Eurobiliën

De invoering van de eenheidsmunt verliep vlekkeloos. Maar hoe vlekkeloos gebeurt de overgang op de vastgoedmarkt?

De toegenomen transparantie, de grotere zichtbaarheid en de ontwikkeling van een grensoverschrijdende investeringsstroom zijn slechts enkele aspecten van de evolutie die de vastgoedsector na de komst van de euro mag verwachten. Alle gevolgen kunnen nog niet worden ingeschat, maar sommige analisten menen toch reeds bepaalde tendensen te ontwaren.

Eerst en vooral zou de houding van de investeerders radicaal veranderen. Ze worden nu immers geconfronteerd met een enorme markt met een veel groter zakenpotentieel. Hoewel de vastgoedmarkten altijd afgeschermd zullen blijven door hun specifieke eigenheden, is de euro een reëel middel om een meer nauwkeurige en juiste analyse van de situatie mogelijk te maken. Bovendien geeft hij de investeerders de mogelijkheid om elk product te situeren in een globale marktvisie.

De echte inzet

Een logisch gevolg van de komst van de euro is de uitschakeling van alle wisselrisico’s. Vroeger moesten de investeerders in hun analyse rekening houden met een premie om dit risico te dekken. Vandaag hoeft dat niet meer. “In die redenering moet men echter rekening houden met de problematiek van de ‘landen met verschillende snelheden’,” zegt Philippe Hurt van Healey & Baker. “Volgens mij zouden de specifieke kenmerken van een plaatselijke economie geen invloed mogen hebben op de euro. Het verschil zal vooral tot uiting komen op het vlak van de intrinsieke waarde van het onroerend goed. Als we bijvoorbeeld naar Italië kijken, is het evident dat er een groot verschil bestaat tussen gebouwen in Napels en in Milaan.”

Tweede ingrijpende element: dankzij de euro kan men één maatstaf hanteren voor alle vastgoed. Aangezien de huurprijzen van de Europese steden in één en dezelfde munt zullen worden uitgedrukt, zal men ze ongetwijfeld gaan vergelijken.

Die berekening moet echter genuanceerd gebeuren. Er bestaan immers nog heel wat hindernissen voor een horizontale analyse. Denk maar aan de verschillende manieren om de oppervlakte uit te drukken – in België verhuurt men bijvoorbeeld ‘bruto’ vierkante meter, in Groot-Brittannië zijn die ‘netto’. Ook de plaatselijke boekhoudkundige, fiscale en juridische gebruiken lopen uiteen. “De euro op zich volstaat niet om een volledig correcte marktanalyse te maken, maar hij vormt een eerste stap naar een vergelijking van het rendement van een belegging tegenover de huur en de verkoopprijzen. Dat zal ongetwijfeld leiden tot een pan-Europese visie op de portefeuilles”, vervolgt Philippe Hurt. De komst van een benchmark, een soort van Europese standaard, is ongetwijfeld nog niet voor morgen. Wij kunnen het weten, want we hebben het in ons land geprobeerd: de harmonisatie van de normen is allesbehalve eenvoudig.

Europa en elders

De ontwikkeling van de grensoverschrijdende investeringen zal onvermijdelijk de harmonisatie van de belastingstelsels tussen de verschillende landen noodzakelijk maken, maar ook die van de wetgevingen. Zo zullen de verzekeringsmaatschappijen, gesteund door hun Europese evolutie en hun fusieoperaties, zich moeten ontwikkelen in een wettelijk kader dat hen de mogelijkheid geeft hun onroerende portefeuille uit te breiden naar andere Europese markten.

De Belgische, institutionele investeerders zijn vandaag nog hoofdzakelijk actief op de plaatselijke markt, maar zullen moeten groeien en zich vroeg of laat naar buiten toe ontwikkelen. Net als de Duitsers, de Fransen, de Nederlanders enzovoort, zullen zij worden aangetrokken door het bestaande potentieel buiten hun grenzen. In dit opzicht zijn de bewegingen die vorig jaar geconstateerd werden, de voortekenen van een mentaliteitswijziging.

