Een bureau in de provincie

Brussel wordt stilaan onbereikbaar met de auto. Thuis werken is een oplossing. Maar ook kantoren aan snelwegen of in provinciesteden maken opgang.

De wekker rinkelt om 7 uur. Douchen, rustig ontbijten met het gezin. Om 8.15 uur de kinderen afzetten aan de schoolpoort. Om 8.30 uur aankomen op kantoor… Voor wie files gewoon is, klinkt dit als een sprookje. Voor de 800 werknemers die op het Accent Business Park in Roeselare werken, is het dagelijkse kost.

Het Accent Business Park kijkt uit op de E403, een zowat filevrije autosnelweg die Kortrijk met Brugge verbindt. Vanaf de snelweg ben je in geen tijd op het businesspark dat in een oksel van het afrittencomplex ligt.

26.000 vierkante meter kantoorruimte telt het Accent Business Park en een nieuw gebouw van ruim 5700 vierkante meter staat in de steigers. In de oorspronkelijke plannen uit 1998 van Aimé Desimpel was de ambitie om er 60.000 vierkante meter neer te poten. Het project miste zijn start niet, maar na het overlijden van Desimpel in 2002 stokte de bouwactiviteit en nam de leegstand toe.

In 2006 kwam het terrein in handen van de familie Claeys. “Er stond toen 3000 vierkante meter leeg en het park had zijn oorspronkelijke dynamiek verloren”, vertelt Wim Cools, management partner van het Accent Business Park. “We hebben veel geïnvesteerd in het parkmanagement, de marketing, de relaties met de gebruikers… Dat heeft zijn vruchten afgeworpen. Vandaag is nog maar 400 vierkante meter beschikbaar. Dat is eigenlijk wat te weinig, want je hebt op zo’n park wat aanbod nodig.”

Het nieuwe, opvallende gebouw – een ontwerp van Buro II – is al een jaar voor de oplevering voor meer dan 60 procent ingevuld. De accountants en revisoren van BDO Atrio palmen de hoogste verdieping (940 m2) van het complex in. In 2012 krijgen ze BNP Paribas Fortis Private Banking als onderbuur. En ook de West-Vlaamse Apothekersvereniging zal haar intrek nemen in het nieuwe gebouw. De apothekers kochten 1060 vierkante meter kantoorruimte en twintig parkeerplaatsen.

En er staat nog meer te gebeuren op het Accent Business Park. Begin volgend jaar start de bouw van een hotel met conferentiezalen (6000 m2) en een faciliteitencenter (3000 m2). “Daarna kunnen we wellicht nieuwe kantoorruimte ontwikkelen”, zegt Cools. Hij acht 15.000 vierkante meter extra kantoorruimte een realistische inschatting van het potentieel.

Regionale kantoorsteden

Desimpel geloofde sterk in regionale kantoorontwikkeling. Samen met Probam, de holding van de familie Uyttersprot, realiseerde hij gelijkaardige projecten in Merelbeke bij Gent (het Axxes Business Park) en in Aalst (Clintonpark Keppekouter). De West-Vlaamse ondernemer rekende op twee tendenzen die de vraag naar regionale kantoorruimte zouden stuwen: de toenemende mobiliteitsproblemen en de informatisering. Steeds meer mensen zien de dagelijkse tocht naar Brussel niet meer zitten. Het is bovendien mogelijk om een deel van het werk ook buiten het hoofdkantoor te doen.

Desimpel stond niet alleen met die visie. Ook Bart Verhaeghe, CEO van Uplace, toen van Verelst, zag het potentieel van goed bereikbare kantoorparken in secundaire vastgoedmarkten zoals Mechelen. Als hub tussen Antwerpen en Brussel kende de Mechelse kantoormarkt begin jaren 2000 een sterke expansie.

