Goed geolied

De Leopoldwijk is aan een comeback bezig. Er wordt volop verhuurd, maar ook verkocht. Soms zijn de voorwaarden wel erg origineel.

De vastgoedmakelaars mogen niet klagen. De activiteit op de immobiliënmarkt lijkt weer op gang te komen, en de toekomst ziet er veelbelovend uit. In het eerste helft van dit jaar hebben de heersende trends op de Brusselse kantoormarkt zich verder doorgezet en versterkt. De “take up” steeg in het eerste halfjaar sterk in vergelijking met vorig jaar. Over het hele jaar zou het record van 1995 (450.000 m²) geëvenaard moeten worden, meent de makelaar van Jones Lang Wootton, nog steeds de nummer één in Brussel.

Volgens de makelaar DTZ Debenham Winssinger wordt het aandeel van oudere gebouwen (meer dan 10 jaar oud) in het beschikbare aanbod steeds groter. Dit aandeel ging van 38 % in 1992 naar 71 % in 1996. En in de toekomst kan dit cijfer nog stijgen. Bedrijven verkiezen immers moderne gebouwen, met een efficiënt ontwerp, en laten oudere oppervlakten links liggen.

De leegstand van de Brusselse kantoren bereikte eind 1996 8,5 % en situeert zich nu op ongeveer 8 % (volgens makelaar Knight Frank). DTZ voorziet dat de resterende gebouwen nog in gebruik zullen worden genomen, vooral dankzij de behoeften van de Europese instellingen. De huurprijzen ziet Jones Lang lichtjes stijgen, met een maximum van 8250 BEF/m²/jaar voor nieuwe of vernieuwde gebouwen op eersterangslocaties. Nieuwe projecten en verbouwingen met een speculatief karakter vertegenwoordigen op dit moment zowat 330.000 m² van de huidige oppervlakte, aldus Knight Frank (KF). Ze zijn vooral in de zone centrum-noord en de Leopoldwijk te vinden, waar de meeste Europese instellingen zich bevinden. En de EU wil er blijven, want er werd een contract getekend voor een kantooroppervlakte van bijna 12.000 m² in het gebouw op de hoek van de Belliardstraat en de Breydelstraat, een project van White Park NV.

Nieuwe investeringen

In de Leopoldwijk werden verschillende andere, grote transacties afgerond, zodat we kunnen stellen dat de activiteit ook in deze wijk herneemt. Het loopt weer gesmeerd. Enkele maanden nadat het te huur was gezet, kozen verschillende bedrijven voor het gebouw op de hoek van de Handelsstraat en de Guimardstraat, halfweg tussen de Kunstlaan en Square Orban. De renovatie wordt gefinancierd door de eigenaar, Guiminvest, een joint venture van Cera Bank en Investimmo. Het Interdiocesaan Centrum huurt het gelijkvloers en de eerste verdieping van “Guimard 9” voor een prijs van 7500 BEF/m²/jaar. Kredietbank koos dit gebouw om er een bedrijvenagentschap te installeren dat binnenkort de huidige locatie aan de Kunstlaan zal verlaten. De huur bedraagt 7750 BEF/m²/jaar. Dat dit gebouw zo snel is verhuurd, toont volgens de agentschappen, Healey & Baker en Jones Lang Wootton (JLW), de nood aan gerenoveerde kantooroppervlakten van hoge kwaliteit in de buurt van het administratief centrum van de Europese Unie (EU) aan.

Op die manier trekt de wijk uiteraard ook investeerders aan. Zo deed De Voorzorgskas voor dokters, tandartsen en apothekers (geadviseerd door het Brusselse kantoor van Richard Ellis) zaken met de vastgoedbevek Cofinimmo. Twee gebouwen uit het pensioenfonds, het ene in de Leopoldwijk en het andere in Wilrijk (bij Antwerpen) werden door Cofinimmo overgenomen, in ruil voor nieuwe aandelen. De waarde van de gebouwen wordt in deze transactie op zowat 775 miljoen frank geschat. Bij deze originele operatie krijgt het pensioenfonds bijna 3 % in de vastgoedbevek, en wordt het institutionele aandeelhouderschap van Cofinimmo versterkt.

De 4350 m² van het gebouw in de Leopoldwijk, bijna volledig aan Bacob Bank verhuurd, geven de koper een rendement van 7,50 %.

En er wordt nog geïnvesteerd, onder meer in de Leopoldwijk. Banimmo (vastgoedfiliaal van Anhyp) verkocht een portefeuille van drie gebouwen aan Despa, het op een na grootste Duitse fonds. De eigendommen werden via JLW verkocht en bevinden zich aan de Oudergemlaan 2 (5185 m²), voor 27 jaar verhuurd aan de Britse delegatie bij de EU, in de Guimardstraat 7 (4516 m²), verhuurd aan Depfa Bank en Morgan Lewis, aan de Regentschapslaan 45 (5501 m²) en aan de Hertogstraat 83 (857 m²), verhuurd aan onder meer de Vlaamse Raad en de Regie voor Gebouwen. De totale prijs van de transactie ligt rond de 1,8 miljard frank.