De transactie van het Duitse, institutionele fonds IVG in de Espace Nord, in april vorig jaar, was de grootste operatie tot op heden. Ze betrof de aankoop van 180.000 vierkante meter bij de groep CDP, voor een totaalbedrag van meer dan 15 miljard Belgische frank. De tweede, opmerkelijke gebeurtenis was de aankoop van het complex La Plaine door Standard Life, een Britse verzekeringsmaatschappij, voor 5,5 miljard frank.

De Amerikaanse investeerders ontwikkelen een totaal andere houding tegenover Europa dan vroeger. Als grootste economische markt komt het Oude Continent op gelijke hoogte met de Verenigde Staten en wordt het als een betrouwbare partner beschouwd. De Amerikanen willen in Europa nieuwe marktaandelen verwerven. Het is een feit dat de economie het vrij goed doet en dat de plaatselijke leegstand in Europa gemiddeld lager is dan in de VS. Deze strategie uit zich concreet in massale investeringen in talrijke Europese maatschappijen. In dit verband denken we onder meer aan de aankoop van Bernheim Comofi door Security Capital. Door de komst van de euro zal Europa vrijwel zeker een gebied worden waar alle institutionele beleggers op zoek kunnen gaan naar nieuwe kansen. Dit zal leiden tot kolossale investeringen, evenredig met de omvang van deze beleggers.

Unaniem

Men verwacht ook diepgaande wijzigingen op het vlak van de sicafi’s. Zij mogen immers in het buitenland investeren, maar doen dat niet of hoogst zelden, wat te maken heeft met een ongunstig belastingklimaat. Immo Croissance, een Luxemburgse sicav die gebouwen in Frankrijk, België en Duitsland bezit, is een uitzondering. Waarom? De Belgische sicafi’s worden in ons land niet belast, maar moeten de plaatselijke vennootschapsbelasting betalen. Het is duidelijk dat ook op dit domein de fiscale harmonisatie haar gewicht in goud waard zal zijn.

Met een identiek fiscaal statuut in alle Europese landen, zouden deze bedrijven zich naar hartenlust in nieuwe gebieden kunnen ontwikkelen. Dergelijke operaties worden zelfs noodzakelijk gemaakt door de beperkte omvang van de Belgische markt, die de zeven bestaande sicafi’s onvoldoende ruimte geeft om een kritieke grootte te bereiken – en dan hebben we het nog niet over de voor dit jaar verwachte komst van nieuwe kandidaten. De schaarsheid van de producten bedreigt de beleggers en zal hen ertoe brengen de stap te zetten.

De combinatie van deze elementen zal de markt transparanter maken. “Het vastgoed zal toegankelijker worden en zou dus een nieuwe belangstelling moeten opwekken bij de institutionele investeerders en de privé-beleggers, die zullen trachten hun portefeuille te diversifiëren. De houding van de mensen zal fundamenteel veranderen. Het psychologische aspect mag niet verwaarloosd worden,” vervolgt Philippe Hurt. “Momenteel hebben de sicafi’s hun adelbrieven verworven en zijn ze beetje bij beetje courante beleggingsinstrumenten geworden. Ik denk echter dat de kleine beleggers meer worden aangetrokken door de operator of de emittent dan door de inhoud van de sicafi’s. Wanneer de markt groter wordt, zal de kwaliteit van de sicafi’s meer afhangen van het beheer en van de keuzes die de operators maken. De strategie van de beheerders zal een groter belang krijgen en zich meer uiten in het dividend. Vanaf dat ogenblik zal het publiek de echte verschillen tussen de aangeboden producten moeten begrijpen. De sicafi’s zullen dus meer gedetailleerde informatie moeten geven over de samenstelling van hun portefeuille. Hun reclame zal zich meer op het vastgoed moeten richten dan nu het geval is. En opnieuw zullen de zichtbaarheid en de transparantie een kapitale rol spelen.”

