‘Gent mag niet het nieuwe Brussel worden’

Voor de Gentse kantoormarkt was 2013 een topjaar. In Antwerpen moet nieuwe bouwactiviteit de haperende markt weer vlot trekken.

“De evolutie van de huurprijzen zegt al heel veel”, steekt Ralph Schellen van wal. Het hoofd van de Vlaamse kantoorafdeling van Jones Lang LaSalle (JLL) toont ons de tabel met de evolutie van de prime rents, de tophuurprijzen in de Vlaamse kantoorsteden. Terwijl de huur in Antwerpen al enkele jaren stabiliseert op 145 euro per vierkante meter per jaar, is de Gentse huurprijs in drie jaar geklommen van 140 naar 150 euro.

Het inspireerde JLL om zijn kwartaalrapport over de Vlaamse kantoormarkt de titel Ghent takes the lead mee te geven. Temeer omdat ook de kantooropname in Gent piekte en de stad tekende voor de belangrijkste verhuurtransacties. En dat terwijl de Antwerpse kantoormarkt zowat haar zwakste prestatie in jaren neerzette.

Antwerpse tranen

Is Gent nu plots een belangrijkere kantoorstad dan Antwerpen? Nog lang niet. Het Antwerpse kantoorbestand meet met iets minder dan 2 miljoen vierkante meter bijna het dubbele van de kantoormarkt in Gent. Dat 2013 voor Antwerpen een moeilijk jaar was, daar zijn de makelaars het roerend over eens. “De markt is vooral zeer traag op gang gekomen”, preciseert Ingrid Ceusters, CEO van Immobiliën Hugo Ceusters. “Maar de jongste maanden hebben veel goed gemaakt.”

De cijfers van de makelaars over de totale kantooropname in 2013 liggen sterk uiteen — van 75.000 tot 90.000 vierkante meter — met wel de constante dat de opname in 2013 de laagste is in vele jaren. De grootste huurtransactie in Antwerpen komt op conto van Argenta, dat tijdelijk — voor de duur van de uitbreidingswerken in de hoofdzetel in de Belgiëlei — 3200 m2 huurt in De Veldekens. “Toch wel belangrijk”, becommentarieert Ingrid Ceusters, “omdat een grote bank daarmee haar vertrouwen in Antwerpen bevestigt.”

Het valt ook op dat veel van de grotere transacties in Antwerpen werden afgesloten met atypische huurders. Zo tekende LBC Volwassenenonderwijs voor 2400 m2 in de Potvlietlaan in Berchem. Op de Ringlaan 51 in Berchem komt een privékliniek. En de internationale filmschool IAFT gaat haar Antwerpse campus vestigen in de oude hoofdzetel van de Noordnatie op de Stadswaag. Frank Valkeneers, CEO van Colliers, vindt die ‘diversificatie’ van het kantoorgebruik op zich geen slechte zaak. “Het bevestigt het creatieve potentieel van Antwerpen”, zegt hij.

Maar het onderstreept ook wel dat klassieke kantoorgebruikers het lieten afweten. Dat is overigens geen exclusief Antwerps fenomeen en heeft naast conjuncturele ook structurele redenen. Bedrijven gaan almaar zuiniger om met kantoorruimte. Het persoonlijke kantoor als statussymbool is al langer op zijn retour. Nieuwe werkmethoden laten toe dat medewerkers niet altijd op kantoor hoeven te zijn. Her en der werd en wordt ook gesnoeid in het personeelsbestand. De crisis versterkt de focus op kostenbesparing. En efficiëntere kantoren, met een betere netto/bruto-ratio, drukken ook het benodigde aantal vierkante meters. De klassieke kantoormarkt is in se een krimpmarkt, zegt Frank Valkeneers: “Ik ken geen enkel bedrijf dat zegt ‘we gaan nu eens meer uitgeven aan onze huisvesting’.”

Dat krimpscenario speelt vooral de meer mature kantoormarkten — in ons land Brussel en Antwerpen — parten. Opvallend is dat in beide kantoorsteden de leegstand ook behoorlijk hoog is, rond 12 procent. “Al is dat percentage voor Antwerpen wat overtrokken”, zegt Ralph Schellen. “Er zitten veel kleine, versnipperde en verouderde kantooroppervlakten in dat leegstandspercentage. Een bedrijf dat 2000 of 3000 vierkante meter zoekt, heeft in Antwerpen echt niet veel keuze.”

En dat is voor Ralph Schellen ook een van de verklaringen voor de magere kantooropname: er is een tekort aan nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Ingrid Ceusters bevestigt, maar nuanceert dat ook. “Het Onyxgebouw, gebouwd op risico, is acht maanden na de oplevering bijna volledig ingevuld. Dat illustreert dat er een vraag is naar nieuwe gebouwen. In Antwerpen stellen de projectontwikkelaars zich misschien iets te voorzichtig op. Maar iedereen moet natuurlijk zijn eigen rekening maken. Bovendien: het is niet door nieuwe kantoorgebouwen neer te zetten, dat je nieuwe kantoorgebruikers zal aantrekken. De randvoorwaarden moeten ook juist zitten.”

En hoewel Antwerpen volgens Ingrid Ceusters nog veel troeven heeft — de haven, de petrochemie, de centrale ligging — ziet ze toch ook enkele competitieve nadelen. “Mobiliteit is overal een probleem, maar in Antwerpen en Brussel toch nog net iets meer. De decentralisatie speelt in het voordeel van de kleine steden. De Universiteit Antwerpen groeit en bloeit, maar we missen hier wel een opleiding burgerlijk ingenieur. Dat merk je aan het beperkte aantal spin-offs.”

