In de zoektocht naar talent speelt Deloitte een bijzondere troef uit: werken in het duurzaamste gebouw ter wereld. In de verzadigde kantoormarkt maakt een duurzaam gebouw het verschil.
Met de kwalificatie ‘Outstanding’ en een score van 98,36 procent mag The Edge naar het oordeel van Building Research Establishment (BRE) de titel voeren van duurzaamste gebouw ter wereld. Op het eerste gezicht is The Edge een modern kantoorgebouw zoals er wel meer staan op de ZuidAs, de belangrijkste zakenwijk van Amsterdam. In de ondergrondse parking valt wél meteen een groen accent op: de eerste parkeerplekken zijn uitgerust met oplaadpunten voor elektrische wagens. In België duikt dat fenomeen ook op, alleen in veel bescheidener proporties. Het gaat hooguit om een vijftal parkeerplaatsen, die dan nog meestal niet bezet zijn. In de parking van The Edge zijn het er veertig en zijn ze allemaal ingenomen. “We hebben het grootste elektrische wagenpark van Nederland”, stelt Frouwynke Dijkgraaf, senior consultant property management bij Deloitte. Ze voegt eraan toe dat bijna 300 van de 1200 kantoorgebruikers dagelijks met de fiets naar The Edge komen.
Gebouw als rekruteringstool
Deloitte Nederland is de belangrijkste gebruiker van het gebouw. Het neemt 22.000 van de 39.000 vierkante meter kantooroppervlakte in. Het consultancybedrijf ging in 2010 op zoek naar een nieuw kantoor in de Nederlandse hoofdstad. De goede bereikbaarheid met de wagen en het openbaar vervoer en de kwaliteit als zichtlocatie deden de voorkeur uitgaan naar de ZuidAs. Maar daar beantwoordde geen enkel gebouw aan de eisen. Deloitte koos dan maar voor nieuwbouw. Daarvoor ging het in zee met de projectontwikkelaar OVG. “OVG had de ambitie een duurzaam gebouw neer te zetten”, vertelt Frouwynke Dijkgraaf. “Deloitte vindt dat het een voorbeeldfunctie heeft en hecht dus veel belang aan duurzaamheid. Duurzaamheid speelt ook mee als criterium bij bijvoorbeeld Europese aanbestedingen. Toen we begonnen samen te werken met OVG groeide het idee het duurzaamste gebouw ter wereld te bouwen.”
De oriëntatie van het gebouw was een eerste aandachtspunt. The Edge is gebouwd ‘naar de baan van de zon’, met veel glas aande noordkant, zodat het daglicht rijkelijk binnenkomt, terwijl aan de zuidkant zonnepanelen het directe zonlicht opslaan. Ook op het dak liggen zonnepanelen. Die voeden de warmtepompen van het geothermische verwarmings- en koelingssysteem. Er zijn ook energiezuinige liften en waterbesparende kranen.
Samen met Philips Lighting en OVG ontwikkelde Deloitte een ingenieus lichtplan. Alle lichtarmaturen zijn uitgerust met sensors (28.000 in totaal) en verbonden met het IT-netwerk. Dat levert een massa informatie op over het gebruik en de bezetting van het gebouw en het maakt intelligente besluitvorming mogelijk over onder meer de licht- en klimaatregeling in het gebouw.
Volgens Dijkgraaf oefent het gebouw een grote aantrekkingskracht uit op de medewerkers. “The Edge is overbevolkt. Het streven van Deloitte was maximaal 1900 personen te faciliteren, intussen hebben 3000 mensen hier hun standplaats. Het is heel plezierig hier te werken. Er is veel daglicht en je hebt hier alle mogelijke faciliteiten. Dit gebouw helpt intussen ook bij de rekrutering. Mensen zijn trots hier te werken.”
Duurzaamheid in evolutie
Deloitte Belgium neemt in januari ook een nieuw hoofdkantoor in gebruik. Gateway is een gloednieuw gebouw naast de luchthaven van Zaventem. “Wij zetten ook hoog in op duurzaamheid”, zegt projectleider Isabelle De Becker. “Maar de locatie beperkt de mogelijkheden. Zo zijn zonnepanelen om veiligheidsreden niet toegelaten. Een installatie voor warmte-krachtkoppeling is evenmin mogelijk. Onze focus ligt op de bereikbaarheid. We nemen de omschrijving – Gateway to Europe – letterlijk. Via de luchthaven hebben we toegang tot heel Europa en het gebouw is ook goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Zo zijn er meer dan tachtig rechtstreekse verbindingen van en naar de luchthaven.”
