‘Financiële whizzkids hebben het vastgoed verziekt’

“Een megawinkelcentrum? Je bent stapelgek als je daar vandaag nog in belegt”, vindt Cor van Zadelhoff. Maar Nederlands grootste vastgoedtycoon is wel een fan van de binnenstad.

Er wordt in vastgoedland nog altijd goed geluisterd als Cor van Zadelhoff, inmiddels 75 jaar, spreekt. Niet dat de nieuwe generatie altijd naar zijn adviezen handelt. In een interview in 2004 waarschuwde Cor van Zadelhoff dat de commerciële vastgoedmarkt in Nederland zwaar opgefokt was. Hij kreeg gelijk. De ooit zo trotse en geroemde Nederlandse vastgoedsector verzeilde in een diepe crisis, schandalen incluis, die nu nog altijd sporen nalaat.

Cor van Zadelhoff koppelt een overweldigende persoonlijkheid aan een fikse portie Nederlandse branie en een grote staat van dienst in het vastgoedvak. Aan het begin van de jaren negentig stond hij mee aan de wieg van de internationale vastgoedadviseur DTZ, de afkorting van Debenham, Thouard en Zadelhoff. Nu is DTZ een van de grootste vastgoedadviseurs ter wereld, met 208 kantoren in 52 landen. En Cor Van Zadelhoff reist nog altijd de wereld rond als ‘ambassadeur’ voor DTZ.

“Ik heb in Nederland de sale-and-lease-backconstructie geïntroduceerd. Dat wist je niet, hé”, zegt hij tegen gastheer Frédéric Van de Putte, managing director van DTZ België. “Dat was in 1968. Het heeft mijn bedrijf enorm doen groeien. In die tijd had 95 procent van de bedrijven zijn pand nog in eigendom. Als ze zich wilden uitbreiden, stapten ze naar een architect of een aannemer. Ze hadden geen makelaar nodig. Ik heb de pensioenfondsen over de streep getrokken om te investeren in vastgoed. En aan bedrijfsleiders vroeg ik waarom ze hun geld toch in dat bedrijfsvastgoed investeerden. Dat kan je toch veel beter aanwenden voor je kernactiviteit, was mijn betoog. Een mooie binnenkomer en het bleek een gat in de markt.”

De Nederlandse economie kruipt stilaan uit het dal. Geldt dat ook voor de markt van het bedrijfsvastgoed?

COR VAN ZADELHOFF. “Nee. Op de woningmarkt begint het wel de goede kant op te gaan. Voor de markt van het bedrijfsvastgoed is de situatie heel verschillend, afhankelijk van de locatie. Het is een markt die compleet overbouwd is geweest. Omdat er gebouwd werd op basis van oneigenlijke argumenten: fiscale incentives en ruime hefboommogelijkheden. Het gecreëerde aanbod stond daardoor volledig los van de vraag. Ik heb tien jaar geleden voorspeld dat het zou eindigen in een bloedbad. Kwaad dat men was! Ook bij DTZ waren ze niet echt gelukkig, want het bedrijf profiteerde natuurlijk ook wel van de hausse.

“De toezichthouders hebben het ook allemaal laten gebeuren en de mensen tuinen er graag in. Grote organisaties die een huurcontract van tien jaar tekenen en na zes jaar opnieuw benaderd worden om naar een nieuw gebouw te verhuizen tegen betere huurvoorwaarden en via een constructie dat de gebruiker deelde in de zogenaamde ontwikkelingswinst. Daarbij verkoopt de ontwikkelaar het verhuurde gebouw met een rendement van 6,5 procent aan een Duitse belegger. En de ontwikkelaar deelt een stukje van de winst met de huurder. Maar die ontwikkelingswinst betekent gewoon dat je te veel huur betaalt. Je bent jezelf dus aan het bedonderen.”

Hoe saneer je zo’n opgeblazen markt?

VAN ZADELHOFF. “Sommigen opperen dat de staat tussenbeide moet komen, met slooppremies en dat soort dingen. Waanzin! De mensen die dit veroorzaakt hebben, moeten maar op de blaren zitten. Op locaties die niet voldoen, betekent dat helaas gewoon afbreken. Meestal zijn het ook minderwaardige gebouwen. Het ging de ontwikkelaar alleen maar om de winst, hij keek niet naar de lange termijn.

