Een pand aan de rand

Het aantal ondernemingen dat uitwijkt naar de Brusselse rand begint te dalen. Reden voor paniek?

Het leek een constante te zullen worden: sinds het begin van de jaren negentig was het aantal bedrijven dat uitweek naar de Brusselse rand (buiten de negentien gemeenten van de agglomeratie) almaar toegenomen. Hoe staat het vandaag met die trend? En wat zijn de vooruitzichten voor kantoorgebouwen in de rand?

Om een antwoord op die vragen te krijgen, nodigde ImmoTrends enkele belangrijke makelaars uit voor een gesprek: Sophie Franchomme ( Codemer), Pierre Bondelé ( Jones Lang Wootton), Eric Peeters ( Healey & Baker) en Ralph Schellen ( King & Co).

IMMOTRENDS. Welke zones in de rand van de Brusselse agglomeratie laten de meest beloftevolle ontwikkelingen optekenen?

SOPHIE FRANCHOMME. Grote verkeersaders, zoals de luchthaven van Zaventem, oefenen nog steeds een grote invloed uit op de bedrijven. Talrijke kwaliteitsprojecten hebben dus het licht gezien in de zone Diegem-Zaventem, die het grootste voordeel haalt uit de Ring.

ERIC PEETERS. De zone rond de Leopold III-laan is zeer gegeerd. Op termijn (tien jaar) zijn er mogelijkheden voor in totaal 250.000 m² nieuwe gebouwen. Daarnaast willen heel wat bedrijven zich in het noorden van Brussel vestigen.

RALPH SCHELLEN. Naast de luchthavenzone zou er inderdaad wel eens een tweede zone kunnen ontstaan in het noorden van Brussel. Misschien worden de twee gebieden zelfs concurrenten.

Wat denkt u over de toekomst van de kantoorzones die nog verder buiten de grenzen van de Brusselse Ring liggen, maar die de voorbije jaren een belangrijke opstoot hebben gekend?

ERIC PEETERS. De rand heeft zich uitgestrekt en we merken dat hier en daar kleine concentraties van kantoorgebouwen ontstaan. In Waver bijvoorbeeld is er nog plaats voor 20.000 tot 40.000 m² bijkomende kantoorgebouwen. In Waterloo kunnen we nog 20.000 tot 25.000 m² nieuwe kantoorcomplexen verwachten.

RALPH SCHELLEN. Ook Mechelen begint zich te ontwikkelen. Ik wil ook de zone ten zuiden van de Ring vermelden, zoals Hoeilaart bijvoorbeeld. Men moet een onderscheid maken tussen de zones die op minder dan 1 kilometer van de Brusselse ring liggen en degene die verderaf gelegen zijn. Een naamloze vennootschap waarvan de banden met bedrijven uit het Brusselse secundair zijn, kan makkelijk uitwijken tot buiten de hoofdstad. De kwaliteit van het leven is er beter, maar de huurprijzen liggen er niet echt lager.

SOPHIE FRANCHOMME. Voor een onderneming is vooral de toegankelijkheid tot het stadscentrum van belang. De combinatie luchthaven/Ring is een belangrijke troef. Ook de zichtbaarheid speelt een niet te verwaarlozen rol bij de inplanting van een bedrijf. En dan zijn er nog fiscale redenen die in het voordeel spelen van de zones buiten de agglomeratie. De totale bezettingskost voor een gebouw van vergelijkbare kwaliteit ligt lager in de rand. Maar hoelang nog? Om de noodzakelijke infrastructuurwerken te bekostigen, beginnen meer en meer overheden belastingen te heffen op kantoren in de rand.

Waarom vestigen bedrijven zich eigenlijk in de rand? En gaat het om een specifiek type van bedrijven?

PIERRE BONDELÉ. Vanzelfsprekend bepaalt de kostprijs in belangrijke mate waar een bedrijf zich gaat vestigen. Sommige terreinen in de rand zijn goedkoop, en dat vertaalt zich ook in een lagere huurprijs. Dat enkele belangrijke bedrijven intussen naar de rand zijn uitgeweken, zal de komende jaren ongetwijfeld ook andere ondernemingen aantrekken: indien een belangrijke klant zich daar al bevindt, zal een bedrijf meer geneigd zijn zich ook daar te vestigen. Het Waterloo Office Park bijvoorbeeld heeft door zijn kwalitatief hoogstaand aanbod bedrijven aangetrokken die vroeger nauwelijks zouden hebben overwogen om zich buiten de negentien gemeenten te vestigen. Denk maar aan Bristol Meyer. Het aanbod heeft met andere woorden een vraag gecreëerd. Terwijl wij vooral lokale bedrijven hadden verwacht, zagen we tot onze verrassing dat ook internationale groepen belangstelling toonden voor de rand. In nieuwe projecten is daar rekening mee gehouden: we voorzagen grotere oppervlakten en kwalitatief hoogstaandere producten.

