Geflipte vastgoedmarkt herstelt

Het grootste shoppingcenter, de hoogste toren, de chicste hotels… Tot voor kort was Dubai de stad van de superlatieven. Na het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel en de knieval van de staatsholding Dubai World zit het emiraat echter in het verdomhoekje. Of komt er toch nog een happy end aan het sprookje? De vastgoedprijzen zitten er alvast weer in de lift.

Dubai is zoals de beurs: er wordt overdreven in de twee richtingen. Nog niet zo bijster lang geleden werd het emiraat een gouden toekomst voorspeld. Dubai zou zich op korte of iets langere termijn ontpoppen tot het nieuwe centrum van het Midden-Oosten en – waarom niet – van de hele wereld. Een nieuwe hotspot voor de jetset, Rod Stewart was er ooit gespot, en het beste adres voor al uw vastgoedbeleggingen.

Een rots in de branding ook. Midden september 2008 dompelde het Lehman-debacle zowat de hele wereld in een crisissfeer. Het kleine Dubai leek echter dapper weerstand te bieden aan de pletwals van economische rampspoed en het bijhorende pessimisme. Maar niet veel later, in november 2008 barstte de vastgoedbubbel dan toch.

Advocaat Youri Steverlynck, in die periode CEO van de Dubai Diamond Exchange, herinnert het zich nog goed. “Het was Suikerfeest en de stad genoot van een lang weekend; de werven lagen dus stil. Veel van die werven zijn niet meer heropgestart. Crane city werd van de ene op de andere dag dead city.” Op 26 november 2009 volgde een tweede uppercut. De staatsholding Dubai World veroorzaakte met de aankondiging dat ze haar schulden niet meer kon terugbetalen een schokgolf in de financiële markten.

Sinds die fatale novemberdag zit het goed fout met het imago van de voormalige belofte. Dubai heet failliet te zijn en de jonge internationale gemeenschap zou het emiraat massaal ontvluchten. Mirose De Baecke, de Belgische agente van de Nederlandse vastgoedmakelaar AA Properties Dubai, wil de impact van de crisis niet minimaliseren, maar zegt “van een leegloop is geen sprake. Akkoord, er zijn bedrijven en expats vertrokken, maar er komen er nog altijd nieuwe bij. En voor alle duidelijkheid: Dubai World heeft problemen, maar dat wil niet zeggen dat Dubai failliet is.”

Eenzelfde geluid bij Leen Vandaele, een Belgische interieurarchitecte die al tien jaar in Dubai woont en werkt. “De crisis heeft hier diepe wonden geslagen, dat is een feit. Maar je mag ook niet blind zijn voor wat er hier allemaal gerealiseerd is.”

Lieselot Vanden Driessche, economische vertegenwoordiger van Flanders Investment and Trade in Dubai, noemt de berichtgeving in de Westerse media schromelijk overdreven. “Er werden inderdaad projecten uitgesteld en geannuleerd”, zegt ze, “maar een indrukwekkend aantal projecten gaat nog steeds door.” Ze wijst erop dat er in de Verenigde Arabische Emiraten (VAE; de federatie van zeven emiraten waar Dubai deel van uitmaakt) voor een totaal investeringsbedrag van 418 miljard dollar projecten in uitvoering zijn. En dat Dubai dit jaar 3 miljard dollar investeert in infrastructuurwerken.

Kroniek van een vastgoedzeepbel

Feit is wel dat Dubai een onvervalste vastgoedhype heeft doorgemaakt. In een verschroeiend tempo veranderde de skyline van de stad, met torens die steeds die hoger klommen. Voor de kust verrezen kunstmatige eilanden, het ene al megalomaner dan het andere. Projectontwikkelaars met nauwe banden met de overheid zoals Nakheel Properties (onderdeel van Dubai World) en Emaar Properties (voor 32 procent in handen van de overheid) namen het voortouw in de ongebreidelde ontwikkeling.

In 2001 werd een deel van de vastgoedmarkt opengesteld voor buitenlandse kopers en die maatregel miste zijn effect niet: volgens cijfers van het Land Department van Dubai waren er 15.434 vastgoedtransacties in 2000; in 2008 was dat getal opgeklommen tot 77.676. De prijzen kenden een gelijkaardige exponentiële groei. Vooral in 2007 en het begin van 2008 ging het bijzonder hard: in het eerste kwartaal van 2008 sprong de Dubai House Price Index van vastgoedadviseur Colliers maar liefst 42 procent hoger. Op sommige deelmarkten gingen de prijzen nog merkelijk hoger. “De vastgoedmarkt ging toen volledig door het dak”, getuigt Youri Steverlynck. “Toen ik in 2006 in Dubai aankwam, ben ik naar een koopwoning gaan kijken. Dat pand was destijds voor 300.000 euro in de markt gezet, maar ze vroegen aan mij al 1 miljoen dollar. Twee jaar later ben ik nog eens gaan kijken en toen werden die woningen al voor drie miljoen euro verkocht.”