Een van de duurzaamste kantoorgebouwen in ons land ligt in Gent, naast het station Gent Dampoort. Quantum draagt het Breeam-label ‘Excellent’. Het is met een oppervlakte van 9250 vierkante meter enkele maten kleiner dan The Edge in Amsterdam, maar in duurzaamheid moet het in niet veel onderdoen voor de Nederlandse kampioen. Geothermie, aanwezigheidsdetectie, performante verlichting, liften met energierecuperatie, Quantum heeft het allemaal. “Het gebouw is duurzaam in al zijn facetten”, zegt Rikkert Leeman, COO van de projectontwikkelaar en investeerder Alides. “Dat begint bij een intelligent ontwerp. Het gebouw heeft een flexibele en efficiënte structuur, waardoor het later vrij eenvoudig een andere invulling kan krijgen.”
Leeman merkt op dat het begrip duurzaamheid snel geëvolueerd is, onder meer onder invloed van de Europese regels over energieprestaties. “Vandaag moeten alle nieuwbouwprojecten aan eisen voldoen die zes jaar geleden als erg vooruitstrevend golden. Als je je nu nog wil onderscheiden, moet je extra stappen doen. Zo hebben we Quantum bijvoorbeeld een natuurlijk geventileerd atrium gegeven. Dat zorgt voor extra daglicht en het is tegelijk de groene long van het gebouw.”
In Brussel leverde Alides in september het kantoorgebouw Oxygen op. Voor dat compacte gebouw (6000 vierkante meter) op de hoek van de Spastraat en de Joseph II-straat hanteerde het een gelijkaardig technisch recept als voor Quantum. Dat resulteerde eveneens in een Excellent-kwalificatie. “Dat gebouw heeft van het Brussels Gewest ook de prijs van duurzaam voorbeeldgebouw gekregen”, zegt Leeman trots. Toch positioneert Alides zich niet als een ontwikkelaar van duurzame gebouwen. “We willen wel bekendstaan als een investeerder-ontwikkelaar die de kwaliteitskaart trekt. Duurzaamheid is daar een onderdeel van. Er is zowel in Brussel, Antwerpen als Gent een structureel overaanbod op de kantoormarkt. We werken dus in een heel competitieve markt. Dan moet je het verschil proberen te maken, bijvoorbeeld met een uitgesproken architectuur, een specifieke locatie of door een heel duurzaam gebouw neer te zetten. In het geval van Quantum en Oxygen hebben we de drie gecombineerd.”
Economisch evenwicht
Het Quantum-gebouw heeft een nieuwe standaard gezet op de Gentse huurmarkt en dat vertaalt zich ook in een relatief hoge huurprijs (155 euro/m2/jaar). Niet iedereen is ervan overtuigd dat de kleine Gentse kantoormarkt daar klaar voor is. “Het gebouw is begin 2016 opgeleverd en was midden 2016 al voor driekwart verhuurd. In deze markt is dat een succes”, reageert Rikkert Leeman.
Hij geeft wel toe dat Gent een minder vanzelfsprekende markt is voor duurzaam kantoorvastgoed dan Brussel. “Op de Brusselse kantoormarkt tref je veel meer internationale bedrijven aan waarvoor duurzame huisvesting een onderdeel is van de bedrijfspolitiek. Voor hun Brusselse zetel willen ze een duurzaam gebouw. Die reflex zie je nog minder op de regionale kantoormarkten zoals Gent en Antwerpen. Maar de bewustwording neemt toe.”
Leeman schat de meerprijs van een duurzaam kantoor op 15 tot 20 procent. “De economische balans is zeker een aandachtspunt”, erkent hij. “Bouwen in Gent of Brussel is ongeveer even duur, terwijl de huurprijzen in het Gentse, afhankelijk van de wijk en het product, 50 tot 100 euro lager kunnen liggen dan in Brussel. Als je dat tegen een marktconform rendement kapitaliseert, levert dat toch een aanzienlijk extra bouwbudget op in Brussel. Akkoord, de bouwgrond is ook een stuk duurder in Brussel, maar dat absorbeert die extra ruimte niet volledig. Dus ja, de zoektocht naar het economische evenwicht voor een duurzaam kantoorgebouw is in Gent nog moeilijker dan in Brussel.”
Laurenz Verledens
“Vandaag moeten alle nieuwbouwprojecten aan eisen voldoen die zes jaar geleden als erg vooruitstrevend golden. Als je je nu nog wil onderscheiden, moet je extra stappen doen”- Rikkert Leeman
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier