GEEN VOETBALHEMEL ZONDER SHOPPINGHEL

Dit weekend start de Belgische voetbalcompetitie. De infrastructuur is verouderd, en veel clubs willen een modern stadion dat meer comfort en meer exploitatiemogelijkheden biedt. Maar zelf hebben ze geen geld. Wie gaat dat betalen?

“De kern van het probleem is dat voetbalclubs niet rendabel zijn”, zegt Jeroen Piqueur, algemeen directeur van Optima. “Als financial planner stel ik dat met enige ironie vast: verenigingen die niet eens over een goede financiële rapportering beschikken, hebben nood aan een nieuwe infrastructuur. En een nieuw stadion kost altijd tussen de 1250 en 2500 euro per zitje. Als je enkel vier rechte tribunes rond een centraal grasveld zet, kun je het voor 1250 euro. Als je gaat voor loges, business-seats, restaurants, comfort, evolueer je naar 2500 euro per zitje. En dat geld hebben de clubs niet. Het zijn polsstokspringers zonder stok.”

Piqueur werkte gedurende tien jaar samen met de stad Gent en de voetbalclub AA Gent aan de realisatie van een nieuw voetbalstadion aan de groothandelsmarkt, nabij het klaverblad van Zwijnaarde. “Het was een lijdensweg”, geeft Piqueur toe, “We hebben er heel veel tijd en energie in geïnvesteerd. Wetende wat ik nu weet, zou ik het niet opnieuw doen. Ik houd er grijze haren aan over.”

Toen het Arteveldestadion bouwrijp was, droeg Optima begin dit jaar de verantwoordelijkheid over aan projectontwikkelaar Ghelamco. Die start dit najaar met de bouw van de 20.000 zitplaatsen en de ‘flankerende ruimtes’, die voorzien in logistieke bedrijfsactiviteiten, grootschalige handelszaken, kantoren, een zakenhotel en een megadancing. Het project wordt begroot op 70 miljoen euro. De bedoeling is dat Optima zo’n 10.000 tot 13.000 vierkante meter kantoorruimte in het stadion verwerft, waardoor het zijn activiteiten, die momenteel over vijf locaties in Gent verspreid zijn, kan centraliseren. Piqueur: “We kopen die ruimte tegen kostprijs en niet tegen marktprijs, als vergoeding voor het vele werk dat we in het dossier gestoken hebben. ( pauzeert even) Een winstgevende operatie is het Arteveldestadion voor ons nooit geweest.”

Moderne stadions nodig

Gent is de stad die het verst staat met haar nieuwe voetbalstadion. Ons land mag dan al kandidaat zijn voor de Wereldbeker 2018 en in dit kader in de bouw van vijf spiksplinternieuwe stadions voorzien (Gent, Brugge, Antwerpen, Brussel en Charleroi), in andere steden moet er nog een hele weg afgelegd worden.

Toch is bijna iedereen het erover eens dat de nood aan nieuwe, moderne stadions hoog is. Minister van Binnenlandse Zaken Annemie Turtelboom (Open Vld) stelde eerder deze maand dat geen enkel Belgisch stadion nog beantwoordt aan alle veiligheidsvoorschriften. “België heeft sinds de jaren negentig de strengste voetbalwetgeving van Europa”, vertelt Vincent Mannaert, algemeen directeur van voetbalclub Zulte Waregem. “De meeste stadions zijn echter gebouwd in de jaren zeventig en tachtig, volgens de toenmalige regels. Daardoor beantwoorden ze steeds minder aan de strengere veiligheidsvoorschriften.”

Bovendien voldoen de Belgische voetbalstadions ook hoe langer hoe minder aan de UEFA-voorschriften voor bezoekerscomfort (aantal zitjes in een stadion, de grootte van het sanitaire blok, persfaciliteiten, enzovoort). “Als er niets verandert, kan er straks vanaf de kwartfinales geen Champions League meer gespeeld worden in België”, zegt Mannaert.

Maar er is vooral de economische realiteit. Topsport is big business, en dan spreek je over marktpositionering en marktaandeel. “Wie wil groeien, is economisch gehinderd als hij in een verouderd stadion speelt”, beseft Mannaert. Zijn club, Zulte Waregem, liet enkele jaren geleden een marktstudie uitvoeren. Daaruit bleek dat er in Waregem een draagvlak bestaat voor 12.000 tot 15.000 toeschouwers. Maar uit de SWOT-analyse kwam de verouderde infrastructuur als voornaamste bedreiging naar voren. Daarom wil Zulte Waregem op de plaats van het huidige Regenboogstadion een nieuw complex met 12.500 zitjes.

