Beleggen in vastgoed kan ook slecht aflopen, want een zeepbel ligt altijd op de loer. Nochtans hoeft dat niet zo te zijn. Een goed beleid kan ervoor zorgen dat de vastgoedmarkt stevig en gezond blijft.
De financiële crisis van 2008-2010 toonde de immense gevaren van een slecht functionerende vastgoedmarkt. In de Verenigde Staten leidden onverantwoorde, soms illegale hypotheekleningen er begin jaren 2000 toe dat veel gezinnen meer schulden hadden dan ze konden dragen. Tussen 2000 en 2007 steeg de schuldgraad van de Amerikaanse gezinnen van 104 procent van hun inkomen naar 144 procent. De huizenprijzen waren in reële termen met 50 procent gestegen. De daaruit voortvloeiende golf van wanbetalingen leidde tot een wereldwijde recessie en sleurde het financiële systeem bijna mee in de afgrond.
Van de jaren zestig tot de eeuwwisseling ging een kwart van de recessies in de rijke wereld gepaard met een sterke daling van de huizenprijzen. De recessies verbonden aan kredietcrises en huizenprijzen waren dieper en duurden langer dan andere recessies. Maar de schade is nog veel erger dan ze op het eerste gezicht al lijkt. In de rijke landen, en vooral in de Engelstalige, is huisvesting te duur, wat de economie schaadt en het politieke vertrouwen uitholt. En het wordt alleen maar erger. Sinds de daling door de jongste crisis zijn de huizenprijzen wereldwijd alweer met 15 procent gestegen, waardoor ze hun piek van voor de crisis ruimschoots hebben bereikt.
Tragere groei
Traditioneel vinden de politici het fijn als de huizenprijzen stijgen. Mensen voelen zich rijker, lenen meer en geven meer uit, waardoor de economie een mooie impuls krijgt, denken ze. En als iedereen tevreden is met zijn financiële situatie, hebben de regerende politici een grotere kans op herverkiezing.
Maar die medaille heeft een keerzijde. Dure huisvesting is een slechte zaak voor de groeiende groep huurders in de rijke wereld, die gedwongen worden te besparen op hun andere uitgaven. Bovendien is een economisch beleid dat gebaseerd is op het aangaan van grote schulden door huizenkopers, niet houdbaar. Op korte termijn, blijkt uit een studie van het Internationaal Monetair Fonds (IMF), stimuleert de stijgende schuldenlast van de gezinnen weliswaar de economische groei en de werkgelegenheid. Maar die mensen moeten wel hun andere uitgaven inperken om hun leningen terug te betalen. Na drie tot vijf jaar zijn de effecten dus omgekeerd: de groei gaat trager dan verwacht, en de kans op een financiële crisis neemt toe.
Dure huisvesting is een slechte zaak voor de groeiende groep huurders in de rijke wereld, die gedwongen worden te besparen op hun andere uitgaven.
Ook de aanbodzijde van de economie wordt getroffen door slecht functionerende woningmarkten. De meest productieve steden ter wereld bouwen niet genoeg nieuwe huizen, waardoor hun groei wordt beperkt en ze duurder worden dan anders het geval zou zijn. Mensen die naar Londen, San Francisco of Sydney willen verhuizen, kunnen zich dat niet veroorloven. Aangezien de productiviteit en de lonen in de steden veel hoger zijn dan daarbuiten, is dat een slechte zaak voor het bruto binnenlands product (bbp).
Het is dus slecht nieuws dat de rijke wereld de jongste decennia almaar minder nieuwe huizen bouwt. Een recente studie stelt dat dat proces in de Verenigde Staten “de migratie tussen de staten heeft vertraagd, de herverdeling van de productiefactoren heeft verminderd, en de productie en de productiviteit heeft gedrukt”. Beperkingen op de stedelijke groei maken het ook moeilijker de CO2-uitstoot te verminderen, omdat grote steden de meest efficiënte bouwvormen zijn. In Amerika zijn er meer bouwbeperkingen op plaatsen waar de uitstoot per gezin lager is.
