Fiscale ruggensteun

Alleen het vakje “onroerende inkomsten” is dit jaar veranderd in het aangifteformulier.

Goed nieuws voor wie zonet zijn aangifteformulier inzake personenbelasting heeft ontvangen. Het in te vullen formulier is in vergelijking met vorig jaar nauwelijks of niet gewijzigd. De enige echte verandering betreft het vak dat het over de onroerende inkomsten heeft.

Maar men moet zich geen illusies maken. Het invullen van het aangifteformulier blijft een zeer ingewikkelde aangelegenheid die van de belastingplichtige veel deskundigheid vereist.

Beschut wonen.

De wijziging waarvan sprake betreft de woningen die worden verhuurd in het kader van projecten van beschut wonen. Als een particulier een woning verhuurt aan een rechtspersoon, dan is hij in principe belastbaar op basis van de brutohuur die hij daarvoor ontvangt. Het netto belastbaar bedrag is gelijk aan 60 % van die brutohuur. Het verschil (40 %) wordt van rechtswege vermoed kosten te dekken. Met dien verstande dat deze kostenaftrek van 40 % nooit hoger mag zijn dan een bepaald plafond. Voor het aanslagjaar 1996 (inkomsten van 1995) is die kostenaftrek geplafonneerd op twee keer het ongeïndexeerde kadastraal inkomen.

Veronderstel een particulier die een woning verhuurt aan een vzw. De huurprijs bedraagt 30.000 frank per maand. En het (ongeïndexeerde) kadastraal inkomen is bijvoorbeeld gelijk aan 40.000 frank. De brutohuur is dan gelijk aan 12 x 30.000 of 360.000 frank.

Normaal gezien zou de netto belastbare huurprijs dan gelijk zijn aan 60 % van dat bedrag, of 216.000 frank. Maar aangezien de kostenaftrek van 40 % nooit hoger mag zijn dan (voor het aanslagjaar 1996) twee keer het ongeïndexeerde kadastraal inkomen, wordt de bruto aangegeven huur slechts verminderd met (2 x 40.000 =) 80.000 frank. De netto belastbare huur is bijgevolg gelijk aan 360.000 – 80.000 = 280.000 frank.

Andere particulier.

Stel dat de particulier uit het voorbeeld dezelfde woning zou verhuren aan een andere particulier en dat deze laatste de woning niet gebruikt voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid. De verhuurder wordt dan volledig anders belast. De belasting wordt dan niet meer gebaseerd op de werkelijk ontvangen huurprijs, maar wel op het kadastraal inkomen van de woning. De belastbare grondslag zal in dit geval gelijk zijn aan 125 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen.

In het voorbeeld bedraagt het kadastraal inkomen ongeïndexeerd 40.000 frank. Geïndexeerd (zie kader : Hoe indexeren ?) wordt dat dan voor het lopende aanslagjaar 40.000 x 1,1669 = 46.676, of afgerond 46.700 frank. De belastbare grondslag is dus in dit geval gelijk aan 1,25 x 46.700 of 58.375 frank.

Het verschil is dus enorm. In het ene geval (verhuur aan een vzw, zie hoger) is de verhuurder belastbaar op 280.000 frank. Terwijl hij slechts belastbaar is op 58.375 frank als hij verhuurt aan een andere particulier. Het spreekt voor zich dat de verhuurder in dit laatste geval ook een veel lagere huurprijs kan hanteren.

Wetswijziging.

Die overweging heeft de wetgever er vorig jaar toe gebracht een wetswijziging door te voeren in het taxatiestelsel dat van toepassing is op de inkomsten uit de verhuur van woningen in het kader van projecten van beschut wonen. Zij komt erop neer dat de verhuurder niettegenstaande hij een woning aan een vzw verhuurt toch slechts belastbaar is op 125 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen (en niet meer op basis van de brutohuur).

De voorwaarden waaronder deze nieuwe regeling (met ingang van het aanslagjaar 1996, inkomsten van 1995) van toepassing is, luiden als volgt :

Het moet gaan om de verhuur van gebouwde onroerende goederen. Concreet moet het om woningen gaan.

De woning moet verhuurd zijn aan een rechtspersoon die geen vennootschap is. Het schoolvoorbeeld daarvan is een vzw.

De verhuur moet plaatsvinden met het oog op de onderverhuur van de woning aan een natuurlijke persoon (de onderverhuur mag dus niet gebeuren aan een vennootschap of andere rechtspersoon).

De woning moet bestemd zijn om door de onderhuurder uitsluitend als woning te worden gebruikt.

De verhuurder moet een particulier zijn ; of met andere woorden, de verhuur moet plaatsvinden buiten de uitoefening van enige beroepswerkzaamheid.

Wijzigingen aangifteformulier.

Met het oog op de toepassing van deze nieuwe regeling werd aan het aangifteformulier in de personenbelasting, in het vak van de onroerende inkomsten (vak IV), een kleine wijziging aangebracht. Het inkomen uit de verhuur van woningen die aan de bovengenoemde voorwaarden voldoen, werd toegevoegd aan de inkomsten uit gebouwde onroerende goederen die niet worden verhuurd (andere dan de eigen woning), en uit de verhuur aan natuurlijke personen die de gebouwen niet voor hun beroep gebruiken (rubriek B.2, code 106).

Al deze inkomsten worden immers op dezelfde wijze belast : 125 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen.

De inkomsten uit niet-verhuurde gronden, en uit gronden die worden verhuurd aan natuurlijke personen die ze niet voor hun beroep gebruiken, worden overigens in tegenstelling tot vorig jaar niet meer in dezelfde rubriek vermeld ; zij worden nu ondergebracht in een afzonderlijke rubriek (B.3, code 107).

Voor deze gronden is de belastbare grondslag immers gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen, zonder dat er hier sprake is van een verhoging met 25 %.

Kluwen.

Uit wat voorafgaat, volgt overigens ook dat het taxatiestelsel van de onroerende inkomsten hoegenaamd geen eenvormig uitzicht meer heeft. In sommige gevallen is men belastbaar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, in andere gevallen moet men daar nog 25 % bijtellen. Soms is men belastbaar op basis van de brutohuur. Soms is er geen personenbelasting, maar wel onroerende voorheffing. En het omgekeerde komt ook voor. De onroerende voorheffing is bovendien al sedert vorig aanslagjaar niet meer verrekenbaar. Tenzij het om de eigen woning gaat.

Kortom, een ingewikkeld kluwen dat door de jongste wijziging in verband met de projecten van beschut wonen nog eens extra ingewikkeld wordt gemaakt. Zij het dat de belanghebbenden dit er graag zullen bijnemen. De nieuwe regeling moet immers in de meeste gevallen uitmonden in een serieuze verlaging van de belastingdruk (wat de betrokken instellingen moet toelaten ook veel lagere huurprijzen te bedingen).

Maar aangezien de regeling in marginale gevallen ook kan uitmonden in een verhoging van de belastingdruk (zie kader : Verzwaring belastingdruk ?), wordt het hoog tijd dat de fiscale wetgever het geheel opnieuw bekijkt, en correcties aanbrengt daar waar nodig. Overigens moet men zich ook hierover niet al te veel illusies maken. De anomalie werd al een jaar geleden aan de fiscus gesignaleerd. Tot nog toe, zonder gevolg.

JAN VAN DYCK

Jan Van Dyck is fiscalist.