De surrealistische prijsstijgingen konden deels verantwoord worden door de toestroom van expats en kopers van een tweede verblijf. In de euforische periode werd Dubai wel eens de snelst groeiende stad ter wereld genoemd. Volgens cijfers van het Dubai Statistics Center nam het bevolkingsaantal in tien jaar tijd bijna met 1 miljoen toe tot 1.770.000 inwoners. Uiteraard veroorzaakt zo’n aanwas een sterke opwaartse druk op de woningprijzen.

Tegelijkertijd is het een ideale voedingsbodem voor speculatie. Youri Steverlynck: “Iedereen begon in vastgoed te speculeren. Men kocht een woning en verkocht ze quasi onmiddellijk weer door met een serieuze winstmarge.” Een fenomeen dat in Angelsaksische landen bekend staat als houseflipping. Volgens Steverlynck werden op het hoogtepunt van de hype woningen en appartementen tot vier keer ‘geflipt’ voor er een bewoner in kwam. “De stad leefde in een collectieve roes”, vervolgt Steverlynck. “Het gezond verstand zegt dat zoiets niet kan blijven duren, maar op den duur begin je toch te twijfelen.”

Een gouden periode voor vastgoedmakelaars zoals AA Properties Dubai? Mirose De Baecke gaf de voorkeur aan de ‘gestage maar redelijke prijsstijgingen’ van voor de hype. Ze heeft wel vragen bij de cijfers die Steverlynck aanhaalt. “Als die al juist zouden zijn, dan zijn ze toch niet relevant voor de algemene vastgoedmarkt.” Toch zegt ze ook dat de prijsevolutie niet meer gezond was. “En eigenlijk was het heel moeilijk werken als vastgoedmakelaar. Ik gaf een vraagprijs aan de kandidaat-kopers, maar de meesten wilden er – begrijpelijk – nog even over nadenken. Als ze me dan kort daarna lieten weten dat ze wilden kopen, moest ik zeggen dat de prijs al was gestegen met zoveel procent.”

Het mag niet verwonderen dat het lucratieve vastgoedspel in Dubai ook valsspelers aantrok. In Nederland zitten de zaakvoerders van Palm Invest, een beleggingsfonds in vastgoed in Dubai, in de cel. Youri Steverlynck, inmiddels advocaat-vennoot bij Lexeco Advocaten, verdedigt de belangen van een twintigtal Belgische investeerders in Dubai “Het gaat niet allemaal om fraudezaken”, zegt hij. “Maar er zijn effectief wel enkele dossiers waarbij mensen twee derde van hun investering hebben aanbetaald voor een stukje zandbak waar nog niets staat.”

Een deel van de dossiers die Steverlynck behandelt, gaat over betwistingen over (onredelijke) administratieve en andere kosten verbonden aan het vastgoed. “Officieel is Dubai nog een belastingvrije zone, maar door de crisis wordt dat onhoudbaar. Die administratieve kosten zijn vaak een verdoken vorm van belasting. Je ziet nu dat verschillende partijen dat niet pikken en het systeem beginnen te testen. De vraag is hoe Dubai daarmee zal omgaan. Het wettelijke kader is er wel, maar het wordt toch wel anders ingevuld dan in het Westen.”

Intrinsieke kwaliteiten

Als herstellende vastgoedprijzen iets zeggen over de weerbaarheid van een economie, dan ziet de toekomst van Dubai er nog niet zo beroerd uit. Want kijk, amper twee kwartalen na de crash van 41 procent klommen de woningprijzen al uit het dal. Ook de prijsmeting in het eerste kwartaal van dit jaar is positief (+ 4 procent). “Voor opgeleverde appartementen en villa’s zien we inderdaad een lichte prijsstijging”, bevestigt Mirose De Baecke. “Maar de verkoop op plan is toch volledig in elkaar gezakt. Op termijn voorspellen wij een jaarlijkse prijstoename van 5 à 7 procent.”