Olie op het vuur
Huisvesting is ook een belangrijke reden waarom veel mensen in de rijke wereld het gevoel hebben dat de economie niet voor hen werkt. Terwijl de babyboomers vooral in grote, dure huizen wonen, moeten jongeren steeds vaker samenhokken met vrienden in een te klein huurpand. De Franse econoom Thomas Piketty stelt dat in de jongste decennia het rendement op vermogen groter is dan wat voor arbeid betaald wordt in de vorm van loon. Dat doet de ongelijkheid toenemen. De critici van Piketty wijzen erop dat het toenemende belang van kapitaal vooral wordt veroorzaakt door het groeiende rendement op vastgoed.
Uit ander onderzoek blijkt dat de vastgoedmarkt de oorzaak is van enkele van de grootste politieke schokken van de afgelopen jaren. Woningmarkten en populisme zijn nauw met elkaar verbonden. Britten die in regio’s wonen waar de huizenprijzen stagneren, stemden in 2016 eerder voor een brexit, en Fransen op het extreemrechtse Front National bij de presidentsverkiezingen van 2017, blijkt uit onderzoek van Ben Ansell van Oxford University en David Adler van het European University Institute. Politieke geschillen hebben zeker de protesten in Hongkong aangewakkerd, maar de buitensporige huisvestingsprijzen in de stadstaat hebben economische olie op de politieke vlammen gegooid.
Als de woningmarkt iets niet kan verdragen, dan zijn het plotse prijsschokken
Drie grote fouten
Zowat alle regeringen in de rijke wereld hebben sinds de Tweede Wereldoorlog drie grote fouten gemaakt in hun woonbeleid. Ze hebben het te moeilijk gemaakt om de accommodatie te bouwen die hun bevolking nodig heeft; ze hebben onverstandige stimulansen gecreëerd voor gezinnen om meer geld in de woningmarkt te pompen; en ze zijn er niet in geslaagd regelgeving te ontwerpen om vastgoedzeepbellen in te dammen.
Gelukkig beginnen ze stilaan in te zien hoeveel schade dat beleid heeft veroorzaakt. In Groot-Brittannië zegt de regering openlijk dat de vastgoedmarkt “kapot” is. Scott Morrison, de premier van Australië, heeft beloofd de woningbouw betaalbaarder te maken. De recente verkiezingen in Canada gingen deels over wie meer zou doen om de torenhoge woonkosten te beteugelen. Carrie Lam, de leider van Hongkong, maakt van betaalbare huisvesting het speerpunt van haar reactie op de protesten. En ook België is niet slecht bezig (zie kader ‘De Belgische woningmarkt is kerngezond’).
Ze kunnen lessen trekken uit landen waar de vastgoedmarkt wel werkt, en die landen bestaan wel degelijk. Flexibele planning, passende belastingen en financiële regelgeving kunnen van huisvesting een kracht voor sociale en economische stabiliteit maken. Het Singaporese systeem voor openbare huisvesting helpt de sociale integratie te verbeteren; de hypotheekfinanciering in Duitsland heeft het land geholpen het ergste van de crisis van 2008- 2010 te voorkomen. Het Zwitserse planningssysteem verklaart voor een groot deel waarom het populisme daar tot nu niet van de grond is gekomen. Regeringen in de hele wereld moeten daadkrachtig en zonder uitstel optreden. Niets minder dan de economische en politieke stabiliteit van de wereld staat op het spel.
De vastgoedmarkt is de oorzaak van enkele van de grootste politieke schokken van de afgelopen jaren.
