmarkt en de markt van het residentiële luxevastgoed. Volgens het studie- en adviesbureau Stadim daalden de prijzen van woningen uit het topsegment op één jaar tijd met 3,7%.

De comeback van het realisme

Om de cijfers aan de realiteit te toetsen, trokken we naar Sint-Martens-Latem. Het kunstenaarsdorp aan de Leie staat bekend als een van de duurste woonoorden in ons land. Aangetrokken door de rust en het natuurschoon hebben veel kapitaalkrachtigen hier hun droomhuis gekocht of gebouwd. De vele wandelaars en fietsers langs de Leie genieten niet alleen van het mooie landschap, maar vergapen zich ook aan de prachtige en protserige villa’s, de charmante landhuizen en kasteeltjes. Stulpjes van minder dan 500.000 euro zijn hier eerder zeldzaam, 1 miljoen euro is zowat de ondergrens voor het echte topsegment.

De kwaliteit van de woonomgeving is uiteraard de belangrijkste troef: de Leie, de geschiedenis als kunstenaarsdorp, de golfclub… Het geeft Sint-Martens-Latem iets unieks. En ook niet onbelangrijk, zeker voor mensen die beroepshalve actief zijn, is de strategische ligging. Gent is vlakbij en op enkele minuutjes zit je op de E40 en de E17.

De gemeente voorstellen als één grote villawijk voor de superrijken is evenwel niet juist. Ook Sint-Martens-Latem heeft zo zijn deelmarkten. “Een belangrijke scheidingslijn tussen ‘zeer duur’ en ‘betaalbaar’ is de Kortrijksesteenweg,” zegt Ines Reynaert, zaakvoerder van het plaatselijke makelaarskantoor Sobelim Trading. Komende van Gent is het gebied rechts van die steenweg de zeer dure kant. Het is niet toevallig het deel met de Leieoever en de golfclub. “Ook aan de betaalbare kant van de Kortrijksesteenweg staan er nog mooie huizen,” vervolgt Ines Reynaert. “Maar bij veel mensen is de interesse toch meteen weg als ze horen dat het huis aan de ‘slechte’ kant ligt.”

In tegenstelling tot bijvoorbeeld het noorden van Antwerpen, waar veel Nederlanders zich thuis voelen, en de groene rand rond Brussel, waar heel wat Fransen wonen, bestaat het koperspubliek in Sint-Martens-Latem voor het overgrote deel uit Vlamingen. “Het verklaart misschien waarom klassieke villa’s hier vlotter van de hand gaan dan moderne,” zegt Jo Van Nieuwenhove, zaakvoerder van het makelaarskantoor Thebae. “Vlamingen zijn nogal traditioneel ingesteld wat wonen betreft.”

Volgens Ines Reynaert is de echte doorbraak van Sint-Martens-Latem als residentiële luxegemeente er in de tweede helft van de jaren tachtig gekomen. “Na die eerste grote toevloed kwam er een stabilisatie, maar zo’n vijf jaar geleden zijn de prijzen in het topsegment opnieuw spectaculair gaan stijgen. En dat zijn ze blijven doen tot 11 september.” Reynaert wil de huidige marktsituatie niet dramatiseren. Er zijn nog altijd gegadigden voor de luxueuze villa’s, maar het realisme is teruggekeerd, zegt ze. “Vroeger kon je er als eigenaar op speculeren om te veel te vragen. Je had veel kans dat iemand toch toehapte. Vandaag lukt dat niet meer. Wie te veel vraagt, krijg het niet verkocht.” Van Nieuwenhove bevestigt: “De periode van de zotte prijzen is voorbij. De aankoop van zo’n luxevilla gebeurt weer rationeel,” zegt hij. In een aantal gevallen zou er al verkocht zijn onder de oorspronkelijke kostprijs.

De beurs heeft het gedaan

Op zoek naar verklaringen voor de malaise in het residentiële topsegment, stuiten we op de eerste plaats op de negatieve invloed van de kwakkelende beurzen. Veel van deze woningen worden (gedeeltelijk) gekocht met opbrengsten uit de verkoop van aandelen. In die zin is het niet moeilijk om de exorbitante prijzen voor de luxueuze villa’s te koppelen aan de waanzinnige beurskoersen van enkele jaren geleden. Maar met het leeglopen van de beursluchtbel is dat dus verleden tijd.