Wie gaat dat betalen?

Voetbalclubs zien het sportief beleid – en liefst sportieve successen – als hun corebusiness. Ze investeren hun centen in voetballers, niet in stenen. Voor een moderne infrastructuur hebben ze doorgaans het geld niet. Omdat ook de lokale overheid (die in veel gevallen eigenaar is van het stadion) de middelen niet heeft om een nieuw stadion te bekostigen, durft een Belgische topclub zich ten einde raad wel eens in de armen van een bouwpromotor te storten. Club Brugge liet zich een paar jaren geleden opvrijen door U-Place dat de club een nieuw stadion in Loppem beloofde als het op dat terrein ook een groot shoppingcentrum van 40.000 vierkante meter kon neerplanten.

“Theoretisch kan dat”, zegt Jeroen Piqueur. “De grootste rendabiliteit zit in het commerciële vastgoed. Ik kan me voorstellen dat de return op een shoppingcentrum van 40.000 vierkante meter volstaat om een stadion te bouwen. In het buitenland heeft men dit voorgedaan. Maar onze politici hebben een aversie tegenover shoppingcentra. Ze krijgen het niet verkocht aan de lokale middenstand of ze willen de commerciële uitstraling van de binnenstad niet aantasten. Bovendien kun je een stadionproject in België niet realiseren zonder medewerking van de overheid.”

“Daarom is de financiering bijna altijd een mix van overheidsgeld en geld afkomstig uit de ontwikkeling van economische activiteiten rond het stadion”, stelt Piqueur vast. Hoe groter de ruimte voor handelszaken en kantoren, hoe kleiner de benodigde inbreng van de overheid. Zonder economische activiteiten in en rond het stadion, die de kostprijs drukken en bepalend zijn voor de rendabiliteit van de parkeerterreinen, is een nieuwe voetbaltempel in België bijna niet meer te realiseren. Al moet er altijd een evenwicht zijn tussen het commerciële programma en de inbreng van de overheid. “In veel gevallen kom je uit op een overheidsdeel van 60 procent, zeker in het stadiongedeelte”, aldus Piqueur.

In Brugge is men nu ook op zoek naar dat evenwicht. Het Loppem-project is afgevoerd en de stad heeft de touwtjes in handen genomen. De bedoeling is dat er een stadion van 44.000 zitjes gebouwd wordt in het Chartreusegebied, de zuidrand van Brugge op het kruispunt van de E40 en de E403, voor beide Brugse voetbalverenigingen: Club en Cercle. De stad stelde een stadioncoördinator aan, Gilbert De Neve, ex-topman van de Regie der Gebouwen. Naast het stadion is er 150.000 vierkante meter voorzien voor kantoren en 15.000 vierkante meter voor winkels, al geeft De Neve meteen toe dat 150.000 vierkante meter kantoren op het afgebakende terrein zeer moeilijk zal zijn, tenzij er in de hoogte gebouwd wordt. En ook met de winkelinvulling wil hij voorzichtig omspringen: “Leegstand creëren op een andere plaats, bijvoorbeeld in de binnenstad, is geen optie.”

De opbrengst van de kantoren en winkels moet het financiële plaatje rond maken. “De financiële bijdrage van de stad Brugge bestaat uit de inbreng van het Jan Breydelstadion in de nieuwe maatschappij”, vertelt De Neve. “De verkaveling van die site moet een pak geld opleveren, maar volstaat niet voor de bouw van een nieuw stadion.”

Onderhandelen met bedrijfsleven

Ook in Antwerpen heeft de overheid het voortouw genomen in het geplande nieuwe stadion op Petroleum-Zuid. Er is sprake van een stadion met 25.000 zitjes dat 80 miljoen euro zal kosten. Daarvan is 50 miljoen specifiek voor de bouw van het stadion, wat de kostprijs op 2000 euro per zitplaats brengt. Het saldo gaat naar erelonen, studies, en vooral de bouw van een ondergrondse parking. De bedoeling is dat de twee Antwerpse clubs, Germinal Beerschot en Antwerp FC, er gaan voetballen.

De financiering ligt al voor drie vierde vast, zegt projectleider Isabel Van Achter van AG Vespa, de vastgoeddochter van de stad Antwerpen. Antwerpen zelf komt met 25 miljoen euro over de brug, dat geld is ingeschreven op de stadsbegroting. Het Antwerps Havenbedrijf legt evenveel op tafel, maar wil in ruil een stuk zichtbaarheid. Daarom zou het nieuwe stadion ‘Haven van Antwerpen-stadion’ heten (en ‘Port of Antwerp-stadium’ bij Europese confrontaties). Hierover moet wel nog verder onderhandeld worden. Los van deze middelen brengen de stad en het Vlaamse Gewest de gronden in, voor een symbolische euro.

