Een kasteel voor de prijs van een rijwoning

Wonen in een charmant kasteeltje? Weinigen realiseren die droom, want tussen droom en daad staat meestal een ontoereikend banksaldo. Via een collectieve vastgoedaankoop hoeft die financiële hindernis niet onoverkomelijk te zijn.

De De Wevers zullen echter niet de enige bewoners zijn van het kasteel De Drie Torekens in Deurne-Noord. Ze kochten het samen met enkele vrienden. “Het is een studievriend die met het idee is aangekomen,” vertelt Bruno De Wever. “Hij had gezien dat de stad Antwerpen De Drie Torekens te koop aanbood. Hij is in zijn vriendenkring gaan polsen of er interesse was om het pand gezamenlijk aan te kopen. Zo is hij ook bij ons terechtgekomen. Wij hadden wel interesse, want we hadden verhuisplannen.”

De groep die het pand aankocht, bestaat uit vier gezinnen en een alleenstaande. In het kasteeltje, dat momenteel gerenoveerd en verbouwd wordt, komen dan ook vier volwaardige woningen en één appartement. Het gaat om volledig gescheiden woningen, zonder echte gemeenschappelijke leefruimten. “Het samenwonen of samenleven staat niet centraal in ons concept,” zegt Bruno De Wever. “We zijn allemaal wel sociale mensen. Maar we zijn in de eerste plaats in dit project gestapt omdat we door samen aan te kopen meer waar voor ons geld krijgen. We zullen een tuin hebben van 2500 vierkante meter. In de stad is dat toch vrij zeldzaam.”

Stel een goede groep samen

Een gelijkaardig verhaal horen we bij architect Peter Vermeulen. Hij kocht in 1986 met tien gelijkgezinden een oude haringrokerij op het Zuid in Antwerpen. “We hebben vier kinderen. Had ik toen een huis in de stad willen kopen met hetzelfde comfort en met een tuin, dan was ik minstens evenveel kwijt. En nu hebben we er heel wat bij: een aantal gemeenschappelijke ruimten, een aantal faciliteiten, een toffe woonformule.”

Het gezin Vansintjan woont samen met een aantal andere gezinnen, koppels en alleenstaanden in een oud watermolencomplex in Rotselaar. Ook in het molencomplex heeft ieder zijn eigen wooneenheid, maar in vergelijking met de twee andere projecten ligt hier toch iets meer de nadruk op het collectieve wonen. Dirk Vansintjan: “We noemen onze manier van samenwonen ‘centraal wonen’. Als we dingen samen willen doen, kan dat, maar niemand is verplicht. Dat is een essentieel verschil met bijvoorbeeld een commune. Daar ben je bijna verplicht om alles in groep te doen, omdat er minder individuele ruimten zijn.”

Een goede groep is de basisvoorwaarde om een collectieve vastgoedaankoop tot een goed einde te brengen, stellen de drie eensgezind. Want er moet over veel worden overlegd. Maar wat is dat een goede groep? “Het moeten sociale mensen zijn,” antwoordt Bruno De Wever. “En _ heel belangrijk als je gemeenschappelijke ruimten moet renoveren of verbouwen _ het moet gaan om mensen met min of meer dezelfde financiële draagkracht. Want over die collectieve ruimten beslis je in groep. Als één gezin niet meekan om budgettaire redenen zit je met een groot probleem.”

Peter Vermeulen was zelf initiatiefnemer en heeft dus ervaring met het ronselen en samenstellen van een groep. “Een goede raad: begin met een voldoende grote groep. Er vallen automatisch mensen af en het vraagt wat tijd voor je met een groep overblijft die op dezelfde golflengte zit.”

Maak een financieel plan

Zodra de groep is samengesteld, moet die proberen een optie op het pand te krijgen, zegt notaris Jo Debyser, die al heel wat groepen heeft begeleid bij een collectieve aankoop. “Een optie geeft de mogelijkheid om rustig de financiële, stedenbouwkundige en architecturale haalbaarheid van het project te onderzoeken. Je kan de groep indien nodig ook verder uitbreiden, je krijgt extra tijd om tot een consensus te komen over het project zelf.” Ideaal is een optie met opschortende voorwaarden, bijvoorbeeld het al dan niet verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning, de toelating van bestemmingswijzigingen, een lening.