Dankzij deze aankopen

heeft Despa, een fonds met variabel kapitaal, nu een portefeuille met kwaliteitsbeleggingen in de Leopoldwijk. Deze transactie is een aanvulling op de transacties in 1996, een gebouw aan de Marcel Thirylaan, verhuurd aan Norsk Hydro. JLW, de adviseur van Despa, beklemtoont de uitzonderlijke stabiliteit van de huurcontracten en de kwaliteit van de gebouwen die boven het gemiddelde voor Brussel ligt.

Tegelijkertijd biedt deze transactie Banimmo de mogelijkheid om gebouwen te verkopen die tot nog toe in de beste omstandigheden werden ontwikkeld en verhuurd. Deze verkoop kadert in de strategie van Banimmo dat een van de belangrijkste acteurs op het gebied van ontwikkeling, activabeheer en building management wil worden. Ook voor de toekomst is nog samenwerking tussen beide partijen voorzien en Banimmo blijft de gebouwen in naam van Despa beheren.

Op 31 december 1996 bedroeg het eigen vermogen van Banimmo en zijn filialen ongeveer 4 miljard frank. De Banimmo-groep bezit een vastgoedvermogen van zowat 12 miljard frank, met ongeveer 230.000 m² aan kantoren, winkelcentra en industrieterreinen, die de groep zelf beheert.

Centrum herleeft

In tegenstelling tot de Leopoldwijk blijft de Louizalaan lijden onder lage volumes en prijzendruk. In het centrum en bij het Noordstation gaat het beter. Het bewijs ? De groep Assubel– De Familie besloot zich in de Philips-toren te vestigen, op het Brouckèreplein. De groep zal er een oppervlakte van ongeveer 10.000 m² bezetten en tekende voor een huurprijs van ongeveer 5000 BEF/m²/jaar.

In de zones buiten het centrum blijft de kantoormarkt in goede doen, zodat ietwat speculatievere projecten weer de kop opsteken.

In de groene rand in het noordwesten van Brussel wordt het vroegere hospitaal van Schaarbeek tot een nieuw kantorencomplex omgebouwd, het Aéropolis Office Center. Het gaat in totaal om 36.000 m² kantoorruimte en 8000 m² polyvalente oppervlakte, en dat op een terrein van ongeveer 2 hectare. Het bestaat uit zeven gebouwen, met veel parkeerplaatsen. Het nationaal secretariaat van de Christelijke Arbeidersbeweging kocht dit gebouw onlangs voor eigen gebruik van NV Albertine, een onderneming in liquidatie die tot de Rogib-groep behoort. JLW fungeerde als exclusief agent voor deze operatie.

Jones Lang Wootton adviseerde de onderneming Bernheim Outremer bij de verkoop aan het vastgoedfonds Westinvest 1 van een van de gebouwen in het kantorenproject aan de Gemeenschapslaan, bij afrit 19 van de E40 Brussel-Luik-Keulen. Dit gebouw, nog in aanbouw, omvat 7338 m² aan kantoren en 169 ondergrondse parkeerplaatsen. Het is vooraf aan Besix verhuurd, voor de nieuwe hoofdzetel, met een contract van 9 jaar dat op 1 januari 1999 ingaat. De huurinkomsten komen overeen met een basishuur voor de kantoren van 7500 BEF/m²/jaar. De totale aankoopprijs ligt in de buurt van 900 miljoen frank. Deze transactie is de vierde investering van Westinvest op de Belgische kantoormarkt.

Vlakbij de VUB-campus,

in Elsene, viel de keuze van textielonderneming Levi-Strauss op projecten aan de Triomflaan, en dat op advies van Codemer. De gebouwen Triomf I en II, ontwikkeld door Immobel, vertegenwoordigen bijna 20.000 m² en worden in mei 1998 opgeleverd.

Tot slot signaleren we dat de onderneming Euroinpro-Verelst in Vilvoorde een stuk grond van ongeveer 16.000 m² heeft gekocht van de onderneming Avesta Sheffield, en dat via DTZ Debenham Winssinger.

Euroinpro-Verelst realiseert een kantorenproject (3T-Estate) van 12.400 m² op dit terrein, dat drie kantoorgebouwen zal tellen. Er zal een huurprijs van minstens 4500 BEF/m²/jaar worden gevraagd. De eerste kantoren zullen in de lente van 1998 voltooid zijn. ISS, een groot schoonmaakbedrijf, tekende al een contract voor 2400 m².

Volgens Camille Caudron, directeur bij DTZ, is de zone Vilvoorde/Diegem gemakkelijk te bereiken en zijn de kosten er vrij laag. Dit nieuwe project bewijst dat de zone in kwestie ook voor niet-industriële gebouwen aantrekkelijk is.

PHILIPPE TOMBERG

BELLIARDSTRAAT 230 Deze ontwikkeling van White Park beviel ook de Europese Commissie, die in de Leopoldwijk steeds meer ruimte inneemt.