De PMV-hefboomfinanciering zou nog eens 10 miljoen euro opleveren. Het saldo moet komen van wat het ‘flankerend beleid’ genoemd wordt: de 15.000 vierkante meter commerciële ruimte in en rond het stadion. Van Achter: “Er is bewust gekozen voor een beperkt flankerend beleid. Daarom wil de stad die detailhandelsruimte zelf op de markt brengen, zodat ze de concessie kan toewijzen niet alleen op basis van de opbrengsten, maar ook van de invulling.” Indien er dan nog tekorten zouden zijn, kan eventueel gedacht worden aan een beschikbaarheidsvergoeding, zeg maar een soort huur. “Al ligt dat gevoelig”, weet Van Achter, “De stad wil vermijden de exploitatie te belasten, want uiteindelijk moeten de clubs daar hun inkomsten halen.”

Antwerpen hoopt zijn stadion klaar te hebben tegen medio 2015. Van Achter ziet weinig hinderpalen: “We praten al enkele jaren over dit plan, en politiek zit iedereen op dezelfde lijn. De locatie is ideaal, er zijn nagenoeg geen dichte omwonenden. Het bestemmingsplan is gewijzigd, en er zijn principeafspraken met het Vlaams Gewest over de ontsluiting via het wegennet en het openbaar vervoer. Enkel over de parking en de financiering ervan moeten nog akkoorden gesloten worden.”

Werk van lange adem

Als geen ander weet Jeroen Piqueur echter hoe lang en moeizaam het traject kan zijn: “Als ik bepaalde steden optimistische verklaringen hoor afleggen over hoe snel ze willen gaan, moet ik toch eens glimlachen. Mijn ervaring is dat de realisatie van een groot project in Vlaanderen tien jaar duurt. Er heerst daarover een soort gelatenheid. Minister Muyters heeft mij ooit laconiek geantwoord: “Tien jaar? Gij moogt niet klagen, gij.”

In Gent ging er veel tijd naar het vinden van de juiste locatie. Bovendien vertrok men van een brownfield, met de bijhorende herlokalisering van bedrijven, de overdracht van erfpachtovereenkomsten, het verwerven van gronden en bodemattesten. Maar ook het vergunningsbeleid met bestemmingswijzigingen, milieu- en mobiliteiteffectenrapporten, procedures voor hoogbouw, enzovoort, vergde enkele jaren. Piqueur: “En wij hebben dan nog het geluk gehad dat er veel goede politieke wil was, nauwelijks protesten en geen buurtcomités. Eén boer die niet goed gezind is, en je verliest jaren.”

Daar heeft De Neve in Brugge oor naar. Hij krijgt af te rekenen met de erfenis van het Loppem-verhaal: een zeer actief buurtcomité ‘De Witte Pion’ en een alerte groene beweging (Natuurpunt en de Bond Beter Leefmilieu op kop). “Ik wil maximaal rekening houden met alle bemerkingen en bezwaarschriften”, zegt De Neve. “Het is niet omdat er een nieuw stadion komt dat je abstractie kunt maken van de omgeving. Samen met het regionaal sociaaleconomisch overlegplatform Brugge zullen we hier werk van maken. Ik heb vorig jaar de voetbalstadions in Kaapstad en Port Elizabeth bezocht. Wel, daar heeft de buurt echt niets aan. Dat kan de bedoeling niet zijn.”

Toch hoopt De Neve midden 2016 klaar te zijn. “Dat betekent dat je, rekening houdende met een uitvoeringstermijn van dertig maanden, in 2013 moet kunnen beginnen bouwen.” Op een kostprijs wil hij zich voorlopig niet vastpinnen. “De volgende stap is dat we aan onze stedelijke stuurgroep een voorstel doen om een ‘ambitiedocument’ te publiceren, waarin we de markt op vrijwillige basis bevragen. Het stadion van Brugge moet architecturaal tot de verbeelding spreken, het moet uitstraling hebben. Ik heb ook het Gerechtshof in Antwerpen gerealiseerd, en daar kreeg je een toevloed van mensen die het gebouw komen bewonderen. Dat moeten we in Brugge ook kunnen met het voetbalstadion. De overheid zal het project moeten trekken, maar als je ambitie uitstraalt, zullen privé-investeerders daar graag op inspelen.”