Op tijd een ‘bankenronde’ doen is ook geen overbodige luxe, want de meeste banken zijn niet scheutig met kredieten voor collectieve vastgoedaankopen. “Banken zijn niet vertrouwd met de formule van een collectieve vastgoedaankoop, dat is een eerste drempel,” zegt Jo Debyser. “Bovendien is het moeilijker om het risico in te schatten. Er zitten tussen de verschillende aankopers waarschijnlijk betere en slechtere risico’s. En het feit dat het gebouw dikwijls nog moet worden omgebouwd tot een woongebouw en er dus nog een kink in de kabel kan komen, verhoogt het risico.”

Bruno De Wever bevestigt dat het niet eenvoudig was om een bank te vinden die hun project wou financieren. “Je moet ook een bankier vinden die wil meedenken,” zegt hij. “Zo komen bij ons de facturen van de renovatie op één naam binnen, maar die moeten wel gesplitst worden over de verschillende individuele leningen. Dat is niet zo moeilijk, maar je bankier moet het wel willen doen.” Het helpt overigens de banken te enthousiasmeren met een degelijk financieel plan. Ook voor de kopers is dat een onmisbare leidraad.

Nog voor de aankoop worden er doorgaans ook al kosten gemaakt: de haalbaarheidsstudie van de architect, verschillende expertises, de aanleg van het vergunningsdossier. De vraag rijst natuurlijk wie dat gaat betalen, en hoe. “Dat gebeurt meestal met eigen middelen en volgens afspraken in de groep,” zegt Jo Debyser. “Er bestaan geen standaardformules voor. Een absolute voorwaarde voor het welslagen van zo’n project is dat de verschillende groepsleden elkaar vertrouwen. Het is een utopie dat je alles in regeltjes en formules kan gieten.” Soms stelt Debyser wel voorovereenkomsten op. Dat gaat dan over essentiële zaken zoals de verdeling en waardebepaling van de kavels. Sommige groepen nemen in zo’n voorovereenkomst ook een aantal principes op. Bijvoorbeeld het al dan niet toelaten van commerciële bestemmingen.

Mede-eigendom of cvba

Als de haalbaarheidsstudie positief uitvalt en de optie wordt gelicht, wordt de ‘compromis’ getekend. De compromis (de onderhandse verkoopovereenkomst) moet binnen de vier maanden worden geregistreerd, maar die termijn begint pas te lopen zodra de opschortende voorwaarden zijn vervuld. “Door de complexiteit van een collectieve vastgoedaankoop beding je best een zo lang mogelijke termijn tussen de compromis enerzijds en de notariële akte en de betaling anderzijds.”

Voor de effectieve aankoop ziet de notaris maar twee werkbare formules: de mede-eigendom en de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (cvba). De meest populaire formule, de mede-eigendom, wordt ook gebruikt bij de verkoop van appartementen. Het basisprincipe van de mede-eigendom is dat iedere deelnemer eigenaar wordt van zijn wooneenheid en mede-eigenaar van een aantal gemeenschappelijke delen (grond, traphal, dak).

Het aandeel in de gemeenschappelijke delen hangt af van de waarde van elke woning (te bepalen door de verschillende eigenaars). Het beheer is in handen van een algemene vergadering (met daarin alle eigenaars), die voor de uitvoering een syndicus aanstelt (een eigenaar of een erkend vastgoedmakelaar). In de algemene vergadering beschikt iedere eigenaar over een aantal stemmen volgens zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. “Een procedure die doorgaans goed werkt voor het beheer van een gebouw, maar niet erg geschikt is om een verbouwing te organiseren,” zegt Jo Debyser. “Het kan daarom interessant zijn om de mede-eigendom even uit te schakelen en een contract van burgerlijke maatschap op te stellen.”

