Europese proptechsector heeft nog veel groeipotentieel

Nu vastgoed en technologie elkaar eindelijk hebben gevonden, is er een druk tweerichtingsverkeer ontstaan. De kapitaalkrachtige vastgoedsector pompt massa’s geld in veelbelovende proptechbedrijven. Omgekeerd vinden technologische oplossingen almaar vlotter hun weg naar de klassieke vastgoedbedrijven.

De weg van een start-up gaat niet altijd over rozen. Dat ondervond ook Anton De Clercq, de oprichter van Immowi. Dat bedrijf genereert met artificiële intelligentie leads voor vastgoedverkopers. Na een beloftevolle start in 2019 volgde begin 2020 de terugslag. “Door de snelle groei heb ik enkele verkeerde beslissingen genomen”, zegt de 28-jarige ondernemer. “Ik zie het als leergeld.” Daar kwam de coronacrisis bovenop. Vanaf de eerste lockdown voelde Immowi de impact. “Bij elke nieuwe golf draaiden onze klanten de budgetkraan dicht.” Toch werd 2020 geen slecht jaar: “Toen ze die afwachtende houding lieten varen, gingen veel klanten overcompenseren. De vastgoedmarkt was niet ingestort en onze oplossing bleek relevant. Onze omzet is bijna verdubbeld.”

Ook andere proptechbedrijven werden in 2020 heen en weer geslingerd tussen hoop en vrees. “Zeker in het begin van de crisis, tussen maart en juni, woog de onzekerheid op de markt”, zegt Arne Allewaert, managing partner van de proptechinvesteerder Amavi. “Bij sommige start-ups en scale-ups, waarvoor liquiditeit vaak een heikel punt is, was er even paniek. Maar vele hebben ook een grote wendbaarheid getoond. We hebben het voorbij jaar 225 proptechbedrijven doorgelicht en de meeste hebben hun businessplan overtroffen. Eigenlijk is dat niet zo verwonderlijk, want de digitalisering was de winnaar van de coronacrisis.” Idriss Goossens, de CEO van de netwerkorganisatie PropTech Lab en medeoprichter van de European PropTech Association, bevestigt dat: “De pandemie heeft de bouw- en vastgoedsector gedwongen om digitale oplossingen te gebruiken. De sector had al een inhaalbeweging ingezet, maar de gezondheidscrisis heeft die nog versneld.”

Snelle groeier

De coronacrisis heeft wel een rem gezet op het aantal starters in de Europese proptechsector. Volgens de European PropTech Association daalde het aantal nieuwe start-ups van zo’n 300 in 2019 naar amper 60 in 2020. Tegelijk schoven veel bedrijven op naar de groeifase: van 550 ging het naar 900. “Die evolutie toont aan dat proptech het voorbije jaar aan maturiteit heeft gewonnen”, stelt Idriss Goossens, die ook oprichter is van Relevation, een digitaal fundraisingevenement voor de proptechsector.

Intussen blijft kapitaal naar de sector vloeien. Volgens EY is het geïnvesteerde durfkapitaal in proptech gestegen van 9,1 miljard dollar in 2015 naar 25 miljard in 2019. “Proptech is uitgegroeid tot een volwaardige investeringsklasse”, stelt Arne Allewaert. “Tot voor kort kwam het kapitaal vooral van vastgoedbedrijven die voeling wilden krijgen met relevante technologie in hun sector. Die fase is voorbij.”

Frederic Van den Weghe, eveneens managing partner bij Amavi, merkt op dat grote vastgoedspelers en bedrijven die opereren op het snijvlak van vastgoed en automatisatie, zoals Siemens en Schneider Electric, op het overnamepad zijn. “Die grote jongens kunnen met hun wereldwijde distributiekanalen een enorme hefboom geven aan het product van zo’n proptechscale-up”, zegt hij. Van den Weghe ziet parallellen met de farmasector: “De grote farmabedrijven investeren zelf minder in onderzoek en ontwikkeling, wegens te risicovol, maar ze lijven wel succesvolle biotechbedrijven in.”