ERIC PEETERS. Twee jaar geleden bijvoorbeeld vestigde Price Waterhouse zich langs de Woluwelaan (8000 m²). De zone ligt in het Vlaamse landsgedeelte, maar profiteert wel van de nabijheid van Brussel. In deze zaak speelde de kostprijs een determinerende rol: het bedrijf realiseerde tot nog toe een jaarlijkse winst van 1000 frank per vierkante meter. Ook langs de Woluwelaan zijn er heel wat gebouwen bijgekomen van de zogenaamde derde generatie: het gaat om complexen met een beperkte diepte en een aangepaste modulatie. Bedrijven kunnen op die manier alleen die ruimte huren die ze echt nodig hebben. Heel wat efficiënter dan de oudere gebouwen in de Leopoldwijk of de Louizalaan. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat er heel wat huurders zijn komen opdagen. Sommige promotoren, zoals Codic, hebben uiterst zorgvuldig hun immobiliënoperaties in de rand voorbereid. Ze dreven er hun investeringen geleidelijk op en liepen op die manier vooruit op de vraag. De risico’s waren groot, maar goed berekend.

SOPHIE FRANCHOMME. Als de economische conjunctuur piekt, eisen huurders kantoren van hoge kwaliteit. Slabakt de conjuctuur, dan hebben ze vooral oog voor de prijs. Algemeen kunnen we zeggen dat behalve de locatie, de kwaliteit van het onroerend goed, de kostprijs en de zichtbaarheid, een bedrijf ook gevoelig is voor de nabijheid van restaurants en winkels. Ten slotte speelt ook de aanwezigheid van parkeermmogelijkheden een rol.

RALPH SCHELLEN. Tot voor kort waren de bedrijven die een kantoor in de rand bevolkten, vooral actief in de elektronicasector. Vandaag vindt men er ook ondernemingen uit de telecommunicatie- en consultancysector, verzekeringsmakelaars en financiële adviseurs.

De jongste tijd lijkt het erop dat er minder bedrijven naar de rand afzakken. Klopt dit?

PIERRE BONDELÉ. De afgelopen maanden weken er inderdaad minder bedrijven uit naar de rand. Sommige multinationals hebben blijkbaar de weg teruggevonden naar Brussel en zijn kantoorwijken.

SOPHIE FRANCHOMME. De toegankelijkheid van de gedecentraliseerde zone ligt momenteel wat minder voor de hand. Bovendien zouden de belastingen wel eens kunnen toenemen, is de Ring overbelast – terwijl het openbaar vervoer er in het centrum op vooruitgegaan is -, en worden in het stadscentrum kwaliteitsgebouwen aangeboden tegen redelijke prijzen. Het gaat hier om een slingerbeweging.

RALPH SCHELLEN. Verhuizen naar de rand is momenteel een meer bewuste en fundamentele keuze dan in het verleden. 1997 was in dat opzicht een scharnierjaar.

Is de strategie van de bouwpromotoren in de rand riskant of integendeel voorzichtig?

RALPH SCHELLEN. De bouwpromotoren zijn zeer professioneel geworden. Ze anticiperen de vraag, maar zijn veel voorzichtiger dan vroeger. Ze trekken een gebouw op en slaan de reacties van de markt gade vooraleer de site uit te breiden. Het tijdperk van de gebouwen genre Airway Park – waar in één keer 27.000 m² werd opgeleverd – is verleden tijd. De bouwpromotoren vragen ons advies en willen het risico van een mislukking tot een minimum beperken. Dat belet hen niet enkele speculatieve projecten te beginnen.

PIERRE BONDELÉ. De promotoren moeten zieners zijn, maar dat betekent niet dat ze immuun zijn voor vergissingen. Achteraf bekeken was Airway Park een geniaal idee, maar dat was het niet toen het werd opgetrokken. Het financieel evenwicht van een operatie is van primordiaal belang voor een bouwpromotor.

ERIC PEETERS. We hebben in België het geluk dat promotoren zeer professioneel zijn. Vroeger contacteerden ze de agenten nadat ze al beslist hadden over de site en het soort onroerend goed. Momenteel nemen ze de omgekeerde houding aan en peilen eerst via ons naar de vraag. Pas dan nemen ze een beslissing. Ze zijn erg professioneel bezig en het aantal fouten vermindert.

Kan u enkele voorbeelden geven van projecten in de rand die gelukt of – integendeel – mislukt zijn?

RALPH SCHELLEN. Een belangrijk softwarebedrijf, dat zes jaar geleden werd opgericht, had verschillende kantoren in Brussel en Antwerpen. Uiteindelijk groepeerden ze alle activiteiten in het voormalige Super Club-gebouw in Bornem (het zuidwesten van Antwerpen). Deze site (10.000 vierkante meter rond een meer) bevindt zich in een gebied dat volop in expansie is. De omgeving is er prachtig.

PIERRE BONDELÉ. Ook het Ter Hulpen Business Lake zal in een prachtig park gelegen zijn, tegenover het kasteel van Ter Hulpen. Als de Raad van State zijn toelating voor het project geeft, zal de groep Herbain de werken aanvangen. Zo’n project zou wel eens grote, internationale maatschappijen – genre Swift en Dow Corning – kunnen aantrekken.

SOPHIE FRANCHOMME. Bedrijven die belangstelling tonen voor grote gebouwen in de rand, kunnen gewoonlijk op zichzelf leven. Ze hebben weinig behoefte aan banden met Brussel en hechten meer belang aan het comfort van hun personeel en aan de kwaliteit van de werkomgeving dan aan andere criteria.

VERONIQUE PIRSON PHILIPPE TOMBERG