Maar ook Leuven en vooral Gent hebben het aantal vierkante meter kantoorruimte op hun grondgebied de jongste tien jaar sterk zien toenemen. Volgens cijfers van het vastgoedadvieskantoor DTZ telt de Arteveldestad nu 770.000 vierkante meter kantoorruimte. In Leuven is dat een goede 400.000 vierkante meter en in Mechelen 260.000 vierkante meter. Tel daar nog Antwerpen bij (2.060.000 m2) en je komt aan een totaal van ongeveer 3.500.000 vierkante meter in de zogenaamde secundaire markt. Niet min, maar nog altijd maar een fractie van het Brusselse kantooraanbod dat op meer dan 12 miljoen vierkante meter wordt geraamd.

Data over de kantooropname in de regionale kantoorsteden laten vermoeden dat niet alleen het aanbod, maar ook de vraag is toegenomen. DTZ regis-treerde in 2001 en 2002 een gezamenlijke take-up voor de Vlaamse kantoorsteden van ongeveer 150.000 vierkante meter, in 2008 en 2009 lag dat cijfer telkens rond de 250.000 vierkante meter.

Kanttekening daarbij is dat een belangrijk deel van die (toegenomen) opname op conto komt van verhuizingen binnen dezelfde kantoormarkt. Interne concurrentie dus, tussen nieuwe kantoorgebouwen en het verouderde aanbod. De uitkomst is veelal dat gedemodeerde en onaangepaste kantoren leeg komen te staan.

Toch lijdt het volgens vastgoedadviseur Hugo Luyten geen twijfel dat de Belgische kantoormarkt de voorbije tien jaar gekenmerkt werd door een duidelijke decentralisatie. “De fileproblematiek is daarbij zonder meer de belangrijkste motivator. Een aantal bedrijven uit de Brusselse rand heeft om die reden voor Mechelen gekozen. Maar soms is het ook gewoon een kostenkwestie. Waarom zou KBC een datacenter of een backoffice in Brussel vestigen als dat voor de helft van de prijs ook in Mechelen kan?”

Er kan nog meer bij

De decentralisatie gaat verder. In de eerste plaats omdat het fileleed – misschien wel de belangrijkste trigger voor regionale kantoorontwikkeling – alleen maar dreigt toe te nemen. In combinatie met een arbeidsmarkt die de komende jaren verkrapt en een generatie werknemers die een goede balans tussen werk en privé hoog op de prioriteitenlijst heeft staan, is een vlot bereikbaar kantoor nuttige munitie in de war for talent. Regionale kantoren kosten natuurlijk wel geld, maar dat geldt ook voor personeel dat werktijd verliest in de files. Meer thuis werken is wel een concurrent voor het regionale kantoor.

Een vergelijking met het kantoorlandschap in Nederland suggereert groeipotentieel. Na de koplopers Amsterdam en Den Haag, elk goed voor meer dan 5 miljoen vierkante meter kantoorruimte, telt Nederland nog een tiental steden met een kantoormarkt van meer dan 400.000 vierkante meter. In ons land halen alleen Brussel, Antwerpen, Gent, Luik en Leuven die drempel. De vergelijking gaat wel niet helemaal op. Want Brussel geniet, onder meer door zijn status van Europese hoofdstad, een bijzondere aantrekkingkracht. Voor Belgische bedrijven is een hoofdkantoor in het communautair neutrale Brussel vaak een diplomatische keuze. Ook de leegstandspercentages in de Nederlandse kantoorsteden zijn soms dramatisch hoog.

Een nieuwe staatshervorming, met meer en ruimere bevoegdheden voor de deelgebieden, zou ook wel eens een extra stimulans kunnen zijn voor de verdere regionalisering van de kantoormarkt. Vlaanderen heeft al in 2006 beslist om een deel van zijn administraties te huisvesten in provinciale Vlaamse Administratieve Centra (VAC). Hasselt (2004) en Antwerpen (2005) hebben er al een. In Brugge en Leuven zijn de bouwwerken ver gevorderd en in Gent zijn de plannen klaar. Het VAC van Gent wordt meteen het grootste van de vijf. Niet onlogisch, want een overheveling van bevoegdheden vertaalt zich in meer vierkante meter kantoorruimte.

