GEFLIPTE BELGEN?

COWBOYS.

De Texaanse vastgoedconsulente Elisabeth Juen Waltz waarschuwt: “Europeanen, die een heel andere prijsstructuur hanteren voor vastgoed, lopen het risico gekke prijzen te betalen voor hun investering. Wie hoopt op winsten van 200% tot 300% in vijf jaar, kijkt best uit voor cowboys with black hats. Een goede raad: doe een beroep op onafhankelijke experts.”

De klassieke oplichtingstruc gaat als volgt. Maatschappij A, waarachter zich een groep personen verschuilt (B), koopt en verkoopt een terrein met winst aan C. B steekt de winst op zak. Onderneming C – de onderneming waarmee de koper in contact komt als verkopende partij – tracht (meestal onwetende) kopers D aan te trekken voor de gronden. De echte winst wordt gemaakt door B, via intermediair A – al dan niet met dezelfde naam en meestal anoniem via een offshore-structuur. Omdat D van deze praktijk – flippen genoemd – niet op de hoogte is, blijft hij zitten met dure gronden waarvan de verkoop met winst erg moeilijk is.

“Door zo’n onfrisse praktijken verloren heel wat Vlamingen hun centen,” vertelt Jos Santy ( Pohl, Brown & Associates) ons in maart 1997. “Maar wij flippen niet. Dat zou oneerlijk, zelfs onwettelijk zijn.”

Trends onderzocht Lake Cedar Park Ltd., een PBA-project waarin Vlamingen investeerden. We schakelden de Heritage Title Company in voor een

title search naar de historiek van Lake Cedar Park (LCP). Wat blijkt? Op 20 december 1994 verkocht LCP een perceel van 32,8 acres voor 2,8 miljoen dollar aan Madron Investments, een bedrijf met zetel in Gibraltar. In gesprekken met potentiële investeerders (zie hoofdtekst, het memorandum van maart 1996) verwees Santy naar deze verkoop om het succes van de projecten aan te tonen, zonder melding te maken van het feit dat koper Madron Investments één van de investeringsvehikels is van PBA. Het terrein waarvan sprake werd op 25 april 1995 voortverkocht als onderdeel van een lot van 237 acres. De eigenaar hiervan werd Becky Ltd, een door PBA beheerd project. Het komt er dus op neer dat PBA via Madron een belegging doorschoof van de ene investeerder naar de andere.

Santy: “Madron was een tijdje eigenaar in afwachting dat Becky (in oprichting) de grond zou overnemen. Madron nam geen winst op die operatie. Eigenlijk paste de verkoop in een eenmalige herverkaving om de waarde van de gronden te maximaliseren. En toevallig bent u net op dié operatie gestoten.”

Onderzoek toont aan dat Madron Investments wel erg actief was als tussenpersoon. ” Bill Pohl, Gary Brown en hun partners gebruikten Madron als schuilplaats voor improper gains (onrechtmatige voordelen) ten koste van de investeerders,” klinkt het bij Jim Hemphill, wiens advocatenkantoor George, Donaldson & Ford hierover een rechtsprocedure heeft opgestart.

Bill Pohl verklaart: “PBA is een gekende investeerder bij de verkopers. Vandaar dat we Madron soms inschakelen als anonieme frontcompany om goedkoper te kunnen kopen. We gebruikten de offshorestructuur ook om belastingen, niet betaald door de vroegere eigenaars, te ontwijken. Madron maakt trouwens verlies! Dat is vreemd voor een offshoremaatschappij, maar het gevolg van een weirdoredenering van mijn accountant waar ik verder niets van begrijp.”

Uit de fiscale aangiften blijkt dat Madron Investments in 1993 1,8 miljoen dollar meerwaarden creëerde op de verkoop van zijn gronden (verworven voor 2,5 miljoen dollar). In 1994 maakte Madron 3,6 miljoen dollar brutowinst op transacties in percelen (oorspronkelijke kostprijs: 6,5 miljoen). In 1995 deed Madron gronden, die oorspronkelijk 15,8 miljoen dollar hadden gekost, van de hand met een meerprijs van 14,2 miljoen dollar. Bijna een verdubbeling, met andere woorden.