“En de belegger heeft ook alleen maar oog voor het rendement in de eerste tien jaar. Hij denkt er niet aan dat hij misschien al na vijftien jaar moet investeren in een nieuwe technische installatie. Daarom ben ik een grote voorstander van pps-constructies die ontwerp, bouw, financiering en exploitatie op lange termijn aan elkaar koppelen. Want als de ontwikkelaar dan een fout gebouw bouwt, dan komt hij zichzelf tegen. En de huurder weet waar hij de komende 25 jaar aan toe is. Op die manier krijg je kwaliteit.

“Het probleem is ook dat veel van die projecten geïnitieerd werden door mensen die alleen naar de centjes keken en niet naar kwaliteit. Die hebben de markt verziekt. Dat waren geen onroerendgoedmensen, het waren financiële whizzkids. Het leek ook allemaal heel mooi. En omdat de banken nauwelijks rente betaalden, had het beleggerspubliek weinig alternatieven. Vastgoedinvesteringen oogden uitzonderlijk aantrekkelijk, met marktverstoring als gevolg.

“In Nederland heb je suburban areas waar je niet dood gevonden wilt worden, de zogenoemde snelweglocaties. Nou: snel weg! In zo’n industriële buitenwijk komen de mensen de hele dag niet buiten, want er valt niets te doen. Vergelijk dat maar eens met een binnenstadomgeving waar werken, winkelen en wonen mooi samenkomen. Binnenstedelijk vastgoed heeft de toekomst.”

FRÉDÉRIC VAN DE PUTTE. “Absoluut. Brussel kampt met een gelijkaardige problematiek. Er is veel te veel gebouwd in de periferie en het is niet simpel al die gebouwen verhuurd te krijgen. Tegelijk zien we dat investeerders vooral oog hebben voor panden op binnenstedelijke locaties. Het mogen dan zelfs minder goede en/of verouderde gebouwen zijn. Voor de moeilijkere liggingen, zoals in de periferie, moeten we nadenken over herbestemming.”

Maar op sommige locaties is herbestemming toch ook niet vanzelfsprekend.

VAN ZADELHOFF. “Klopt, meestal zijn dat ook voor woningbouw geen leuke locaties. Dan kan je nog kijken naar bedrijven die heel solistisch werken, maar de waarde is in ieder geval weg. Op een goede plek kan je een bestemming veranderen; daar is het de moeite waard.

“Jonge bedrijven zoeken ook de stadscentra op. Vorige week heb ik in New York enkele bedrijven bezocht die in van die flexplekken werken. Dat zijn hippe gebouwen met grote loungeachtige ruimtes. Het oogt allemaal heel ontspannen. Je ziet daar ook niemand met een stropdas.”

Is dat nieuwe werken geen structureel probleem voor de kantoormarkt? Er zijn minder vierkante meters voor nodig.

VAN ZADELHOFF. “Dat is geen probleem, maar je moet je er wel op instellen. Natuurlijk zullen er ook nog wel grote bedrijven bestaan. En die gaan niet plots in kleine gebouwtjes zitten. Maar bij die grote, logge accountants- en advocatenkantoren, die met hoge lasten zitten en dus ook hoge uurlonen factureren, zie je wel mensen vertrekken. Want die maken de rekening: ‘Het kantoor factureert voor mij 500 euro per uur, maar ik ontvang zelf maar 150; dan kan ik maar beter voor mezelf werken tegen 300 euro per uur.’ Die trend zal leiden tot een ander soort kantooraanbod.”

Om het overaanbod op de Brusselse kantoormarkt in te perken, werd gepleit voor een moratorium op de bouw van kantoren. Is dat een goed idee?

VAN DE PUTTE. “Ik vind niet dat de overheid zich echt moet bemoeien met het aantal vierkante meters kantoorruimte, maar ze moet wel voor elke wijk een duidelijke urbanistische visie uitwerken.”

VAN ZADELHOFF. “Het begint bij een goede planologie door de centrale overheid. De gemeenten in Nederland hebben niet de kennis en het landelijke overzicht om goede bestemmingsplannen te maken. Elke gemeente die zich respecteerde, moest langs de wegen grote terreinen hebben om te kunnen bouwen. Ze boksten tegen elkaar op. Het leverde ook geld op, want de grond werd duur verkocht. En zo kregen die spreadsheet yuppies de kans te bouwen op plekken waar het niet nodig was.”

VAN DE PUTTE. “Brussel worstelt ook met dat probleem. De gemeenten doen hun eigen ding, zonder veel overleg met de anderen. En dan is er ook nog de concurrentie tussen de gewesten.”