In het contract van burgerlijke maatschap stelt de groep enkele vertegenwoordigers aan die worden belast met twee opdrachten: het bouwtechnisch beheer (werfvergaderingen bijwonen, doorgeven van beslissingen aan architect…) en het financieel beheer (opvragen van de middelen bij de eigenaars, betalingen…). Binnen de burgerlijke maatschap wordt er meestal per hoofd en bij consensus gestemd.

Dat de meeste groepen kiezen voor mede-eigendom heeft volgens Jo Debyser vooral een gevoelsmatige verklaring: “Bij mede-eigendom wordt men echt eigenaar van een woning, dat vinden veel mensen toch belangrijk”. In een cvba daarentegen ligt de nadruk meer op het collectieve. In de statuten van de vennootschap kan men immers een uitstapregeling, of zelfs een uitzetregeling opnemen die veel macht geeft aan de groep. Binnen de mede-eigendom is alleen een formule van voorkooprecht mogelijk. De cvba biedt het voordeel tegenover andere vennootschapsvormen dat men makkelijk kan toe- en uittreden uit de vennootschap.

“Het interessante van de cvba, vanuit fiscaal standpunt, is dat je op de overdracht van aandelen uiteraard geen registratierechten hoeft te betalen,” zegt Jo Debyser. “Als er veel wisselingen van eigenaars gebeuren, is deze formule daarom vaak aantrekkelijker dan de mede-eigendom.” Doet de aftrekbaarheid van de lening bij het verwerven van een eigen woning de balans niet overhellen naar de formule van de mede-eigendom? “Dat speelt inderdaad ook mee. En ook voor het verkrijgen van subsidies en premies is het verwerven van een eigen woning vaak een voorwaarde. Maar via aangepaste clausules kan je de scheidingslijn tussen beide formules zeer klein maken.”

Een aantal groepen heeft een vzw opgericht. Volgens de notaris kan een vzw nuttig zijn in de aanloop van het project (bijvoorbeeld om deelnemers en projecten te selecteren en de opstartkosten te betalen) en eventueel om het samenwonen te regelen, maar is de formule niet geschikt voor de aankoop. Debyser: “Als lid van een vzw heb je nooit recht op het vermogen van de vzw. Als de vereniging ermee wil stoppen, moet het vermogen naar een vzw met een gelijkaardig doel gaan.”

Wees geduldig

Een belangrijk nadeel van een collectieve vastgoedaankoop is dat het proces zeer tijdrovend is. Voor elke belangrijke beslissing moet er overeenstemming in de groep bestaan. Bovendien gaat een collectieve aankoop vaak gepaard met een uitgebreide en doorgedreven verbouwing. Van een haringrokerij of een oude watermolen maak je niet zomaar een wooncomplex. De groep van de haringrokerij is van start gegaan in 1983, in 1986 hebben ze het pand gekocht en in 1993 was het volledig klaar. Peter Vermeulen geeft het nog mee als tip voor het samenstellen van de groep: zoek geduldige mensen. “We hadden iemand in de groep die wel wou meedoen op voorwaarde dat alles op een half jaar in orde zou zijn. Dan weet je genoeg natuurlijk.”

Deelnemers moeten er tijd voor willen vrijmaken, zegt Bruno De Wever: “Een bepaalde periode hebben we wekelijks een halve dag vergaderd. Alles moet ook zoveel mogelijk op voorhand vastliggen. Want eens de bouw bezig is, moet je vooruit. Je kan de aannemer en onderaannemers niet een week laten wachten omdat er discussie is binnen de groep.”

Laurenz Verledens

De vzw Samenhuizen (www.samenhuizen.be) bevordert de totstandkoming van projecten van gemeenschappelijk wonen.

In Brussel promoot de ‘Afvaardiging voor de ontwikkeling van de Vijfhoek’ collectieve aankopen in de stad: [{phone}]02-279 31 43.

Stel een goede groep samen: dat is de basisvoorwaarde om een collectieve vastgoedaankoop tot een goed einde te brengen.

Begin op tijd met uw ‘bankenronde’: de meeste banken zijn niet scheutig met kredieten voor collectieve vastgoedaankopen.