Toch lijkt er meer aan de hand. Want niet alleen de terugvallende vraag drukt de prijzen naar beneden, ook een groter aanbod zorgt voor een neerwaarts prijseffect. Zowel Van Nieuwenhove als Reynaert hebben het over een sociaal-demografische trend. Veel vijftigplussers wier kinderen het huis uit zijn, willen weg uit hun villa wegens te groot. Een aanbod dat niet meteen wordt ingevuld door de jongere generaties. “We merken dat er bij jongere mensen, ook al staan ze er financieel goed voor, minder interesse is voor dat topsegment,” zegt Van Nieuwenhove. “Ze willen een mooi huis dat perfect in orde is, maar ze zijn niet bereid om er hun laatste euro aan te besteden. Het verklaart ook waarom de woningen net onder dat topsegment wel makkelijk verkocht raken.”

Reynaert merkt op dat de vertrekkende vijftigplussers ook wel voor een nieuwe markt zorgen. “Mensen die hier hun villa verkocht hebben of van plan zijn te verkopen, vragen dikwijls naar een luxueus appartement in de gemeente. Want eens in Latem, altijd in Latem. De mensen zijn momenteel op zoek naar locaties waar dit stedenbouwkundig kan en die de nodige kwaliteit bieden.”

Tot slot zou opnieuw de beursellende, of meer algemeen het slechte economische klimaat, het toegenomen aanbod verklaren. Sommige mensen zouden moeten verkopen wegens financiële problemen.

De verkoop van bouwgronden ondervindt veel minder hinder van de economische malaise . Ook niet in de duurdere gemeenten. De grondprijzen in de goede kant van Sint-Martens-Latem liggen tussen 200 en 250 euro per vierkante meter. De schaarste aan bouwgronden speelt hierbij uiteraard een rol. Bovendien is het publiek van het topsegment niet tevreden met een lapje grond van enkele honderden vierkante meters. “Een grondoppervlakte van 2000 vierkante meter is zowat de benedengrens,” zegt Van Nieuwenhove.

Je zou ook kunnen verwachten dat het gebrek aan bouwgrond een positief effect heeft op de prijzen van de bestaande woningen. “Dat is toch te verwaarlozen,” reageert Jo Van Nieuwenhove. “Want het gaat grotendeels om een ander publiek. Je hebt mensen die per se zelf willen bouwen. En die kopen nog liever een oude villa om die met de grond gelijk te maken dan iets te kopen wat niet volledig naar hun zin is. Maar het is natuurlijk wel zo dat stijgende grondprijzen zorgen voor een waardeondersteuning van woningen met een mooi stuk grond. Als je een villa bezit met een grond van 3000 vierkante meter, kan je alleen al voor de grond 750.000 euro vragen.”

Mikken op niches

Ook in Brasschaat, ten noorden van Antwerpen, lijdt de markt van het residentiële luxevastgoed onder het zwakke economische klimaat. De nieuwbouw in dit segment beleeft, voorzichtig uitgedrukt, geen hoogdagen. Toch beweert men bij Four Oaks, een nieuwe Brasschaatse projectontwikkelaar die zich toespitst op de absolute top van het residentiële vastgoed, prima zaken te doen. Een geval van windowdressing? “Nee,” zegt algemeen directeur Philippe Kerstens. “In de klassieke villabouw is het vandaag inderdaad moeilijk. Maar die markt hebben we bewust links laten liggen. Er zijn genoeg ontwikkelaars in de regio die dat goed kunnen. We zijn heel specifiek op zoek gegaan naar niches in dit segment van de markt.”

