Eric Spitzer (CEO Immovlan): ‘België is een zeer moeilijke markt voor vastgoedsites’

“Immoweb is de marktleider, maar we zien dat niet als een fataliteit.” Eric Spitzer, de CEO van Immovlan, legt zich niet zomaar neer bij de dominantie van Immoweb. Hij kondigt enkele vernieuwingen en partnerships aan.

Met vastgoed valt veel geld te verdienen. Met vastgoedzoekertjes ook, maar de Belgische markt is klein en druk bezet. In het zog van de marktleider Immoweb vechten enkele spelers voor de plaats van runner-up. Begin dit jaar kondigden Hebbes en Zimmo, beide onderdeel van Mediahuis, hun fusieplannen aan.

Eric Spitzer, de CEO van Immovlan, die andere uitdager van Immoweb, lijkt niet echt onder de indruk van die zet. Hij kent het huis. Spitzer stond mee aan de wieg van de autosite Vroom. In 2008 werd die site ingelijfd door Corelio, dat in 2013 samen met Concentra Mediahuis oprichtte.

“Net voor ze Vroom kochten, hadden ze ook Zimmo gekocht”, vertelt Eric Spitzer. “Ik heb bij Corelio nog vijf jaar voor Vroom gewerkt. België is een klein land en er zijn hier grote, nationale mediagroepen. Dus het is niet zo verwonderlijk dat we elkaar nog eens tegenkomen.”

Vreest u niet dat Immovlan de rol zal moeten lossen nu uw grootste twee concurrenten in de achtervolging op Immoweb hun krachten bundelen?

ERIC SPITZER. “De markt beweegt snel, maar dat is al tijdje zo. Enkele jaren terug was er een instroom van ambitieuze nieuwkomers. Dat is goed, de concurrentie houdt ons scherp. Maar als je naar de cijfers kijkt, dan is er op nationaal niveau maar één uitdager van Immoweb, en dat is Immovlan. We hebben onlangs een record neergezet: 162.000 bezoekers in een dag. Zowat 55 procent van hen was Nederlandstalig, terwijl Vlan toch eerder Franstalig klinkt.

“Zimmo en Hebbes zijn sterke concurrenten in het noorden van het land, maar ze hebben weinig bereik in het zuiden. En binnenkort hebben we daar dus in het noorden een concurrent minder ( lacht). Overigens is bij zo’n fusie zoals die van Zimmo en Hebbes één plus één niet gelijk aan twee. Want er zijn bezoekers die de twee websites bezoeken; er is dus overlapping in de trafiek. Ze staan ook voor een grote uitdagingen: twee bedrijfsculturen en systemen die samenkomen, hun businessmodel herbekijken…

“Intussen zitten wij niet stil. Anderhalf jaar geleden hebben we al een nationaal contract getekend met de grootste drie vastgoedgroepen in België: ERA, Century 21 en Trevi. We lanceren binnenkort ook een nieuw platform dat we samen ontwikkelen met het Belgische notariaat. En dit jaar zullen we ook onze site grondig vernieuwen.”

Wat houdt de samenwerking met de notarissen in?

SPITZER. “Het wordt een platform waar de notarissen hun panden – en dat zijn er toch ongeveer 40.000 op jaarbasis – via een formule van interactieve verkoop in de markt kunnen zetten. De gebruikers krijgen de mogelijkheid online te bieden.”

Zullen de makelaars dat kunnen appreciëren?

SPITZER. “De makelaars zijn belangrijke partners voor ons, maar ik zie geen belangenconflict. Onze eerste prioriteit is nog altijd de eindgebruiker. Die heeft baat bij een zo volledig mogelijk aanbod. Maar ook voor onze partners, zoals de makelaars, is een ruim aanbod een troef, want dat genereert meer bezoekers.”

Is de positie van de marktleider, Immoweb, ongenaakbaar?

SPITZER. “Vier jaar geleden hadden we vijf keer minder bezoekers dan Immoweb en streden we om de derde plaats. Sindsdien is onze trafiek sterk gegroeid en zijn we duidelijk de uitdager van Immoweb. Maar we hebben geen plan om bijvoorbeeld tegen 2019 het nummer één te zijn. Uiteraard kijken we naar concurrenten, maar we focussen vooral op het verbeteren van de eigen winkel. Dat betekent constant innoveren, patnerships aangaan en de activiteiten uitbreiden, zodat we onze gebruikers een one-stop-shop kunnen aanbieden.

