Gewapend voor de koopjes

Een welverdiende vakantie zit er dit jaar nauwelijks in voor de beheerders van vastgoedbevaks. Zij zijn druk bezig met miljoenen in te zamelen. Sommigen om hun balans weer in evenwicht te krijgen, anderen om toe te slaan als er zich koopjes aandienen. En die komen er zo goed als zeker.

Het zijn drukke tijden voor de bevaks, de beursgenoteerde beleggingsvehikels in vastgoed die van een fiscaal voordeel genieten. De kantorenbevak Befimmo verhoogde onlangs haar kapitaal met 166 miljoen euro. Sectorgenoot Cofinimmo haalde 98 miljoen euro op via de plaatsing van eigen aandelen bij institutionele beleggers. De semi-industriële bevak WDP verhoogt het kapitaal met 73,6 miljoen. Bijna de helft dient om schulden af te bouwen. “Sommige bevaks maken zich klaar voor nakende koopjes”, duidt Rik Neckebroeck, bedrijfsrevisor bij Deloitte, dat 75 procent van de Belgische bevaks auditeert.

“Voor andere is de kapitaalverhoging cruciaal om de verhouding eigen middelen versus schulden te verstevigen. Bevaks genieten enkel een fiscaal gunstig statuut – een forfaitaire vennootschapsbelasting – zolang de schuldgraad onder de 65 procent blijft en ze 80 procent van hun operationele winst uitkeren. Een andere manier om het eigen vermogen te versterken, is vastgoed in de vitrine zetten. Dat is in een slappe markt niet altijd gemakkelijk.”

De wettelijk toegelaten drempel is in realiteit lager omdat kredietverleners van de bevaks nog een kleinere schuldgraad – 60 of 55 procent – eisen. In dat geval komen nog meer bevaks dichter bij de gevarenzone (zie grafiek). Johan Zeggers van de vastgoedexpert Troostwijk-Roux Expertises stelt vast dat sommige bevaks tot voor de crisis hun wettelijk toegelaten financiële hefboom maximaal hebben gebruikt. “Op zich is daar niets verkeerd mee, maar ze hebben bovendien geïnvesteerd in projecten die vandaag te duur blijken. Dat teveel aan leningen weegt op de financiële structuur als de waardering van die projecten wordt verlaagd. Dan kan het tot een verplichte afbouw van de portfolio komen. Bevaks die zich niet mispakten aan te hoge prijzen en minder schulden maakten, kunnen dan zaakjes doen bij hun minder fortuinlijke collega’s.”

De rente daalt, jammer

De balansen torsen bovendien de miljoenen aan boekhoudkundige verliezen die de bevaks moeten boeken omdat ze zich tegen een stijgende rente hebben ingedekt (via zogenaamde caps, floors, swaps en andere technieken). Cofinimmo heeft bijvoorbeeld contracten afgesloten die de basisrente grosso modo vergrendelen tussen 2 en 4 procent. Dat zou mooi zijn mocht de rente stijgen, maar sinds vorige zomer is die behoorlijk gedaald. De herwaardering van indekkingsinstrumenten had in het eerste kwartaal een negatieve impact van 58 miljoen euro op het eigen vermogen. Maar dat is een puur boekhoudkundige kwestie en een gevolg van de IAS-normen, zegt Ingrid Daerden, investor relations manager van Cofinimmo. “Dit is geen reëel verlies voor de onderneming”, legt ze uit. “Aan de kant van de uitgaven wijzigt er niks.”

In het verlengde van dit fenomeen en de herwaardering van de portefeuille loert een ander gevaar. Dat bevaks 80 procent van hun operationele winst moeten uitkeren, kan in deze omstandigheden strijdig zijn met de vennootschapswet. Die zegt dat een vennootschap geen dividend mag uitkeren als het nettoactief daalt beneden het wettelijke of statutair niet-uitkeerbare kapitaal. Aedifica, dat leed onder de waardedaling van zijn vastgoed en de financiële instrumenten, heeft tijdens de jongste algemene vergadering daarom de classificatie van zijn reserves aangepast om ze te kunnen uitkeren. Andere bevaks hebben ook al hun voorzorgen genomen.

“Cofinimmo heeft voldoende reserves (120 miljoen beschikbare, nvdr) om de verplichte 80 procent uit te betalen”, sust CEO Serge Fautré. “Dat is het voordeel van oudere bevaks, die al lang reserves opbouwen.”

De sector ijvert bij het kabinet Financiën en de CBFA voor aanpassingen aan het statuut van de bevak. “Het is niet omdat Cofinimmo weinig last heeft van dit fenomeen, dat we de belangen van de andere bevaks niet verdedigen waar het moet”, zegt Fautré. Maar hij blijft liever discreet over de stand van zaken.

In principe had de update in juni een feit moeten zijn, maar volgens onze bronnen liep de discussie vast over de fiscale behandeling van filialen van de bevaks (zoals Fedimmo van Befimmo en Pubstone van Cofinimmo).

12,5 of 2,5 procent

Ook de waarderingsregels van het vastgoed moeten onder de loep genomen worden. Die moeten rekening houden met de kosten die gepaard gaan met de verkoop van gebouw. In principe betaalt de verkoper, afhankelijk van het gewest, 10 tot 12,5 procent registratierechten. Die kosten moeten in mindering worden gebracht van de vastgoedwaarde. Toch prijkt in de boeken van de bevaks een afwaardering van slechts 2,5 procent. Dat is zo overeengekomen tussen de Belgische Vereniging van Asset Managers en de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

Serge Fautré vindt zelfs die 2,5 procent te hoog. “Hoe zal ik het zo politiek correct mogelijk uitdrukken? Niemand betaalt 12,5 procent registratierechten. Vaak wordt een beroep gedaan op vastgoedfusies of erfpachtconstructies. Bij de verkoop van een kantoorgebouw aan de Europese Unie of de overheid zijn zelfs geen registratierechten verschuldigd. Het lijkt me logisch dat rekening wordt gehouden met de reële kostprijs, en die is lager dan 2,5 procent.”

Luk Van Meenen, CEO van Troostwijk-Roux Expertises, kan die uitleg niet smaken. “Het standpunt van Cofinimmo geldt op een florerende markt. Nu is de markt echter slap. Wat als de bevaks een deel van hun portefeuille verplicht moeten verkopen? Zo’n scenario wordt stilaan realistisch, en dan moet die 12,5 procent wel degelijk worden betaald. De sector bekijkt ons scheef omdat wij de verkoopkosten meer realistisch inschatten.” Een insider huivert: “Indien die regel wordt ingesteld, is het vastgoed van sommige bevaks minder waard dan de gekapitaliseerde beurswaarde.”

Door Hans Brockmans

Bevaks die zich niet mispakten aan te hoge prijzen en minder schulden maakten, kunnen zaakjes doen bij hun minder fortuinlijke collega’s.