Een van die niches is wat Philippe Kerstens het “villavervangend wonen” noemt: zeer luxueuze villa-appartementen. Met dit concept richt Four Oaks zich specifiek naar de vergrijzende villabewoners van Brasschaat. “Als je wat ouder wordt en de kinderen zijn het huis uit, wordt zo’n villa gewoon te groot,” legt Philippe Kerstens uit. “Sommige mensen voelen zich er ook niet meer veilig. Maar ze wonen graag in Brasschaat en zijn ook niet bereid om naar een alledaags appartement te verhuizen. Ze willen prestigieus blijven wonen.”

De concrete invulling van het concept krijgt vorm in de Residentie Bellerose die Four Oaks momenteel ontwikkelt. Het gaat om een complex met acht luxueuze appartementen. De gevel van de residentie wordt uitgevoerd in Franse zandsteen en leunt qua stijl aan bij die van het nabijgelegen Kasteel van Brasschaat. Achter het complex komt een Franse tuin. De appartementen hebben een oppervlakte van minimum 200 vierkante meter, een groot terras en beschikken over twee garages. De duplexappartementen zijn voorzien van een privé-lift. “We hechten heel veel belang aan de stijl, de afwerking, het prestige,” vertelt Philippe Kerstens. “Want, zoals gezegd, die mensen willen wel anders gaan wonen, maar het mag zeker niet lijken of ze erop achteruitgaan. Comfort is ook heel belangrijk. Vandaar onder meer die privé-lift en we voorzien ook een aantal domoticatoepassingen.”

Een derde belangrijk aandachtspunt is de veiligheid. Als buitenstaander raak je zonder begeleiding van een van de eigenaars niet binnen in de residentie. Gelaagd glas, gepantserde deuren en metalen rolluiken, moeten het onveiligheidsgevoel helemaal wegnemen. Tot slot wijst Philippe Kerstens ook op het belang van de ligging. “Het is een perfecte ligging voor dit soort project,” zegt hij. “Met zicht op het park van Brasschaat, dus in het groen. En toch vlakbij het centrum van Brasschaat. Je kan te voet naar de bakker. Dat lijkt misschien een detail, maar het is voor die doelgroep belangrijk.”

De vraagprijs voor dit alles: ongeveer 740.000 euro. “Voor ons publiek is zo’n prijs zeker niet onoverkomelijk,” aldus Kerstens. “Die mensen kunnen hun villa waarschijnlijk veel duurder verkopen.” Dat er een markt voor bestaat, mag blijken uit de vlotte verkoop: zeven van de acht eenheden zijn al op plan verkocht. Op de tekentafel van Four Oaks liggen al twee gelijkaardige projecten klaar.

Villawoonparken in het absolute topsegment is een tweede niche waar Four Oaks op werkt. Het verst gevorderde project is het woonpark Baron Delbeke in de Antwerpse gemeente Schilde. Op een domein van zes hectare, grenzend aan een natuurgebied, plant Four Oaks zes kasteelvilla’s met een woonoppervlakte van 1600 vierkante meter. Dat het hier om een uniek project gaat, merk je al aan de vraagprijs van 4 tot 6 miljoen euro voor een kasteelvilla. “Het is voorlopig nog wachten op de goedkeuring van de gemeente Schilde, maar het gemeentebestuur is het project wel genegen,” vertelt Philippe Kerstens. “Het legt immers veel minder druk op het nabijgelegen natuurgebied dan bijvoorbeeld een klassieke verkaveling met 24 percelen. We zullen ook een maximaal aantal waardevolle bomen kunnen behouden.”

Het domein zal helemaal worden ommuurd. De enige ingang komt aan de portierswoning. In die portierswoning zal ook het gemeenschappelijk personeel (een tuinier, een privé-chauffeur, een klusjesman…) kunnen wonen. “Dat heeft als voordeel dat er niets steeds vreemden op het domein hoeven te komen,” legt Kerstens uit. “Voor België is dit iets relatief nieuws, maar in de Verenigde Staten is het een bekend en succesvol concept.”

Laurenz Verledens [{ssquf}]

Met het leeglopen van de beursluchtbel zijn de exorbitante prijzen voor luxueuze villa’s verleden tijd.

Terwijl de woningprijzen in ons land gemiddeld met bijna 6 % stegen, daalden de prijzen van woningen uit het topsegment met 3,7% .