“Elk kwartaal komen we met een belangrijke vernieuwing. Nog voor april moet de back– end van onze vernieuwde zoekmachine klaar zijn. Vandaag duurt het laden van een zoekresultaat 1,9 seconde. Bij de eerste testen met de nieuwe zoekmachine komen we al aan 0,7 seconde. Het doel is minder dan een halve seconde. Die snelheid is aangenaam voor de gebruiker én het is ook een vorm van search engine optimalisation, want Google bestraft sites die traag zijn. In het tweede kwartaal lanceren we in samenwerking met de notarissen de testfase van de interactieve verkoop. Na de zomervakantie gaan we live met de nieuwe lay-out van de zoekmachine. En in het laatste kwartaal presenteren we onze nieuwe detailpagina en een videotoepassing. Maar om terug te komen op uw vraag: Immoweb is nu duidelijk de marktleider, maar we zien dat niet als een fataliteit.”

De app van Immovlan bestaat niet meer. In de plaats is er nu de app van Ozaam, powered bij Immovlan. Verzwakt dat niet de naambekendheid van Immovlan?

SPITZER. “We hadden een app, maar die was niet up to date. We moeten daar eerlijk in zijn. Via de joint venture met de mensen van Ozaam hebben we een team in huis dat constant die app vernieuwt en voort ontwikkelt. Het is wel juist dat de twee merknamen naast elkaar niet ideaal is voor ons. Immovlan, powerd by Ozaam zou al beter zijn. Er lopen gesprekken om in het kapitaal van Ozaam te stappen, maar zover zijn we nog niet.”

Houdt u rekening met concurrentie van de sociale media of van buitenlandse spelers?

SPITZER. “Iedereen kijkt naar vastgoed en ziet er mooie businesskansen. Maar ik zie Marketplace van Facebook niet echt als een bedreiging. Vastgoed is, net als de autosector, een verticale markt. Marketplace biedt net als Tweedehands.be een hele brede waaier van producten aan. Met zo’n generalistische aanpak is het heel moeilijk de strijd aan te gaan met de gespecialiseerde vastgoedsites.

“Buitenlandse nieuwkomers wens ik ook veel succes. België is een zeer moeilijke markt: relatief weinig gebruikers, twee talen, twee culturen… Omgekeerd is het makkelijker. Met een Engelstalige site kan je heel Noord-Amerika bereiken en met Spaanse site kan je in bijna heel Zuid-Amerika aan de slag.”

Heeft Immovlan buitenlandse ambities?

SPITZER. “We hebben plannen, maar meer kan ik daar niet over zeggen.”

Immovlan is een joint venture van Roularta en Rossel. Is zo’n dubbel aandeelhouderschap geen handicap in een markt die – zoals u zelf zegt – snel beweegt?

SPITZER. “Nee. Omdat we in een zeer efficiënte structuur werken. Op het niveau van de raad van bestuur zie ik Rik De Nolf en Xavier Bouckaert van Roularta en Bernard Marchant voor Rossel. Ze zijn zeer geïnteresseerd in wat wij doen. Ze stellen vragen, ze hebben ideeën en doen suggesties, maar ze geven ons ook veel vertrouwen en verantwoordelijkheid. Het is voor ons ook een grote troef dat het een samenwerking is tussen een Vlaamse en een Franstalige mediagroep. Daardoor hebben we een grote visibiliteit in het noorden en het zuiden van het land.”

U zit op een berg data. Valt daar waarde mee te creëren?

SPITZER. “Ja, data zijn voor ons heel belangrijk. Naast de website en het one-stop-shopconcept zijn data een derde pijler waar we onze business op bouwen. Data zijn een middel om onze activiteiten en diensten te verbeteren en uit te breiden. Denk aan prijsgegevens voor steden en gemeenten of aan buurtinformatie. Daarnaast zijn data natuurlijk ook essentieel voor onze business analytics. GDPR, de nieuwe Europese privacywet die in mei van kracht wordt, is een extra uitdaging voor data-verzameling en verwerking. Maar we zijn er klaar voor, we zijn dit na al enkele maanden intensief aan het voorbereiden met onze advocaten.”