De pps-formule

Brugge kiest zeker voor een pps-formule (publiek-private samenwerking), bevestigt De Neve, maar de precieze vorm moet nog bepaald worden. Ook in Waregem zien ze in pps de ideale formule. “Sportinfrastructuur kost geld maar dankzij pps leg je niet alle verplichtingen bij de overheid”, zegt Mannaert. “De return voor de privéfinancier moet wel maatschappelijk aanvaardbaar zijn. Daarom zijn wij op zoek gegaan naar commercieel-complementaire functies, die een toegevoegde waarde bieden aan het bestaande handelsapparaat.”

Waregem denkt aan de bouw van een zakenhotel nabij het nieuwe stadion, een bowling en een fitnesszaak in het stadion, de bouw van appartementen, en een beperkte ruimte voor retail. Het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan (PRUP) voorziet 5500 vierkante meter handelsruimte met een specifieke bestemming: sport- of vrijtijdsgerelateerd, en te verdelen over maximaal drie eenheden. “Er komen dus maximaal drie winkels in een specifieke niche bij”, zegt Mannaert. “Mede daardoor zijn de lokale handelaars het project niet ongenegen. Ze begrijpen dat het nieuwe stadion een commerciële aantrekkingskracht zal hebben waar ook het handelscentrum beter kan van worden.”

De stad Waregem heeft een advocatenkantoor aangewezen om de juridische structuur van de pps vast te leggen. In veel steden blijft de exploitatiestructuur een open vraag zolang de pps-formule niet omlijnd en ingevuld is. “Voor de club is het belangrijk dat er een goede verhouding gecreëerd wordt tussen de partners”, beklemtoont Mannaert. “Als club willen wij een leefbaar verhaal. Wij voelen ons perfect comfortabel in onze zakelijke, contractuele relatie met de stad. Wij gebruiken het stadion en betalen daarvoor huur aan de stad, en dat willen wij bij voorkeur zo houden. Wij stappen liever niet mee in de financierings- en exploitatiemaatschappij van het terrein. Maar de exploitatie van het stadion zelf zou wel in handen van de club moeten blijven.”

De kostprijs voor het nieuwe stadion in Waregem is becijferd op 20 à 25 miljoen euro (enkel voor het stadiongedeelte). Zulte Waregem wil er tegen de start van het seizoen 2014-2015 voetballen.

De Wereldbeker-factor

Maar of de Wereldbeker 2018 nu naar België komt of niet, maakt ze in Waregem niet uit. “De bijdrage van de Vlaamse overheid van 5 miljoen euro voor een oefenstadion zien we als een surplus. Maar ons project staat of valt niet met de Wereldbeker of het geld van de Vlaamse regering. Liever met, laat dat duidelijk zijn. Maar als het moet, zal het zonder zijn.” Eenzelfde geluid in Brugge. De Neve: “De stad Brugge heeft beslist om hoe dan ook door te gaan met dit project. Er komt een nieuw stadion in Chartreuse, met of zonder Wereldbeker, en steeds zullen de FIFA-normen maximaal als uitgangspunt genomen worden.”

Enkel in Genk is de uitbreiding van de Cristal Arena tot 44.000 zitjes expliciet gekoppeld aan de organisatie van de Wereldbeker. Commercieel directeur Erik Gerits stelt het eenvoudig: “Geen Wereldbeker, geen nieuw stadion. Dan blijven we onze zitjes en ons toegangs- en betalingssysteem verbeteren, maar daar blijft het bij.”

In totaal zou het project in Genk 80 miljoen euro kosten. Racing Genk, dat als een van de weinige Vlaamse clubs eigenaar is van zijn stadion, brengt daarvan de helft in, stelt Gerits. “30 miljoen door de inbreng van het bestaande stadion, en 10 miljoen die de Vlaamse overheid ter beschikking stelt aan de speelsteden.” De overige 40 miljoen zou dan van de publieke sector moeten komen: de federale en de Vlaamse regering, de provincie en de stad Genk. “Komt dat geld er niet, dan zal de stekker snel uit dit project worden gehaald”, klinkt het duidelijk in Genk.

OPINIE: Overheid moet niet zomaar geld in voetbalstadions pompen, blz. 43

Door patrick claerhout & luc huysmans – cover + collagebeeld corbis

“Een winstgevende operatie is het Arteveldestadion voor ons nooit geweest” Jeroen Piqueur

“De overheid zal het project moeten trekken, maar als je ambitie uitstraalt, zullen privé-investeerders daarop inspelen” Gilbert De Neve