Europa wenkt

Na de terugkoop van de vastgoedportefeuille van Axa Royale Belge mag Cofinimmo zich tot de drie grootste Europese beursgenoteerde bedrijven rekenen. Hiermee wordt een definitieve stap naar internationale expansie gezet.

Als eerste Belgische vastgoedbevak heeft Cofinimmo zijn ambities niet op de lange baan geschoven. De kaap van 40 miljard frank ronden, was de doelstelling en die is vandaag bereikt. Met de aankoop van Primaedis, een vennootschap waarin een deel van het vastgoedbestand van Axa Royale Belge is ondergebracht, groeit de aandelenportefeuille van Cofinimmo aan tot zo’n 64 miljard frank.

De aankoop zal in twee fasen verlopen. Eerst verwerft Cofinimmo 40% van de Primaedis-aandelen via vreemd kapitaal. Daarnaast heeft Cofinimmo ook nog een koopoptie op de resterende 60% van de aandelen. “We hopen de tweede fase snel te voltooien om zo voor het einde van het jaar te fuseren met Primaedis,” beklemtoont Bernard Cardon de Lichtbuer, gedelegeerd bestuurder van Cofinimmo. “Wellicht opteren we voor een kapitaalverhoging. Beslissingen over bedragen en data nemen we later. We willen het aandelenkapitaal openstellen voor zowel nieuwe Belgische als buitenlandse institutionele beleggers.”

Dankzij deze transactie kan Axa Royale Belge het beheer van zijn vastgoedactiviteiten loslaten en zich opnieuw concentreren op de core business van de onderneming. Die wens hadden de Franse aandeelhouders van de groep na de fusie van de twee verzekeringsmaatschappijen al te kennen gegeven.

In navolging van de strategische beslissingen van Axa in Frankrijk werd de vennootschap Primaedis boven de doopvont gehouden, waarin het vastgoedbestand van de groep werd ondergebracht. Destijds wilde Axa met de uitgifte van een vastgoedbevak de markt naar zich toetrekken. Het erbarmelijke beursklimaat stak stokken in de wielen en de directe verkoop is sindsdien de meest adequate oplossing gebleken. Cofinimmo haalde zijn slag thuis nadat verschillende kandidaten op het beleggingsaanbod van Axa hadden ingetekend. In deze periode zette Axa Royale Belge met de verkoop van Banimmo eveneens zijn vastgoedactiviteiten stop.

In de vastgoedportefeuille van Primaedis zitten 28 kantoorgebouwen (250.000 m²), waaronder de hoofdzetel van Axa Royale Belge aan de Vorstlaan. “Het vastgoedbestand is relatief recent, de huurders zijn betrouwbaar en vele huurcontracten lopen op lange termijn,” stelt Bernard Cardon de Lichtbuer. “Ongeveer een tiende van de vastgoedportefeuille past niet in onze strategie die gericht is op de vastgoedmarkten in Brussel en Antwerpen.”

Naast de diversifiëring van de risico’s – het belangrijkste kantoorgebouw vertegenwoordigt slechts 7% van het geheel aan activa – kan Cofinimmo met de huidige grootte van zijn vastgoedbestand (750.000 m²) een belangrijke schaalvergroting realiseren.

“De diversifiëring van dienstverlening aan de huurders zal de competitiviteit aanscherpen,” gaat Cardon de Lichtbuer verder. “Het actieve vastgoedbeheer wordt een managementspecialiteit en we hebben ervoor gekozen in dit marktsegment te opereren.”

In het verleden werd het actieve beheer nogal stiefmoederlijk behandeld, maar in 1999 is het een geïntegreerd deel van de core business van de vastgoedbevak geworden. Het dagelijks bestuur is toevertrouwd aan een team van property managers dat zich voornamelijk bezighoudt met facility management: het verlenen van service op het gebied van onthaalfaciliteiten, kantooruitrusting of het optimaliseren van leveringscontracten. De implementatie van het informaticasysteem Prometheus dat gebruikmaakt van internet betekent een opmerkelijke technologische vooruitgang, net zoals de plaatsing van zendmasten op de gebouwen, die zorgen voor een telecommunicatie-infrastructuur waarvoor geen bekabeling meer nodig is.