Enkele voorbeelden:

TSSD II, waarin ook Belgisch kapitaal zit, betaalde op 1 november 1994

4 miljoen dollar aan Madron voor 92 acres grond. Dezelfde dag had Madron dat stuk grond gekocht voor 2,2 miljoen. Becky kocht dan weer op 25 april 1995 279 acres van Madron voor 9,250 miljoen dollar. Madron had deze gronden zeven maanden eerder gekocht voor 6,549 miljoen. Detail: in dit perceel zitten ook de 32,8 acres van Lake Cedar Park die via Madron “zonder winst” (Santy) naar Becky zijn doorgeschoven.

Hemphill: “We vermoeden dat de mensen van PBA zelf achter Madron schuilen en de meerwaarde opstrijken zonder medeweten van de investeerders. Men wordt geacht zo’n transactie te melden. Dit is a non-disclosure of a material fact: het verbergen van een feit dat zo essentieel is dat, indien de andere partij het had geweten, dit zou hebben geleid tot het niet-sluiten van een overeenkomst.”

“Nonsens,” reageert Bill Pohl. “De advocaten dreigen ons af in de hoop voor hun klanten een mooie settlement te bekomen.” Die settlement kan volgens Jos Santy elk moment worden gesloten omdat de advocaten “zelf beseffen dat ze een zwakke zaak hebben”. Jim Hemphill bevestigt dat er een settlement in de lucht hangt en liet ons verleden week (voor hij ons verzocht niets over de zaak te publiceren in afwachting van een regeling) weten dat “wij een sterke zaak hebben” en er verder “nog niets fundamenteels aan onze eis is veranderd”.

Pohl: “Wij staan recht in onze schoenen. De meerwaarden die Madron

creëerde, dekten integraal de gemaakte kosten en de honderden commissionairs die we moesten inschakelen om cliënten te vinden.” In 1994 bijvoorbeeld boekte Madron op 3,9 miljoen dollar inkomsten een verlies van liefst 7,4 miljoen dollar. De belangrijkste kosten waren 11 miljoen dollar ” foreign commissions“. Die werden betaald aan de onderneming FFU.

Fun for us, zou deze afkorting betekenen volgens PBA’s boekhouder Fred Clark (wat PBA ontkent). Nader onderzoek leert dat FFU vooral leeft van Madron. In 1994 haalde FFU op een omzet van 13 miljoen dollar (vooral de 11 miljoen commissies van Madron) een winstje van 626.000 dollar. Uit boekhoudkundige documenten en een transcript van een verhoor van PBA-boekhouder Clark, waarvan Trends een kopie bezit, blijkt dat FFU dat jaar 7 miljoen dollar commissies betaalde, hoofdzakelijk aan… PBA. Voorts betaalde FFU dat jaar 4,7 miljoen dollar commissies aan buitenlandse tussenpersonen. Jos Santy bijvoorbeeld inde in totaal 791.000 dollar.

Voorts is er Carlina Holding (met zetel in Gibraltar, net als FFU en Madron), dat in 1994 972.000 dollar van FFU ontving. Het jaar voordien werden Carlina en Santy in de boekhouding meestal als één partij genoemd, die van FFU 405.000 dollar en van Madron 248.000 dollar commissies mocht ontvangen. In 1995 ontvingen Jos Santy en Carlina respectievelijk 747.000 en 191.000 dollar van FFU. Jos Santy toont met enkele overschrijvingsformulieren aan dat Carlina “een doorgeefluk is voor commissionairs, waaronder ook mezelf”.

Hemphill: “Volgens onze ramingen werd via Madron/FFU tussen 1993 en 1995 minstens 15 miljoen dollar doorgesluisd naar PBA en anderen, zonder dat de investeerders hiervan op de hoogte waren. In ons burgerlijke recht noemen we dat fraud.” Jos Santy zegt vandaag: “Ik ben behoorlijk kwaad op Bill Pohl omdat hij ons nooit heeft ingelicht over de flips. Als het ooit tot een veroordeling zou komen, ben ik alvast niet medeplichtig.”

HANS BROCKMANS