Gentse feesten

Mobiliteit en universitaire dynamiek zijn dan weer troeven die Gent graag uitspeelt in de concurrentiestrijd met Brussel en Antwerpen. Met een kantooropname van ongeveer 52.000m2 was Gent dit jaar aan het feest op de kantorenmarkt. Partena (6000 m2), Attentia Federatie (5000 m2) en PWC (3300 m2) trekken naar de Blue Towers van Ghelmaco. Mooie deals, al relativeren ze meteen ook het Gentse succesverhaal. Het zijn immers verschuivingen op de Gentse markt.

Dan was de aankondiging van TP Vision, het vroegere Philips, dat 7700 m2 zal opnemen in Zwijnaarde, in de AA Tower van de De Paepe Group en Globalindus (Luc Beke), groter nieuws voor Gent. TP Vision, dat wegtrekt uit Brugge, overwoog ook een verhuizing naar Eindhoven of Antwerpen. Begin december maakte Deloitte ook nog bekend dat het zijn stek aan de Kortrijksesteenweg ruilt voor een nieuw gebouw op The Loop. Banimmo zal er volgens een nieuw flexibel concept een kantoorgebouw van 7400 m2 ontwikkelen voor de audit- en consultinggroep (zie ook Banimmo vindt het kantoor opnieuw uit). Nog op The Loop leverde Euro Crossroads Property Developpers (Herman Uyttersprot) eind 2013 het eerste gebouw (3300 m2; verkocht aan eindgebruiker Planet Group) op van het Take Off Office Park.

“The Loop heeft alles om het nieuwe businessdistrict van Gent te worden”, vindt Louis De Clercq, die de Gentse vestiging van Immobiliën Hugo Ceusters leidt. “The Loop is zeer goed gelegen, vlak bij de E40, de E17 en de R4, en het is goed bereikbaar met het openbaar vervoer vanuit het station Gent-Sint-Pieters. De tramverbinding wordt nog verbeterd en men is ook druk bezig om de verkeersproblemen op te lossen.”

Louis De Clercq gooit ook een bloemetje richting het stadsbestuur: “Het huidige succes op de kantoormarkt staat niet los van de metamorfose die Gent heeft doorgemaakt. Twintig jaar geleden was Gent nog een grijze stad, nu is het de mooiste stad van Vlaanderen. “Hij wijst ook op de rol van de haven, de universiteit, de Vlerick Business School en de dialoog tussen al die partijen.

Ralph Schellen merkt op dat timing ook wel deels het Gentse boerenjaar verklaart. “2013 was schitterend, maar de Gentse kantoormarkt heeft ook al magere jaren gekend. De projecten die nu scoren, hebben al een traject van enkele jaren doorgemaakt. Het grote verschil tussen Gent en Antwerpen is dat de projecten in Gent nu worden gebouwd, terwijl ze in Antwerpen voorlopig nog in de planningsfase zitten. Maar de situatie kan in Antwerpen heel snel veranderen.”

Louis De Clercq waarschuwt ook voor een te ongebreideld Gents optimisme: “Gent mag niet het nieuwe Brussel worden. Waarmee ik bedoel dat alle partners, van het stadsbestuur tot de vastgoedwereld, waakzaam moeten zijn dat er geen overaanbod ontstaat. Want er staat nog heel veel op stapel: op The Loop, aan het Ghelamcostadion, aan de Oude Dokken, de omgeving van Gent-Sint-Pieters… Als de markt alleen op interne verschuivingen draait, kan dat leegstand creëren.”

X Antwerpen

Kan de Antwerpse kantoormarkt opleven in 2014? De makelaars rekenen er wel op. De eerste belangrijk deal is al binnen: Truvo verlaat de Antwerp Tower en neemt 5500 m2 op in het Rubensgebouw van Deka langs de Singel. “Dat is toch ook een keuze voor Antwerpen”, becommentarieert Frank Valkeneers, “want ook Mechelen en Zaventem lagen in de weegschaal.”

Ook X Antwerpen, het grootschalige (115.000 m2) project van Iret op de site van het voormalige postsorteercentrum Post X van Iret, stond op de shortlist van Truvo, weet Frank Valkeneers. “Omdat het project nog niet in de werffase zit, heeft Truvo afgehaakt. Bedrijven houden niet van die onzekerheid. Maar ik ben er zeker dat heel wat dossiers in een stroomversnelling komen zodra Iret daar begint te bouwen.” Zo circuleert het gerucht dat EY overweegt de ring over te steken en zich te vestigen op X Antwerpen. En Syntra heeft vergevorderde plannen voor een opleidingscentrum van bijna 10.000 m2 op X Antwerpen. De aanbestedingsprocedure loopt en Iret denkt de bouw te kunnen starten in mei 2014. Een tweede gebouw met 12.000 m2 kantoorruimte is in de voorbereidingsfase.

“Het probleem is heel vaak de financiering”, vervolgt Valkeneers. “De banken zijn al een hele tijd afkerig van kantoorvastgoed. Dat het nu niet goed gaat met het kantoormarkt, is correct, maar ik denk dat ze zich beter wat acyclischer zouden opstellen. Want — zeker in Antwerpen — is er heel weinig kwalitatief aanbod op de kantoormarkt. Voor de financiering van residentieel en winkelvastgoed stellen de banken zich soepeler op. Terwijl in die segmenten het risico op een bubbel groot is.”

LAURENZ VERLEDENS

“Het huidige succes op de kantoormarkt staat niet los van de metamorfose die Gent heeft doorgemaakt” Louis De Clercq