Om tegemoet te komen aan de steeds dringender wordende vraag naar ruimte in gedecentraliseerde zones, heeft Cofinimmo vorig jaar niet alleen gebouwen opgekocht in de Brusselse periferie ( Park Hill en Park Lane), maar ook in Waver en in Kontich.

“Onder managers van activa gaat het er hevig aan toe en de markt wordt steeds professioneler,” zegt Cardon de Lichtbuer. “Met als logische gevolg dat investeerders steeds meer hun voorkeur zullen geven aan de indirecte vastgoedsector.”

Cofinimmo onderscheidt zich voornamelijk van andere Europese vastgoedmaatschappijen door zich op het marktsegment van de kantoren te richten. “Er zit vooral toekomst in de tertiaire sector en de organisatiestructuur die erachter zit,” zegt Cardon de Lichtbuer. “Hierin moeten we ons zoveel mogelijk specialiseren.”

Cofinimmo werd in 1983 opgericht op initiatief van verschillende Belgische pensioenfondsen en een verzekeringsmaatschappij, die wilden blijven investeren in de vastgoedsector, maar dan op een indirecte manier.

Destijds stippelde de vennootschap heel duidelijke beleidslijnen uit. Met een startkapitaal van 245 miljoen frank opteert het bedrijf van bij het begin voor een uitgebalanceerde portefeuille die de risico’s moet spreiden (oude en recente gebouwen, verschillende types huurcontracten en gunstige en minder gunstige regio’s). Door een actief aankoopbeleid en fusies zet Cofinimmo zijn groei verder en in 1994 staat het bedrijf op de beurs genoteerd. Via uitwisseling van aandelenpakketten is de fusie met het in Brussel beursgenoteerde EEI ( Etudes et Investissements Immobiliers) op dat moment een feit. Cofinimmo realiseert hiermee een van de belangrijkste doelstellingen die bij de oprichting werden vooropgesteld. Pas in 1996, nadat het percentage vreemd kapitaal wordt opgetrokken tot de wettelijk toelaatbare limiet van 33%, krijgt Cofinimmo de wettelijke omkadering van een vastgoedbevak. Korte tijd later ontpopt het zich als marktleider.

“De ervaring die we hebben opgedaan voor de omwisseling van leningen in aandelen heeft heel erg in ons voordeel gespeeld. De structuur die we in het begin hadden bedacht, beantwoordt aan de essentiële voorwaarden om voor onze aandeelhouders een vertrouwensklimaat te scheppen”, stelt Bernard Cardon de Lichtbuer nog.

Op dit moment

is het aandeelhouderschap verdeeld over verschillende pensioenfondsen en institutionele beleggers die goed zijn voor ongeveer 50% van het aandelenkapitaal. De overige aandelen zitten bij enkele grote privé-investeerders en enkele kleine aandeelhouders. Cofinimmo schat de participatie van buitenlands kapitaal tussen 15 en 20%.

De Axa-transactie zal ongetwijfeld ook de liquiditeit van de aandelen verhogen. Cofinimmo reageert hiermee adequaat op de bekrompenheid van de Belgische markt die vanwege het onbeduidend aantal verhandelde aandelen zowel de Belgische als internationale institutionele beleggers ontmoedigt. “Institutionele beleggers willen de garantie dat ze zich op om het even welk tijdstip kunnen herpositioneren,” beklemtoont Bernard Cardon de Lichtbuer. “We kunnen hen deze mogelijkheid bieden doordat het vermogenskapitaal de kritieke grens van 40 miljard frank heeft overschreden. Onze strategie kadert nu in een nog bredere visie. Het consolidatieproces van de Europese markt is ingezet. Op dit moment investeert men met nationaal kapitaal in vastgoedmaatschappijen met een beursnotering, maar een internationale diversifiëring is onvermijdelijk. Op termijn zal een tiental maatschappijen zich met asset management gaan bezighouden en Cofinimmo heeft de ambitie erbij te zijn. Op de vraag of we nu al van een toenadering mogen spreken, kunnen we in elk geval antwoorden dat de internationale onderhandelingen vlot verlopen. Onze expansie zal zich niet beperken tot een collectie gebouwen in de vier uithoeken van het vasteland, maar zal het resultaat zijn van een weldoordachte ontwikkeling op grote schaal. We geven de voorkeur aan een verbintenis met een lokale operator wiens strategie perfect overeenstemt met de onze.”

Een zaak om op de voet te blijven volgen.

véronique pirson