Europees vastgoed: van Spaanse subprime tot Waalse koopjes

Geert Noels

D e vastgoedmarkt maakt wereldwijd een crisis door. Niet alleen in de VS, maar ook in andere landen dalen de huizenprijzen. De banken zijn intussen voorzichtiger met nieuwe kredieten. Maar vastgoed biedt ook nog enorme opportuniteiten …

Is een belegging in een huis stabieler dan een belegging in aandelen? ‘Ja’, zult u wellicht antwoorden. Het grote verschil tussen aandelen en huizen is echter de beurs. De prijs van een aandeel staat elke dag in de krant, die van uw huis nooit. Gemiddeld om de dertig jaar wordt een prijs gevormd en een transactie gedaan. In tegenstelling tot bij aandelen zijn het dus niet miljoenen beleggers wereldwijd die dagelijks de waarde van een aandeel wikken, wegen en de koers bepalen, maar enkele tientallen lokale partijen die ongeveer eens om de dertig jaar een prijs op uw woning kleven. Aandelen en huizen worden voor de lange termijn gekocht. Maar over aandelen kan je je elke dag zorgen maken omdat er iemand een hogere of lagere prijs wil betalen. Huizenprijzen bieden de illusie van stabiliteit, terwijl ze eigenlijk even volatiel zijn als aandelen. Alleen zie je het niet.

Spaanse vastgoedcrisis potentieel erger dan Amerikaanse. Vastgoed en aandelen hebben veel gemeenschappelijk. Hun waarde wordt bepaald door dezelfde factoren: inflatie, rente en economische groei. En beide hebben geregeld te maken met over- en onderwaarderingen. En met de onvermijdelijke overdrijvingen, zeg maar bubbels.

Iedereen heeft het momenteel over de Amerikaanse vastgoedcrisis. De meeste landen in Europa hebben echter sterkere prijsstijgingen gekend dan de VS. De verhouding tussen de vastgoedprijs en het gemiddelde inkomen bedraagt volgens de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) 116,2 % in de VS, tegenover … 116,2 % in euroland.

Op het eerste gezicht lijkt de situatie in de eurozone dus even erg als in de VS. Er zijn echter belangrijke verschillen:

Amerikaans vastgoed draagt een schuldenlast van meer dan 80 % van het bruto binnenlands product (bbp), tegenover slechts 45 % in de eurozone. De hypotheekschuld per capita bedraagt in de EU-15 minder dan de helft van het cijfer in de VS.

De kwaliteit van het Europese vastgoed is beter dan het Amerikaanse. Is het u ook al opgevallen dat er bij elke storm veel meer huizen omverwaaien in de VS dan in Europa? Buiten de steden is de kwaliteit van de huizenbouw in Europa superieur.

De Europese markt kent twee uitersten: een deel met Amerikaanse allures, zoals Ierland, Spanje en in mindere mate Nederland, en erg goedkope huizenmarkten zoals Duitsland en Oostenrijk.

De overdrijving in de Spaanse vastgoedmarkt is grotesk, en overstijgt die van de VS. Als de bouwactiviteit meer dan 5 % van het bbp beslaat, wijst dat meestal op een overdrijving. In de VS zaten ze op 6 %, in Spanje op 7 % en in Ierland op … meer dan 11 % van het bbp. Vorig jaar en in 2006 werden er in Spanje meer huizen gebouwd dan in Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk samen!

Belgisch vastgoed is niet duur. Er is ongetwijfeld een overaanbod van bijvoorbeeld appartementen, door speculatie en overinvesteringen van middenstanders en vrije beroepers die met hun spaarcenten niet langer naar het buitenland kunnen trekken. Maar een regelrechte vastgoedcrisis is in België uitgesloten door het conservatieve banksysteem. Kredieten worden gelinkt aan de draagkracht van het inkomen, en de looptijden zijn aanvaardbaar. Dat houdt de prijs laag, tot buitenlanders en vooral buitenlandse banken met andere normen komen shoppen in ons vastgoed.

Vooral de prijzen in Wallonië zijn interessant. De afgelopen veertig jaar bleven de huizenprijzen er met gemiddeld 15 % achter, terwijl de grond er maar liefst 60 % goedkoper is dan in de rest van het land.

Vastgoed van de toekomst. Er zijn enkele belangrijke trends die het vastgoed de komende jaren zullen bepalen, en die opportuniteiten bieden.

De bevolking groeit na 2010 niet langer, maar het aantal gezinnen blijft volgens dezelfde prognoses stijgen tot 2030. Kleinere gezinnen zijn synoniem van: meer woningen voor hetzelfde bevolkingsaantal.

Dat betekent dus ook een sterkere vraag naar kleinere woningen. Om het met een moeilijke zin te zeggen: grotere woningen zullen gehercompartimenteerd worden om de atomisering van de gezinnen op te vangen.

De vlucht naar de stad zal de nieuwe trend worden, onder druk van de hoge energiekosten en de mobiliteitsproblemen.

Huizen zullen, net als oude kantoorgebouwen, ‘ gestript’ worden, om nieuwe technologie (ICT en energie) en kleinere entiteiten aan te brengen.

10 % tot 16 % van de bevolking zal na 2030 ouder zijn dan tachtig jaar. De vergrijzing vormt de grootste uitdaging en opportuniteit voor creatieve vastgoedbeleggers.

Een baksteen is nog altijd een goede belegging. Maar als je de demografische trends en de fundamentele waarde van vastgoed verkeerd inschat, kan zo’n baksteen lang op de maag blijven liggen.

DE AUTEUR IS HOOFDECONOOM VAN PETERCAM VERMOGENSBEHEER. REACTIES: visienoels@trends.be trends.be

Is there a bubble in euroland?: tabel met de verhouding tussen de vastgoedprijs en het gemiddelde inkomen in de VS, Japan en de eurozone