Een haciëndaatje voor de dorst

Zit uw vakantie er weer op? Was het hotel zijn sterren niet waard? Wilt u uw tenten niet langer opslaan op een camping? Het alternatief: koop een woning in het buitenland. Maar wat vindt de fiscus daarvan?

Maar is dit wel zo? In hoeverre beïnvloedt het bezit van een buitenlands onroerend goed de Belgische personen- en successiebelasting?

Dubbele belasting

Dat de staat waar het onroerend goed gelegen is, hierop belasting heft, lijkt logisch. Minder logisch is dat de Belgische wetgever het onroerend goed in het buitenland óók aan belasting onderwerpt. Een Belgisch rijksinwoner is immers belasting verschuldigd op zijn wereldwijd inkomen. Een dubbele belasting is de bittere theorie, maar gelukkig zelden de praktijk. Met een aantal staten _ een zeventigtal in totaal, waaronder alle Europese landen uitgezonderd de Baltische Staten _ heeft België verdragen gesloten om precies deze dubbele belasting te vermijden. In elk dubbelbelastingverdrag wordt bepaald welke staat welk inkomen mag belasten: de bron- of werkstaat waar het inkomen wordt vergaard of de woonstaat waar de titularis van de inkomsten zijn werkelijke verblijfplaats heeft. De andere staat is dan niet heffingsbevoegd. De verdragen wijzen de heffingsbevoegdheid van de inkomsten uit onroerende goederen toe aan de staat waar het onroerend goed gelegen is. Hetzelfde geldt voor de meerwaarden gerealiseerd bij de verkoop van het onroerend goed. Zo zal een woning in Frankrijk of Nederland daar aan grondbelasting en/of vermogensbelasting worden onderworpen. België mag er dan geen belasting op heffen.

Er is echter een maar. Het verdrag bepaalt ook dat de Staat die niet heffingsbevoegd is, rekening mag houden met het bedrag van de buitenlandse onroerende inkomsten om het belastingtarief te bepalen dat van toepassing is op de eigen Belgische inkomsten. Dat kan tegenvallen.

Vrijstelling onder progressievoorbehoud

België verleent wel vrijstelling op de inkomsten uit buitenlandse onroerende goederen, maar ons land doet dit onder progressievoorbehoud. Het Belgische belastingtarief stijgt progressief naarmate het belastbaar inkomen toeneemt, van 25% tot 55%. Door het buitenlands onroerend inkomen _ dat op zich weliswaar wordt vrijgesteld van belasting _ op te nemen in de belastbare grondslag, zal de belastingdruk op de overige Belgische inkomsten toenemen omdat deze tegen een hoger tarief worden belast. Berekeningstechnisch komt het erop neer dat de Belgische fiscus het wereldwijde inkomen belast en de evenredige belasting die betrekking heeft op het buitenlandse inkomen voor honderd procent vrijstelt. We illustreren dit met een voorbeeld.

Veronderstel een ongehuwde met een belastbaar Belgisch inkomen van 25.000 euro (zo’n 1 miljoen frank) en een belastbaar onroerend netto-inkomen uit Griekenland van 6200 euro (250.000 frank). De Belgische belasting op een inkomen van 31.200 euro (1.250.000 frank) bedraagt normaal gezien (zonder crisisbijdrage en gemeentebelasting) 11.027 euro (444.850 frank). De Griekse inkomsten zijn in België echter vrijgesteld, zodat de verschuldigde Belgische belasting evenredig voor één vijfde wordt vrijgesteld (2205 euro of 88.970 frank). Dat levert een uiteindelijke belasting op van 8822 euro of 355.880 frank. Let wel, dat is nog steeds 740 euro (29.880 frank) per jaar meer dan de belasting die verschuldigd zou zijn als het buitenlandse inkomen in België helemaal niet moest worden aangegeven en dus volledig zou zijn vrijgesteld zonder progressievoorbehoud. De belasting op een netto-inkomen van 25.000 euro (1.000.000 frank) bedraagt immers 8082 euro.

