Geen perceel te veel

Vlaanderen groeit. Dat wil zeggen: het aantal inwoners en gezinnen stijgt. Het grondgebied blijft echter even groot of klein. Die combinatie leidt tot spanningen op de bouwgrond- en woningmarkt. De bouwlobby pleit ervoor snel meer bouwgrond aan te snijden.

De bouw- en vastgoedsector trekt aan de alarmbel. Met de beleidsmaatregelen lossen we de problemen rond kwalitatief en betaalbaar wonen niet op, klinkt het in een recent persbericht van het CIB, de beroepsvereniging van de vastgoedprofessionals. Het CIB pleit voor een versnelde vrijgave van de woonuitbreidingsgebieden en krijgt steun van het Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (AES), de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) en Landelijk Vlaanderen.

De noodkreet is niet gespeend van een stevige portie eigenbelang. Natuurlijk wil de bouwsector bouwen en meer bouwgrond lospeuteren past in die betrachting. Doorzichtig? Misschien, maar het doet niets af aan de geldigheid van de analyse van de bouwlobby dat onze woningmarkt verkrapt.

Zowel voor België als voor Vlaanderen vertoont de verhouding van het aantal woningen per 1000 gezinnen al sinds 2001 een licht dalende trend. Een toename van het aantal gezinnen vergroot de vraag naar woningen. Niet alleen de bevolkingsgroei, maar vooral ook het fenomeen van de gezinsverdunning — vooral een gevolg van de vergrijzing — voedt de toename van het aantal gezinnen. Volgens de studiedienst van ING betekent een afname van de gezinsgrootte van 2,4 naar 2,3 personen dat er 200.000 extra woningen in België nodig zijn.

Voor het aantal bouwgrondtransacties, een voorlopende indicator voor de nieuwbouwactiviteit, is de tendens al veel langer negatief: het aantal verkochte bouwgronden is gedaald van meer dan 30.000 in 1990 tot amper iets meer dan 11.000 in 2011. Ook de sterke stijging van de woningprijzen in de voorbije tien jaar, vooral dan in het segment van de kleinere woningen, duidt op een zekere krapte aan de aanbodzijde.

Opletten voor verrotting

“We kunnen nooit de voorspelde bevolkingsgroei opvangen als we alleen inzetten op het grondgebied dat nu beschikbaar is voor wonen”, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB. “Er liggen in Vlaanderen 247.000 onbebouwde percelen in woongebied. Tussen nu en 2020 komen er 320.000 gezinnen bij. En voor de periode 2020-2030 voorspelt men nog eens een toename met 300.000 gezinnen.”

Dillen merkt op dat de bevolkingsprognoses en daaruit voortvloeiende woonbehoeften steevast in het verleden zijn onderschat. En hij waarschuwt voor een scenario als met de schoolinfrastructuur: “Vijftien jaar geleden hebben we al gewaarschuwd voor een achterstand in de scholenbouw. De overheid heeft toen gewacht tot het dossier verrot was, waarna men dan moeilijke constructies heeft moeten uitdenken om het probleem op te lossen. Als we nu geen maatregelen nemen in de woningbouw, zal het huisvestingsprobleem ook verrotten.”

De directeur van het VCB vindt het dan ook hoog tijd om de woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. “Eigenlijk is die term heel ongelukkig gekozen”, meent hij. “Want het gaat vaak om inbreidingsgebieden. Mensen denken dat bossen en open ruimte zullen sneuvelen. Bovendien spreken we over 1 procent van het Vlaamse grondgebied. Dat is marginaal.”

Bijna 30.000 hectare van het Vlaamse grondgebied is bestemd als woonuitbreidingsgebied. Daarvan is nog ongeveer 18.000 hectare onbebouwd. Een deel ervan zal nooit een woonfunctie krijgen omdat het gebied inmiddels ongeschikt gebleken is voor woningbouw. Dat de woonuitbreidingsgebieden niet en masse op de markt komen, is zo bedoeld door de regelgever. Het zijn reservezones van het woongebied en een instrument tot het voeren van een woonbeleid.

Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening, Philippe Muyters (N-VA), reageert voorzichtig positief op de vraag van de bouw- en vastgoedsector. Hij is bereid om, afhankelijk van de lokale woonbehoeften, te bekijken of eventuele drempels bij het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden weggewerkt kunnen worden (zie RSV maakt plaats voor BRV).

Bimby

Michael Ryckewaert, docent stedenbouw aan de Erasmushogeschool Brussel en deeltijds onderzoeker aan de KU Leuven, steunt de minister in zijn voorzichtigheid. “De bijkomende woonbehoeften komen vooral voort uit gezinsverdunning en vergrijzing. Je hebt daarvoor een ander woonaanbod nodig dan wat courant in de woonuitbreidingsgebieden gerealiseerd wordt. Er is in Vlaanderen ook nog veel marge voor optimalisering en verdichting. In de steden is een interessante dynamiek ontstaan om grote, ongebruikte oppervlakten van bijvoorbeeld oude spoorwegemplacementen, lege militaire hospitalen of verlaten havengebieden om te vormen tot woonzones.” Hij waarschuwt wel dat nog meer verdichten in de steden ten koste kan gaan van de leefbaarheid. Ryckewaert ziet ook nog veel potentieel in de twintigste-eeuwse wijken rond de steden: “Het patrimonium in die wijken uit de jaren vijftig tot tachtig heeft het moeilijk en de vergrijzing zal dat probleem nog vergroten. De eigenaars of hun erfgenamen krijgen die te grote woningen moeilijk verkocht. Daarom ook lijkt het me zinvol mensen die de voorkeur geven aan landelijk wonen, naar de bestaande verkavelingen toe te leiden, veeleer dan meteen uit woonuitbreidingsgebieden te putten.”

