Gedeelde vreugde?

De idee is goed, bijna geniaal zelfs, maar het product wordt al te vaak slecht verkocht. Bijgevolg heeft timesharing niet zo’n goede reputatie. Terecht?

Heel wat promotoren hanteren vandaag liever de woorden gedeelde eigendom of vakantie “à la carte”. Alle termen lijken goed, zolang ze maar timesharing niet moeten uitspreken. Blijkbaar wil niemand nog worden geassocieerd met de oplichterspraktijken waarmee timesharing in het verleden wel eens in verband werd gebracht.

Nochtans hoeven timesharing en oplichting geen synoniemen te zijn. Zoals de naam al aangeeft, is timesharing een vorm van gedeelde eigendom, niet alleen in ruimte, maar ook in tijd. De achterliggende idee: waarom zou men zijn kapitaal op de klassieke manier in een appartement of villa beleggen, als men er maar enkele weken per jaar verblijft? Zou het niet mogelijk zijn om vakantiegangers samen te brengen die tijdens verschillende perioden van het jaar in hetzelfde gebouw willen verblijven?

Doordat de investering wordt gespreid, pakken timesharingbedrijven het project gewoonlijk vrij groots aan. Op zich is dat niet negatief, maar al te vaak wordt een gebouw veel te duur verkocht (zie kader: Nooit goedkoop). En dan hebben we het nog niet eens over verkopers die hun klanten via het timesharingconcept bedriegen.

Behalve prijs heeft timesharing ook juridische implicaties: zo wordt het klassieke mede-eigenaarschap door het delen van de tijd uitgesloten. Bij deze formule wordt het eigendom van de site gewoonlijk aan een Britse trustee toevertrouwd. Die staat financieel garant voor de operatie: hij betaalt de promotor pas wanneer de koper de nodige documenten in handen heeft. De trustee is ook de persoon die de kopers een lidmaatschapscertificaat toekent. Daarin staat niet alleen het goed vermeld, maar ook de week van het jaar waarin de koper over dat goed kan beschikken. Er zijn verschillende varianten en diverse formules mogelijk.

Over de hele wereld

Een van de belangrijkste verkoopargumenten voor timesharing is dat men zijn eigen week tegen die van iemand anders kan inruilen: elders in de wereld en/of op een ander ogenblik. De verschillende sites zijn immers automatisch aan een wereldwijde ruilorganisatie gekoppeld, waarvan het Amerikaanse RCI de belangrijkste is. Wie zijn oog op een eigendom op Tenerife heeft laten vallen, kan zijn vakantie dus even goed in Florida, Schotland of op de Antillen doorbrengen. Maar niet te allen tijde: zo is het – vanzelfsprekend – niet mogelijk om een tweede week van november in een bescheiden appartement in Benidorm om te ruilen voor de derde week van juli in een villa op Tahiti.

Hoe werkt het?

Eerste principe: zijn eigen week afgeven, volstaat om in ruil een andere te krijgen; het maakt niet uit of deze week werd gekozen door een andere vakantieganger of nog niet werd geselecteerd.

Op kwalitatief gebied zijn de grenzen echter zeer strikt. Aan elke week wordt een waarde toegekend, op basis van vier criteria. Vooreerst de periode: rood voor het hoogseizoen, dan wit, dan blauw. Vervolgens de capaciteit; twee, vier of zes personen. Deze twee criteria zijn restrictief: men kan wisselen tegen minder, niet tegen meer. De laatste twee criteria volgen uit de uitwisselingen van de laatste twaalf maanden: de tevredenheidsfactor en de relatie tussen vraag en aanbod. De score die op die manier wordt verkregen, zorgt voor hetzelfde restrictieve principe: men kan zijn week ruilen tegen een gelijk of lager genoteerde, maar niet tegen een betere. Sites die niet 45 dagen op voorhand werden gevraagd, staan op gelijke voet. Dus met een beetje geluk…

Het is logisch dat de subtiliteiten van het systeem slecht gekend zijn, omdat het nogal mysterieus blijft. “Het is de computer die rekent,” aldus Daniel Moons, directeur van RCI Benelux. Dat betekent dat klanten van RCI – maar ook van andere timesharingorganisaties – nooit weet hebben van de waarde die wordt berekend voor zijn week. Vergeefse moeite ook om bij RCI de waarde op te vragen van een goed dat wordt voorgesteld door een verkoper. De enige officieel bekende waardering is het label, toegekend aan de site voor zijn algemene kwaliteiten: Gold Crown, Resort of International Distinction of eenvoudigweg Standard.