Convergenties

Een ander belangrijk aspect is de convergentie van de obligatierenten, die tot een daling van het rendement zou moeten leiden. Terwijl de beste Brusselse gebouwen de investeerder nog 7% rendement opleveren, renten de lineaire obligaties tussen de 4 en 5%. Gekoppeld aan een periode van lage inflatie die de groeimogelijkheid van de huur beperkt, zou de kloof tussen de opbrengst van het vastgoed en van de obligaties langzaamaan kleiner moeten worden, tot de verhouding ongeveer dezelfde is als bij onze buren.

Convergentie ook in de strategie van de investeerders, die zich zullen concentreren op de grote steden die nu reeds goed in de markt liggen. Dankzij hun omvang zijn deze steden immers beter bestand tegen perioden van crisis. De industriële en financiële centra blijven dus in grote lijnen dezelfde, maar zullen op Europese schaal een mooi palet vormen. “Nieuwe markten verkennen, is naar mijn gevoel niet nodig,” zegt Philippe Haers, directeur van de afdeling vastgoed van de KBC. “We mogen niet vergeten dat het vastgoed een uiterst lokale markt blijft, met specifieke eigenheden. Een vermeerdering van de plaatsen waar geïnvesteerd wordt, zou de keuze ingewikkelder maken. Hoewel de euro de vergelijking tussen de steden zal vergemakkelijken, zal hij hun kenmerken niet uitwissen. De problematiek van de analyse blijft dus identiek.”

Huurders

De huurders blijven niet achter op de beleggers. Ook hier zal de euro leiden tot een nieuw gedrag. Eerst en vooral omdat de vorming van een muntzone van deze omvang het profiel van de bedrijven beduidend zal veranderen. De euro zou de concurrentie moeten versterken. De golven van fusies en overnames zullen reële gevolgen hebben voor het vastgoed.

“De bedrijfsverantwoordelijken zullen meer denken in termen van regio’s dan van landen,” voegt Philippe Haers eraan toe. “De huren zullen de lokalisatie van de bedrijven beïnvloeden, maar het zullen niet de enige elementen zijn die meespelen. Er zijn nog andere en even belangrijke factoren, zoals de scholingsgraad en de kosten voor de arbeid. De bereikbaarheid van de steden of bedrijvenparken zal een kapitale rol spelen. De ontwikkeling van de mobiliteit vormt dus een van de belangrijkste troeven voor de toekomst. Op het industriële vlak zouden er trouwens meer grote internationale distributie- en logistieke centra moeten komen.” Als symbool van deze nieuwe trend zien overal afdelingen voor corporate real estate management het licht, zowel bij de bedrijven als bij de makelaars, die zich meer dan ooit hebben voorgenomen hun klanten een grensoverschrijdende dienstverlening aan te bieden. Deze afdelingen zijn ermee belast de kosten van het vastgoed te analyseren en vooral te rationaliseren, en moeten onder meer de optimale lokalisatie opsporen.

Brussel, euroland

Zoals iedereen aanvoelt, zal de komst van de euro een weerslag hebben op de vastgoedmarkt. Sommige veranderingen zijn nog niet volledig in te schatten. Hoe kunnen we ons land in deze context situeren, en welke zijn onze kansen om de buitenlanders aan te trekken? België heeft een uitstekende ligging, in het hart van Europa, en wordt reeds erg gewaardeerd voor de stabiliteit van zijn markt. Door de aanwezigheid van de Europese instellingen wordt Brussel vaak vergeleken met Washington DC, met het voordeel dat het een homogene markt heeft die weliswaar niet het spectaculaire rendement oplevert van Londen of Parijs, maar interessant is door haar stabiliteit. Bovendien zal de euro onomstootbaar aantonen wat iedereen reeds weet, maar nog niet echt beseft: in vergelijking met de grootste Europese steden zijn de huren er uiterst laag. Brussel heeft dus alle troeven in handen.

Véronique Pirson