“Daar zijn ook initiatieven mogelijk op kavelniveau: de woning opdelen, het perceel opdelen, kangoeroewoningen — dan speel je ook in op de vergrijzing. In de randgemeenten van Parijs zijn er enkele interessante verdichtingsoefeningen. Bimby noemt men dat daar: build in my backyard. Men schuift daar bijvoorbeeld tussen twee vrijstaande woningen een derde woning in. Dat is uit verdichtings- én energetisch oogpunt aantrekkelijk.”

Maar er zijn nog veel struikelblokken. Uit onderzoek blijkt dat de animo van eigenaars om in dergelijke formules te stappen niet erg groot is. “Reglementair en stedenbouwkundig is het vaak ook een moeilijk verhaal”, zegt Ryckewert. “Voor kangoeroewoningen moet je bijvoorbeeld een zorgrelatie kunnen aantonen.” Bovendien komen niet alle twintigste-eeuwse wijken in aanmerking.

Joost Callens, CEO van Durabrik en voorzitter van de Vlaamse Woningbouwers in de VCB, ziet wel wat in het idee, maar hij ondervindt dat de uitvoering niet makkelijk is. “Als het gaat over grotere percelen opdelen in kleinere eenheden, zijn wij vragende partij”, reageert Callens. “Maar we krijgen heel vaak een negatief advies van de bevoegde overheden. Onderschat ook niet het verzet van de buren in zulke wijken. Zelfs een bestaande woning opdelen of renoveren is met de huidige regelgeving niet simpel. En dan is er nog de technische en economische haalbaarheid. Bij die dure villa’s zien we wel een prijsdaling, maar die is niet zo dat je zomaar kan slopen. Zo’n villa behoudt toch wel een zekere waarde.”

Marc Dillen vindt verdichting en stadsvernieuwing ook noodzakelijk. “Dat vraagt tijd”, zegt hij. “Als je vandaag een groot stadsvernieuwingsproject opstart, dan kunnen de eerste bewoners er over tien jaar intrekken. Intussen zit je wel met die 300.000 extra gezinnen die ook ergens moeten wonen.”

De garage van Muyters

Verdichten en bundelen waren ook belangrijke principes in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV). Heeft dat dan niet gewerkt? Marc Dillen noemt het RSV met zijn drie planningsniveaus (gewestelijk, provinciaal en gemeentelijk) een log instrument. “Dat heeft van in het begin voor vertragingen gezorgd”, zegt hij. “Het is ook onvoldoende flexibel om in te spelen op wijzigende behoeften. Maar het heeft wel de verdienste dat het voor het eerst een visie en een planning op lange termijn formuleerde.”

Volgens Michael Ryckewaert heeft het RSV een enorme dynamiek rond en belangstelling voor ruimtelijke ordening gecreëerd. “Het heeft ons ervan bewust gemaakt dat we de ruimte in Vlaanderen zuiniger moeten gebruiken. We zien in de praktijk dat de kavels kleiner zijn geworden, dat we kleiner bouwen. De markt heeft dat ook ondersteund. Met hogere bouwgrondprijzen is het interessanter een groter aantal woningen per hectare te realiseren, kwestie van het grondaandeel in de totale kostprijs te drukken.”

Cijfermateriaal van de Vlaamse Confederatie Bouw toont aan dat evolutie naar het zogenaamde denser bouwen in een stroomversnelling zit. In de grotere nieuwbouwprojecten (meer dan twintig wooneenheden) is het aandeel van de open bebouwingen teruggevallen tot 1 procent. In 2005-2007 was dat nog 70 procent (zie grafiek).

Intussen bereidt minister Muyters het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) voor, de opvolger van het RSV. In mei presenteerde hij al een groenboek waarin staat dat het Beleidsplan Ruimte voort zal bouwen op “de robuuste krachtlijnen van het RSV”. “Een principe als verdichting zal zeker overeind blijven in het BRV”, zegt Muyters. “Maar dat hoeft niet per se op dezelfde manier als in het RSV. Het nieuwe plan zal in ieder geval dynamischer moeten zijn, zodat het kan omgaan met grote veranderingen zoals de vergrijzing of de klimaatverandering.”

Een van de nieuwe concepten waarop de minister sterk wil inzetten is meervoudig en gedeeld ruimtegebruik. Hij gebruikt daarvoor het beeld van een garage. “In het begin staat daar alleen de auto, dan komen de fietsen van de kinderen, in de winter de tuinmeubelen, planten die binnen moeten, in mijn geval ook mijn voetbalgerief. Na verloop van tijd staat er van alles en nog wat, behalve die auto.” Wil je die auto zijn plaats teruggeven, dan moet je herinrichten, stapelen en soms zaken weggooien.

Met onze ruimtelijke ordening is het ook zo, stelt de minister. “Soms moet je herinrichten, dingen bijeenzetten of zaken delen. Hebben mijn buurman en ik allebei én een verticuteermachine én een grasmachine nodig? Of kunnen we die delen zodat er plaats vrijkomt? Scholen beschikken vaak over sportinfrastructuur die alleen tussen 9 en 17 uur wordt gebruikt. Waarom stellen we die sporthal na de schooluren niet open voor de buurt?”

LAURENZ VERLEDENS

“Er liggen in Vlaanderen 247.000 onbebouwde percelen in woongebied. Tussen nu en 2020 komen er 320.000 gezinnen bij” Marc Dillen, VCB