‘De Belgische woningmarkt is kerngezond’
“De extreem lage rente maakt dat woningen beter betaalbaar worden”, redeneert Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven en hoofdpromotor van Steunpunt Wonen. “De overheid hoeft dus geen fiscale voordelen te geven om de aankoop van een woning te ondersteunen. De afschaffing van de woonbonus is dus een goede zaak. Die kostte niet alleen handenvol geld aan de Vlaamse overheid, maar pompte ook de prijs van de woningen kunstmatig op. De geleidelijke afschaffing gebeurde in een periode met een historisch lage rente, zodat het neerwaartse effect op de mediaanprijs van de Vlaamse woningen uitbleef. Als de woningmarkt iets niet kan verdragen, dan zijn het plotse prijsschokken.”
De Vlaamse regering compenseert de afschaffing van de woonbonus gedeeltelijk met een daling van de verkoopbelasting van 7 naar 6 procent. Ooit bedroegen de registratierechten 10 procent. Buyst: “De drempel voor jonge gezinnen om een woning te kopen wordt zo verlaagd. Bovendien wordt het minder duur om eerst een kleine woning te kopen, die bij gezinsuitbreiding te verkopen en een nieuwe te kopen. Een flexibele tweede markt zorgt voor een optimale toewijzing van het woningaanbod. Een econoom wordt daar tevreden van.”
In tegenstelling tot andere landen wordt de Belgische woningmarkt niet meer gedopeerd met door de overheid gesubsidieerde hypotheekleningen. De Belgische banken voeren ook een strakker kredietbeleid dan hun buitenlandse sectorgenoten. “Onder impuls van de Nationale Bank waren onze banken nooit excessief bij de toekenning van hypotheekleningen, zoals in sommige landen wel is gebeurd”, aldus Buyst. “Er waren weinig gedwongen verkopen of wanbetalingen na de financiële crisis. Een gezonde markt kortom.”
Het gevolg is dat ons woonbeleid niet heeft geleid tot een ‘onveilige, inefficiënte en oneerlijke’ woningmarkt, zoals The Economist die voor Groot-Brittannië en de Verenigde Staten beschrijft. “Onze politici mogen gerust een pluim op hun hoed steken als voorzichtige behoeder van het residentiële patrimonium”, erkent Buyst.
Belasting op huurinkomsten
Toch kan het beter. “Er is te weinig kwaliteit in de huurwoningen, die een restmarkt zijn geworden voor mensen met een zwakker sociaal profiel”, signaleert Buyst. “Bovendien worden investeringen in huurwoningen fiscaal ontmoedigd door de achterhaalde belasting van het kadastraal inkomen.”
Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief huurinkomen op basis van de referentieprijs in 1975. In principe zou het permanent worden aangepast, maar dat is nog nooit gebeurd. Er is wel een jaarlijkse procentuele verhoging, maar die houdt geen rekening met de werkelijke waarde. “Met als gevolg dat de woningen in de groene rand rond steden worden belast als waren het goedkope boerenwoningen anno 1975”, klaagt Buyst aan. “Bovendien betalen heel wat stedelingen de belasting gebaseerd op de historisch welvarende wijken, die ondertussen zijn verworden tot probleembuurten. Dat is onrechtvaardig.”
Buyst wil nog verder gaan dan een doorgedreven herschatting van het woningbestand. Hij bepleit een belasting op de reële huurinkomsten: de inkomsten min de door de eigenaar gemaakte kosten aan de woningen. “Verhuurders worden zo gestimuleerd om de kwaliteit op peil te houden. Ook zullen investeringen in isolatie bijdragen tot het behalen van de klimaatdoelstellingen. Ten slotte zal veel zwartwerk verdwijnen, omdat de aftrek enkel kan gebeuren met officiële facturen. Ook de eigenaars-bewoners kunnen worden belast op de huurinkomsten die hun woning op de markt had kunnen genereren. Wel stel ik voor die eigenaars voor een bepaald bedrag vrij te stellen, om de aankoop van de eigen woning te stimuleren.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier