Een knal of een sisser

Ondanks de crisis blijven de woningprijzen stijgen. Dat kan niet blijven duren. Investeerders die hun spaargeld naar vastgoed blijven versluizen bij gebrek aan alternatief, pompen mee een zeepbel op.

De Belgische woningmarkt kent een bijna surrealistisch verloop. Tussen 2001 en 2011 stegen de Belgische vastgoedprijzen met 106 procent. De reële waarde van het onroerend vermogen van de Belgische gezinnen verdubbelde sinds 1995. De crisis lijkt geen effect te hebben. Volgens de recente statistieken van de federale overheidsdienst Economie stegen de prijzen van kwaliteitswoningen in het eerste halfjaar van 2012 nog met 2 tot 4 procent. De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat merkt geen fundamentele daling in de tweede jaarhelft.

Volgens The Economist is er sprake van een oververhitting met 65 procent, gegeven de huurprijzen op de vastgoedmarkt, of 47 procent als de prijs wordt gekoppeld aan het inkomen van de Belgen. Economen als Johan Van Gompel (KBC Studiedienst) spreken dat tegen.

Eerder al berekende Van Gompel op basis van het beschikbare inkomen van de Belg, de hypotheekrente, de werkloosheid en de demografie dat de nominale prijzen van de woningen in 2012-2013 met5 tot 6procent zouden dalen. Aan de hand van de nieuwste cijfers (een lichte kredietverstrakking, de dalende koopkracht door besparingen van de overheid, een oplopende werkloosheid en een reële rentestijging) herberekende KBC dat de prijzen in 2013 nominaal met 7 procent zouden moeten dalen. Gecumuleerd met de daling die hij voor de tweede helft van 2012 en ook nog voor 2014 voorspelt (tweemaal 2%), komt Van Gompel aan een daling van 11 procent in 2012-2014.

KBC houdt hiermee rekening. Klanten moeten ten minste 10 procent van de totale kostprijs van de woning inbrengen. Marktleider BNP Paribas Fortis stopt met kredieten met een looptijd met meer dan dertig jaar, terwijl veertig jaar ooit geen uitzondering was. Een onderzoek van ING België leert dat bijna de helft van de jongvolwassenen geen woning meer kan kopen zonder steun van de ouders. Die reële kredietverstrakking kan een verlaging van de prijzen op gang brengen.

Er is nog een verschuiving van financieel vermogen naar vastgoed. Investeerders kopen vandaag een woning als alternatief voor het schrale spaarboekje en de labiele aandelenmarkten. Zij zijn rechtstreekse concurrenten van jonge gezinnen op zoek naar een woning. Zeker in het lagere segment doet dat de prijzen stijgen.

Dat leidt tot een paradoxale situatie. Als de Belgen door de crisis blijven vluchten in vastgoed, pompen ze de zeepbel steeds voller. Bij de heropleving van de economie is het risico reëel dat de vastgoedmarkt met een knal in elkaar klapt. Dat kan het herstel weer vertragen. Het beste scenario voor woningvastgoed is een rustige heropleving, terwijl de inflatie zachtjes de oververhitting wegvreet. Een sisser, geen knal.

H.B.