Mohammed Lamine Saidi, expert Midden-Oosten bij Dexia Asset Managment, verwacht op de korte termijn nog een prijsdaling van 15 tot 20 procent voor het residentieel vastgoed, “omdat het aanbod in 2011 piekt”. Voor de iets langere termijn is hij gematigd optimistisch omdat de economische situatie van Dubai eigenlijk behoorlijk gezond is. “Dubai heeft de olie-inkomsten aangewend om zijn economie te diversifiëren en om te investeren in buitenlandse activiteiten. Vandaag komt tot 60 tot 70 procent van het bruto binnenlands product (bbp) niet van energie-activiteiten. Vastgoedgerelateerde activiteiten zijn ongeveer goed voor 10 procent van het bbp, dat is ook niet overdreven. En de schuldsituatie van Dubai is niet te vergelijken met bijvoorbeeld die van Griekenland.” Ook baggeraar Jan De Nul, die mee betrokken was bij de bouw van de kunstmatige eilanden, maakt zich weinig zorgen over de economische slagkracht van het emiraat. Volgens hem kent de mercantiele geest van Dubai nergens in de regio zijn gelijke.

Maar heeft Dubai ook voldoende aantrekkingskracht om het als toeristisch oord en tweedeverblijfsplaats waar te maken? Een onmiskenbare troef is het klimaat in het emiraat. Het regent er zelden en tijdens onze wintermaanden is het er draaglijk warm en zonnig. Daar staat tegenover dat het er in de zomermaanden broeierig heet is. “Voor een zon- en strandvakantie is Dubai perfect. Je kunt er prima eten en het shoppingaanbod is ook overweldigend”, vat Youri Steverlynck samen.

In de nieuwste ranking van adviesbureau Mercer komt Dubai naar voren als stad met de beste levenskwaliteit van het Midden-Oosten. Mooi, maar in de totale rankschikking bengelt Dubai met zijn 75ste stek wel in de staart van het peloton der wereldsteden. De vergelijking met echte metropolen gaat ook niet op, vindt Youri Steverlynck. “Je hoort wel eens zeggen dat de vastgoedprijzen in Dubai in vergelijking met New York, Londen of Hongkong nog best meevallen. Dat zal wel, maar Dubai is dan ook geen Londen of New York.” Nog meer dan het magere culturele aanbod, vindt Steverlynck het ontbreken van een hecht maatschappelijk weefsel een belangrijk manco. “De rotatie van de mensen is heel hoog in Dubai. De expats, die het grootste deel van de bevolking vormen, blijven er gemiddeld achttien maanden. Dat maakt het er allemaal heel vluchtig.”

Kapers op de kust?

Dubai heeft zijn groei en ontwikkeling grotendeels te danken aan de relatief grote openheid van zijn economie en maatschappij. “Dat is toch wel de verdienste van sjeik Mohammed bin Rashid Al-Maktoum”, meent Youri Steverlynck. “In dat deel van de wereld is dat verre van vanzelfsprekend. Daar moet je de guts voor hebben. Dubai heeft op die manier concurrenten als Qatar, Bahrein en ook Abu Dhabi in snelheid genomen.”

Maar de crisis heeft ook wel de grenzen van het model aangetoond. Steverlynck vreest dat het open karakter van het emiraat onder druk zou kunnen komen te staan. Een meer behoudsgezinde koers zou zowel investeerders als toeristen kunnen afschrikken. En volgens Steverlynck gebruikt het veel conservatievere (en rijkere) Abu Dhabi de crisis om orde op zaken te stellen.

Want de opmars van Dubai en de glamour en glitter die ermee gepaard gaan, heeft wel voor de nodige jaloezie gezorgd in de regio. En de andere oliestaten zitten intussen ook niet stil. Bahrein heeft een stevige bancaire sector uitgebouwd. Qatar mikt met de bouw van spectaculaire voetbaltempels op de organisatie van het WK in 2022. En Abu Dhabi pakt uit met het ene prestigeproject na het andere. Zo ontwierp sterarchitect Jean Nouvel er een woestijnfiliaal van het Louvre en zijn collega Frank O. Ghery belooft er voor het nieuwe filiaal van het Guggenheimmuseum nog meer spektakel dan in Bilbao. Bestaat het risico dat Abu Dhabi daarmee een deel van het publiek van Dubai inpikt? Leen Vandaele gelooft van niet. “De twee kunnen perfect naast elkaar staan. Ze vullen elkaar aan want Abu Dhabi mikt op een ander publiek.”

Door laurenz verledens

Dubai werd wel eens de snelst groeiende stad ter wereld genoemd.

“Iedereen begon in vastgoed te speculeren. Men kocht een woning en verkocht ze onmiddellijk door met een serieuze winstmarge”

Youri Steverlynck