Euroangst verhit Duitse huizenmarkt

In de grote Duitse steden is er een stormloop naar baksteen. Een vastgoedzeepbel lijkt in de maak.

Duitsland lijkt af te stevenen op een vastgoedzeepbel. Na een decennium van stagnatie, waarin veel andere landen een spectaculaire vastgoedboom en -bust beleefden, begonnen in 2009 de Duitse huizenprijzen langzaam te stijgen. Daarna speelden de huizenprijzen en de lonen een tijdje op een gezonde manier haasje-over. Maar nu ontwaren de bubbelwatchers waarschuwingstekens.

De prijzen in de grote steden — vooral in Berlijn, München, Hamburg en Keulen — lijken uit de hand te lopen (zie grafiek Tekenen van een Duitse vastgoedzeepbel). In de grootste zeven steden van Duitsland zijn de prijzen voor residentieel vastgoed vorig jaar met 9 procent gestegen. Naar verwachting komt daar dit jaar nog eens 11 procent bij. Begeerde wijken in Berlijn en München kennen zelfs een nog grotere toename.

Veilige haven

De lage intresten spelen daarin weliswaar een rol, maar de eurocrisis lijkt een veel belangrijkere factor te zijn. De rijke Duitsers parkeren meer van hun vermogen in vaste activa, en ook buitenlanders beschouwen de Duitse steden als veilige havens. De grootste kopers zijn de Russische en Luxemburgse fondsen, weet de Bundesbank te melden. Voor sommige investeerders “overtreft de euroangst de bubbelangst”, schrijft Reiner Brain van de vastgoedconsultant Empirica.

De meeste analisten, ook bij de Bundesbank, achten de kans klein dat het tot een regelrechte zeepbel komt. Toch bespreekt de Duitse centrale bank in haar financieel stabiliteitsrapport van 14 november de instrumenten die ze zou kunnen inzetten om een oververhitte markt af te koelen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het beperken van leningen tot een bepaald percentage van de waarde van het eigendom.

Kwetsbare banksector

Sommige bezorgde zielen waarschuwen echter voor de structurele zwakte van de Duitse hypotheekmarkt. De intresten liggen gewoonlijk vast voor de eerste tien jaar, waarna de leners hun lening moeten heronderhandelen. Een stijging van de intresten kan dan velen in de problemen brengen. Aan de zijde van de kredietverstrekkers maken heel wat banken gebruik van kortetermijndeposito’s om die leningen te financieren. Een rentestijging kan een groot deel van hun leningen met vaste intresten onrendabel maken.

De toezichthouders lijken zich geen zorgen te maken over die asymmetrie. Hypotheken maken echter tot meer dan 50 procent uit van de portefeuilles van vele kleine banken. Een uiteenspattende zeepbel kan een fors deel van de Duitse banksector in moeilijkheden brengen, zegt Hans-Joachim Dübel, een expert in woningfinanciering. Hij vreest voor een Duitse versie van de Amerikaanse savings-and-loancrisis van de jaren tachtig.

The Economist