Een goede investering?

Ander gevolg van de gedeelde investering: het vinden van 50 kopers van een week – of van 25 kopers van twee weken – zorgt ervoor dat de kosten voor administratie en marketing niet vergelijkbaar zijn met die van de klassieke verkoop van appartementen of villa’s. Gevolg: de prijs stijgt proportioneel. Men kan zelfs stellen dat de prijs vermenigvuldigt met 2,5 tot zelfs 3.

U begrijpt dat timesharing niet echt een goede investering is: een goed waarvoor de klant 400.000 frank betaalt, is voor een promotor gewoonlijk niet meer waard dan 150.000 frank; Het is niet toevallig dat talrijke sites op de tweedehandsmarkt beschikbaar zijn tegen halve prijs (zie kader: Tegen halve prijs).

Dat sommige verkopers zeer agressieve methodes hanteren, hoeven we u evenmin te vertellen. Een appartement in timesharing verkopen, heeft niets vandoen met een vastgoedoperatie en veronderstelt een totaal andere commerciële aanpak die door de meeste promotoren wordt afgezworen. Ongegeneerd vertrouwen velen de commercialisatie van een site toe aan ondernemingen die bedreven zijn in directe verkoop, die timesharing-weken verkopen als gadgets op een publieke markt. Wie heeft nog nooit via de telefoon het heuglijke nieuws vernomen dat hij of zij een reis heeft gewonnen naar Tenerife?

Het koren en het kaf

Gelukkig is niet de hele sector verziekt. Maar hoe scheidt u het kaf van het koren? Het spreekt voor zich dat promotoren van serieuze producten niet meteen naar de telefoon grijpen om u de beste club in Spanje aan te bevelen. Er zijn in België verschillende promotoren die sites op nationale bodem commercialiseren. Na residentie Van Gogh in Knokke en residentie Durbuy – die nog steeds op een overnemer wacht – zijn er momenteel twee in de running: Molenheide in Houthalen en Balmoral in Spa. De kust, Limburg, de Ardennen in plaats van Tenerife en de Costa del Sol: nabijheid als compensatie voor het wisselvallige klimaat.

Andere evolutie: daar het product hotelservice vereist, rijst de vraag of men niet beter beide kan combineren? Samenwerking komt inderdaad vaak voor, en verschillende hotelketens – in de eerste plaats het Amerikaanse Marriott – hebben zich gewaagd op het terrein van de timesharing. Balmoral is een perfecte illustratie van deze evolutie: het kuuroord is een belangrijke toeristische trekpleister in België en de appartementen die in timesharing zijn verkocht, grenzen aan het hotel. Dat wordt uitgebaat door de Belgische Alfa-keten – de site draagt trouwens de naam Hotel Alfa Balmoral. Het opent op 1 juli en de bijgebouwen (restaurant, zwembad, fitness) zullen begin november klaar zijn. De formule die door de promotor wordt gekozen, is een erfpacht op vijftig jaar, gegarandeerd door notariële akte.

Ten slotte nog enkele zaken die u gerust moeten stellen: bij timesharing is het hoogseizoen ruim bemeten: van mei tot oktober, inclusief einde december. Een tweepersoons-studio kost 350.000 frank, een appartement met één slaapkamer 480.000 frank en een appartement met twee slaapkamers 600.000 frank. Tijdens het laagseizoen dalen de prijzen tot meer dan de helft. Deze bedragen komen overeen met wat men op de markt betaalt voor sites met het label Gold Crown. De appartementen zijn ruim bemeten (72 vierkante meter voor een tweeslaapkamerappartement) en goed ingericht. De kosten bedragen respectievelijk 5500, 8500 en 11.750 frank per week. Deze som maakt een belangrijk deel uit van de dotatie aan de reservefondsen, die worden beheerd door het gemeenschappelijk eigendom. Een transparantie die niet verwonderlijk is voor een promotor die timesharing bedrijft volgens de regels van de kunst. En die, op die manier, voor de Belgische vakantieganger een ander beeld ophangt van timesharing dan het bekende imago van de beunhaas.

GUY LEGRAND