Niet alleen het land waar het onroerend goed is gelegen, heft belasting, ook de Belgische fiscus pikt zo z’n graantje mee, zij het onrechtstreeks, door de belastingdruk op de eigen Belgische inkomsten te verhogen. Hebben we hier dan toch te maken met een dubbele belasting? Technisch niet, maar zo voelt het wel aan…

Geen verdrag

Wel dubbele belasting is er als het onroerend goed in een land ligt waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. België kent dan slechts een belastingvermindering toe ten belope van de helft van de evenredige belasting die toe te schrijven is aan het buitenlands onroerend inkomen.

Stel dat het onroerend goed uit bovenstaand voorbeeld niet in Griekenland was gesitueerd, maar dat het onroerend inkomen toe te schrijven was aan een Chileense haciënda, dan zou de belastingvermindering van 2205 euro (88.970 frank) maar voor de helft worden toegekend en zou dit de Belgische eigenaar ieder jaar ongeveer 1100 euro (45.000 frank) meer kosten. Het is dan ook niet verwonderlijk dat haciënda’s niet of nauwelijks terug te vinden zijn in Belgische belastingaangiftes.

Slapende honden

De aangifte van het buitenlands onroerend goed ‘vergeten’ of niet is het dilemma waar de internationale vastgoedeigenaar voor staat. Wie geen aangifte doet, maakt zich schuldig aan fraude, en als de belastingdiensten dat vaststellen, mag u rekenen op een belastingverhoging en een administratieve boete. Geen aangifte betekent eveneens dat alle inkomsten uit het verzwegen onroerend goed zwarte inkomsten zijn. De aangifte van een tweede verblijf in het buitenland daarentegen brengt een extra belasting mee, maar verantwoordt ook meteen alle mogelijke inkomsten uit dit onroerend goed ten overstaan van de Belgische fiscus. Minder aangenaam is het dat dan ook meteen de ontvanger van de successierechten op de hoogte is van het bezit van een extra woning in het buitenland. Maar daarover dadelijk meer.

Hoewel er nog steeds geen sprake is van een spontane informatieuitwisseling tussen de verschillende verdragslanden, is de ‘pakkans’ de jongste jaren aanzienlijk vergroot door internationale samenwerkingsakkoorden die recentelijk tussen de verschillende belastingadministraties, meer bepaald met Nederland en Italië, zijn gesloten.

De belastingaangifte

De aangifte van de buitenlandse onroerende inkomsten gebeurt in vak III van de aangiftebrief; dat is ook het vak waar de inkomsten uit Belgische onroerende inkomsten worden aangegeven. Afhankelijk van het land waar het onroerend goed is gelegen _ een land met of zonder verdrag _ gelden twee verschillende codenummers in de aangifte.

Belgische onroerende goederen worden belast op hun geschatte jaarlijkse nettohuurinkomen of, met andere woorden, op hun geïndexeerd kadastraal inkomen. Aangezien buitenlandse onroerende goederen niet over een kadastraal inkomen beschikken, moet de belastingbetaler zelf de brutohuurwaarde van zijn buitenlandse woning ramen en aangeven. Wordt de woning in het buitenland verhuurd, dan moet de werkelijk ontvangen brutohuur worden aangegeven. De brutohuur omvat ook de huurvoordelen _ dat zijn alle uitgaven die de huurder doet maar eigenlijk ten laste zijn van de verhuurder.

Van de geraamde brutohuurwaarde of van het reële brutohuurinkomen mag de belasting die in het buitenland op het onroerende goed is verschuldigd, worden afgetrokken. Het aan te geven bedrag is dan het reële of geschatte jaarlijkse brutohuurinkomen na aftrek van de buitenlandse belasting.

Wat is de brutohuurwaarde?

Wanneer de buitenlandse woning niet wordt verhuurd, moet de eigenaar de vermoedelijke jaarlijkse huurwaarde aangeven. Uiteraard is het in het voordeel van de belastingbetaler deze waarde zo laag mogelijk te houden. De brutohuurwaarde kan worden omschreven als ‘de gemiddelde jaarlijkse brutohuuropbrengst die men, bij verhuring, gedurende het belastbaar tijdperk volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen verkrijgen’. Een zeer rekbaar begrip dus. Vandaar ook dat belastingplichtige en fiscus over deze waardebepaling wel eens in de clinch gaan.

Vermeldenswaard is het geval waar de belastingadministratie de aangegeven brutohuurwaarde niet aanvaardde. De administratie leidde uit de vooropgestelde wekelijkse huurvraagprijs zoals die uit een reclamefolder bleek, een veel hogere huurwaarde af. Toch werd de fiscus door de rechter teruggefloten omdat een theoretische vraagprijs niet met zekerheid met de reële huurprijs overeenstemt.