VAN ZADELHOFF. “In de retail is het nog erger. In Nederland was er een wild plan om midden in Brabant een megawinkelcentrum te ontwikkelen. Die idioterie heeft men gelukkig kunnen tegenhouden. Door het succes van de e-commerce hebben we eigenlijk al minder winkelcapaciteit nodig en dan zouden ze nog zo’n nieuw megacomplex openen. Het zou de dood in de pot zijn van alle stadscentra.”

Het is ook een discussie die in België leeft. Kent u het Uplace-project?

(Frédéric Van de Putte legt uit dat er in het noorden van Brussel drie nieuwe shoppingcentra op stapel staan, Docks Bruxsel, Neo/Europea en Uplace en dat er een risico op een overaanbod is als de grootste twee gerealiseerd worden.)

VAN ZADELHOFF. “Je bent toch stapelgek als je daar vandaag nog in belegt. Die ontwikkelaars zullen natuurlijk alles doen om investeerders te vinden. Maar de vraag naar winkeloppervlakte staat nu al zwaar onder druk. Er is één geluk: de banken stappen niet meer mee in dergelijke verhalen. Maar vijf of tien jaar geleden stonden ze te springen om dit soort troep te financieren. Dat is de zuiverende werking van de crisis.”

VAN DE PUTTE. “Ik zou dat voor België wat willen nuanceren. Omdat we hier in vergelijking met de rest Europa weinig shoppingcentra hebben. Op enkele goede locaties kunnen we er nog wel een verdragen.”

In de periode voor de crisis waren de banken niet alleen financier, ze ontwikkelden ook zelf.

VAN ZADELHOFF. “Ja, toen is het echt fout gegaan. Een bank die ontwikkelt, mist de hete adem van een financier in de nek. Banken hebben altijd geld en dan krijg je een heel gevaarlijke situatie. Het is alsof je iemand een portemonnee geeft en zegt: “Ga daar nu maar eens fijn mee spelen.” Daar is het funeste mee begonnen, met ING voorop. ING heeft dat nadien ook wel goed begrepen en toenmalig voorzitter Jan Hommen heeft er een einde aan gemaakt. Ook bij Rabo zijn ze hard bezig om dat recht te zetten.”

Vastgoed blijft bubbels creëren. In China zou meer dan de helft van de appartementen gekocht worden voor investeringsdoeleinden. Hoe loopt zoiets af?

VAN ZADELHOFF. “Dat is wachten op het uiteenspatten van de bubbel. Er staan hele flatgebouwen leeg. Die worden alleen maar gekocht om weer doorverkocht te worden. Ken je de uitdrukking: the last one will have the baby? Zo is het met dat vastgoed ook. De ene koopt het van de andere en die verkoopt het dan nog eens door, maar eens houdt het op en dan zit de laatste met de gebakken peren.”

Ook dichter bij ons, in Londen, rijzen de vastgoedprijzen de pan uit.

VAN ZADELHOFF. “Londen is een eiland. In Londen is er een concentratie van miljonairs die in de wereld haar gelijke niet kent. Elke buitelander met veel geld wil een stek in Londen. Bovendien is het ook fiscaal nog altijd heel aantrekkelijk, te vergelijken met Monaco. Maar in Londen moet je niet vrezen voor een financieringsbubbel want al dat vastgoed wordt er met eigen geld betaald. De prijzen zullen best wel nog eens naar beneden gaan, maar het is dan ook ongelofelijk fors gestegen.”

Welke locaties of segmenten vindt u zelf interessant om in te beleggen?

VAN ZADELHOFF. “Kleinschalige, binnenstedelijk projecten die commercieel en residentieel vastgoed combineren. En jij, Frédéric?”

VAN DE PUTTE. “Ik sluit me daarbij aan, maar ik voeg er nog aan toe: dicht bij stations.”

VAN ZADELHOFF. “Ja, openbaar vervoer gaat een heel belangrijke rol spelen. De auto is een statussymbool geweest, maar vandaag is het een negatief statussymbool.”

En wat met Brussel of Amsterdam als kantoorstad?

VAN ZADELHOFF. “Brussel is het Europese centrum.”

VAN DE PUTTE. “En het zal dat ook blijven. Plus: Europa breidt zich nog uit. Door de aanwezigheid van de Europese instellingen en de Belgische overheden is Brussel een heel defensieve markt. Het biedt veel meer stabiliteit dan andere kantoorsteden.”

VAN ZADELHOFF. “Volmondig mee eens, helaas. Maar de tweede stad is dan Amsterdam.”

LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE EMY ELLEBOOG

“Door het succes van de e-commerce is minder winkelcapaciteit nodig” Cor van Zadelhoff