“In de proptechsector gebeurt dat nog niet op grote schaal, maar er zijn wel al enkele voorbeelden”, gaat Arne Allewaert verder. “Wij waren in contact met het Noorse proptechbedrijf Spacemaker AI over een mogelijke instap in een nieuwe kapitaalronde. Die gesprekken werden abrupt afgebroken, omdat Autodesk (een Amerikaanse specialist in software voor 3D-ontwerp, nvdr) 240 miljoen dollar op tafel had gelegd om Spacemaker AI over te nemen.”

Over en uit

Voor sommige proptechbedrijven was het in 2020 over en uit. De European PropTech Association noteerde vorig jaar 61 faillissementen bij proptechbedrijven, tegenover slechts vijf in 2019. Dat is niet alleen een gevolg van de coronacrisis, meent Geoffroy Jonckheere, vennoot in het vastgoedteam van PwC. Hij is kritisch over de maturiteit van de sector. “De bouw- en vastgoedsector zal onvermijdelijk moeten innoveren. Dat verklaart het grote aantal start-ups in proptech tijdens de voorbije jaren. Maar een aanzienlijk deel daarvan is niet levensvatbaar, omdat ze geen oplossing bieden voor een echt probleem. Velen voelen zich geroepen om iets te doen in vastgoed, maar weinigen zijn echt relevant. De sector moet zich nog bewijzen.”

Kristoff De Winne, manager corporate office bij de vastgoedontwikkelaar Matexi, vindt dat de sector in korte tijd toch grote stappen voorwaarts heeft gezet. Matexi is een proptechinvesteerder van het eerste uur. “De relatief jonge sector heeft zich de voorbije jaren beter georganiseerd”, zegt De Winne. “Er wordt veel kennis gedeeld. Voor de coronacrisis was er elke maand wel ergens een proptechevent. De groeiende interesse van investeerders, onder meer van vastgoedbedrijven en proptechfondsen, heeft die professionalisering een boost gegeven.”

Grootste activaklasse

Een volwassener proptechsector betekent misschien ook dat de fase van de sterke groei op zijn laatste benen loopt. Maar daar maken onze gesprekspartners zich weinig zorgen over. Vastgoed is de grootste activaklasse ter wereld en de sector heeft nog altijd een gigantische innovatieachterstand, klinkt het eensgezind.

Volgens Idriss Goossens zal de groei van de proptechindustrie zich concentreren rond enkele grote thema’s. Hij vermeldt onder meer het toevoegen van diensten en een communitygevoel aan vastgoed. “Ik zie ook potentieel in het mutualiseren van vastgoed”, zegt hij. “Dat gaat in essentie over de optimalisatie van ruimte. Je beschikt over een aantal vierkante meters die een invulling krijgen. Die kan wisselen volgens de behoeften van de gebruiker of het moment van de dag. Een plek kan ‘s morgens een koffiebar zijn, ‘s middags een ontmoetingsruimte en ‘s avonds een karaokebar.”

Amavi investeert vooral in scale-ups die actief zijn in vier domeinen: verduurzaming van vastgoed, slimme inzichten in de markt en gebouwen door big data, de verbetering van de klantervaring en efficiëntieverbeteringen in het bouwproces (construction technology of contech). “De verduurzaming steekt erbovenuit”, zegt Arne Allewaert. “Omdat het relevant is in de hele waardeketen van vastgoed. Technologie zal een grote rol spelen in het verduurzamen van het bouwproces en het vastgoedpatrimonium.”

Europees fonds

De groei van proptech toont belangrijke geografische verschillen. Nu is het nog in grote mate een Amerikaanse en Aziatische zaak. De tragere groei in Europa is deels te verklaren door de versnipperde markt, met veel taalbarrières en verschillende regelgeving. “In de top twintig van de grootse proptechfondsen staan maar twee Europese fondsen, helemaal onderaan”, zegt Frederic Van den Weghe. “Nauwelijks 10 procent van de investeringen in proptech vloeit naar Europese bedrijven. Maar de trend is wel stijgend.”

Het Amerikaanse Fifth Wall, het grootste durfkapitaalfonds met een focus op proptech, lanceerde eind vorig jaar een Europees fonds. Dat toont het vertrouwen in een Europese inhaalbeweging. In maart raakte bekend dat PGIM Real Estate, een van de grootste vastgoedbeleggers in de wereld, een belang heeft genomen in het Europese fonds van Fifth Wall.