De belastbare grondslag

De belasting wordt berekend op 60% van de aangegeven brutohuur of brutohuurwaarde van de woning. Er geldt dus een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Dat forfait is absoluut. Zelfs wanneer de werkelijke kosten, bijvoorbeeld naar aanleiding van een verbouwing, hoger zijn, wordt toch steeds het forfait van 40% toegepast. Niet meer, maar ook niet minder.

De belastingdruk drukken

Wilt u het belastingverhogend effect van de aangifte van uw buitenlandse woning temperen of zelfs volledig neutraliseren, dan kan dit op één manier: door de aangifte van aftrekbare intresten, dat zijn intresten die u betaalt op één of meerdere leningen die u sloot om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden. Het speelt geen rol welk type lening (hypothecair of niet), bij welke kredietgever (Belgische of buitenlandse) of voor welk onroerend goed (in België gelegen of in het buitenland). De intresten van een lening gesloten voor de financiering van één onroerend goed, verlagen ook de belastbare grondslag van andere onroerende goederen en omgekeerd.

Eén randbemerking. Geniet u op de lening voor uw woning in België het belastingvoordeel van de bijkomende intrestaftrek _ vaak een grote fiscale aftrekpost _ dan verliest u dit voordeel wanneer u eigenaar of vruchtgebruiker wordt van een tweede woning in het buitenland. U bent dan immers niet langer eigenaar of vruchtgebruiker van één woning, zoals de fiscale wetgever vereist.

Van sommige buitenlandse woningen wordt het huurinkomen bovendien nooit in de belastbare grondslag opgenomen: namelijk van de onroerende goederen die u voor uw beroep gebruikt. Bij een gedeeltelijk beroepsgebruik ten belope van 50% van uw buitenlandse woning (bijvoorbeeld als kantoor), moet u slechts de huurwaarde aangeven met betrekking tot de andere helft, namelijk het privé-gedeelte.

Ten slotte nog dit: als uw buitenlandse woning volstrekt geen huurinkomsten kan opbrengen (omdat ze bijvoorbeeld wegens constructiefouten of een onteigeningsprocedure niet gebruikt of verhuurd kan worden), dan is de aan te geven huurwaarde en dus ook de belastbare grondslag nihil.

Successierechten

Personenbelasting is één zaak, successiebelasting een andere. Ook hier geldt hetzelfde principe. Overlijdt een Belgische rijksinwoner, dan wordt zijn wereldwijde nalatenschap onderworpen aan de Belgische successierechten, dus ook de in het buitenland gelegen onroerende goederen. Mogelijk heft de Staat waar het goed gelegen is ook erfenisrechten. Zo is een dubbele successiebelasting mogelijk. En hier bieden de verdragen geen oplossing, met uitzondering voor de onroerende goederen gelegen in Frankrijk en Zweden. Alleen met deze twee landen heeft België een verdrag ter vermijding van dubbele belasting op nalatenschappen gesloten.

Gelukkig brengt de interne wetgeving wel soelaas. Zo bepaalt de Belgische wetgever dat de Belgische successierechten verschuldigd op een onroerend goed dat in het buitenland ligt, verminderd worden met de aldaar betaalde erfenisrechten op dat onroerend goed. U moet dan wel het aftrekbare bedrag van de buitenlandse successierechten bewijzen.

Sommigen zien de aanschaf van een buitenlandse woning echter als een eerste stap van de ultieme successieplanning. Bij een tijdige emigratie verliest men immers het Belgisch rijksinwonerschap en omdat de Belgische fiscus met uitzondering van de Belgische onroerende goederen alleen de nalatenschap van zijn rijksinwoners aan successierechten onderwerpt, verwerft men zo een fiscaal benijdenswaardige status. Zeker als het immigratieland dan op zijn beurt nauwelijks of geen successierechten heft. Hint: Spanje.

Jef Wellens

De auteur is verbonden aan de studiedienst Hamburg-Mannheimer.

De Belgische Staat mag geen grond- of vermogensbelasting heffen op een huis dat u in Frankrijk koopt.

Een woning in het buitenland is voor velen de eerste stap van de ultieme successieplanning.