Afgaande op de kantoorprojecten die in de pijplijn zitten in onze steden, hebben projectontwikkelaars en stadsbestuurders veel vertouwen in de expansie van regionale kantoorsteden. Vooral stations zijn gegeerd ontwikkelingsterrein. In Antwerpen (Kievitproject) en Leuven (KBC) is een belangrijk deel van het nieuwe aanbod al gerealiseerd. In Brugge wordt het kantoorcomplex achter het station, het zogenaamde kamgebouw, eerstdaags in gebruik genomen door Vlaamse en federale ambtenaren en door medewerkers van de NMBS. In steden als Gent, Kortrijk en Hasselt, Mechelen en Oostende zijn de werken nog bezig.

Snelwegkantoren

De keuze voor stationsbuurten lijkt erg logisch, maar voor bedrijven met werknemers die geregeld de baan op moeten is een station, midden in de stad, zelden een optie. Dat type kantoorgebruiker heeft veel meer aan een kantoor op een centrale ligging met een snelle aansluiting op de autosnelweg.

Het nog te bouwen kantoorcomplex via16 van Gijbels Group ligt langs de E17 tussen Gent en Antwerpen en vlak bij de afrit Kruibeke. Naast ongeveer 4000 vierkante meter kantoorruimte omvat het programma ook 2500 vierkante meter opslagruimte, 4800 vierkante meter showroom en 209 parkeerplaatsen. Voor het ontwerp werkte Gijbels Group samen het gereputeerde Antwerpse architectenbureau Poponcini & Lootens.

“Het is een ongelofelijke zichtlocatie en dat willen we optimaal benutten”, verklaart Mathi Gijbels. “Daarom dat we veel investeren in de architectuur van het gebouw. We hebben echt de ambitie om het binnen- en buitenrijden van Antwerpen mooier te maken.” Gijbels is ervan overtuigd dat locaties die bereikbaarheid en visibiliteit combineren, ideaal zijn voor kantoorontwikkeling. “Maar die zijn zeldzaam. De ruimtelijke regelgeving is erg rigide en laat zuivere kantoorontwikkeling zelden toe op zo’n ligging.”

Dat zegt ook Luc Cornelissen van Thys Bouwprojecten. De bouwgroep bouwt nochtans het kantoorcomplex 4Wings, ook een gedurfd gebouw op een gelijkaardige locatie: in Westerlo, vlak naast de E313 richting Antwerpen. “Maar er is een koppeling gemaakt naar de aanpalende industriële bedrijven waarvan enkele over te weinig kantoorruimte beschikken.”

Het gebouw is al voor 44 procent ingevuld. Voor de resterende vierkante meters mikt Thys op bedrijven die de files richting Antwerpen beu zijn en op kleinere lokale bedrijven die een representatief kantoor willen op een toplocatie.

“Tijdens het spitsuur sta je richting Antwerpen soms een uur in de file. We merken veel interesse bij bedrijven met een hoofdzetel in Antwerpen. Niet om naar hier te verhuizen, wel om hier een soort van satellietkantoor in te richten. Een plek waar hun medewerkers aan de slag kunnen tijdens de ochtendspits. Als de file opgelost is, kunnen die mensen dan nog altijd naar Antwerpen. Want buiten de spits ben je in twintig minuten in Antwerpen.”

Met projecten als Link21, Frame21 en nu 4Wings lijkt de omgeving van Herentals stilaan het succes van Mechelen dunnetjes over te doen. Was het in het Mechelse verhaal de Brusselse rand die klappen kreeg, dan dreigt nu Antwerpen te incasseren.

Laurenz Verledens

“Waarom zou KBC een datacenter of een back office in Brussel vestigen als dat voor de helft van de prijs ook in Mechelen kan?” Hugo Luyten

Een nieuwe staatshervorming kan een extra stimulans zijn voor de verdere regionalisering van de kantoormarkt.