Duitsers kopen Brussel op

Op steeds meer kantoorgebouwen in Brussel wappert de Duitse vlag in de top. Aangetrokken door de voordelen die de hoofdstad van Europa te bieden heeft, hebben de Duitse beleggingsfondsen een paar juweeltjes ingepikt.

Donderdag 26 september. Het Duitse beleggingsfonds CGI ondertekent een van de grootste deals die in België ooit voor een enkel gebouw zijn gedaan: meer dan 150 miljoen euro. City Atrium, een kantoorgebouw van 44.000 vierkante meter in aanbouw in de Noordwijk, kwam op die wijze in handen van een fonds dat afhangt van Commerzbank.

De aanwezigheid van Duitse investeerders in Brussel wordt alsmaar nadrukkelijker. Dat fenomeen versnelde nog na de gebeurtenissen van 11 september 2001. De Duitse fondsen worden gedragen door kleine beleggers en institutionele investeerders en ontvangen een hoop liquiditeiten te midden van de beursmalaise die nu al enkele maanden aansleept. Ze bieden immers een verzekerd rendement – gemiddeld van 3,5% tot 5,8% in de jongste tien jaar -, zijn gebonden aan strikte regels en worden dan ook beschouwd als een veilige belegging. Van januari tot juli 2002 werd voor meer dan 12 miljard euro in Duitse fondsen geïnvesteerd, een aanzienlijke som die ze verplicht moeten steken in hun lievelingsdomein: vastgoed. Nu ze bulken van het geld, nemen ze in een heleboel Europese steden hun posities in.

Stabiele markt op komst

Tijdens het eerste semester van 2002 realiseerden de Duitse fondsen bijna 60% van de totale geregistreerde investeringen (635 miljoen euro) op de Brusselse kantoormarkt. Over welke fondsen gaat het? “Op dit ogenblik zijn er negentien open Duitse fondsen aanwezig, waarvan er slechts twee niet afhangen van een financiële instelling,” weet Gaëtan Clermont, gedelegeerd bestuurder van het vastgoedadviesbureau CB Richard Ellis. “In volume beschikken ze over 62 miljard euro aan activa. De belangrijkste zijn Deka, Difa, DGI, CGI en Degi.”

Er zijn ook een aantal privé-fondsen, een afgeleide vorm van de openbare fondsen. Die zijn meestal voorbehouden aan institutionele investeerders. In die categorie is vooral OIK bijzonder actief op de Belgische markt. OIK hangt af van de Duitse privé-bank Sal Oppenheim. Het is sinds 1999 bedrijvig in België en heeft al twintig gebouwen in portefeuille, goed voor 350 miljoen euro en 15% van de totale Europese activa van Oppenheim. Vorig jaar kocht OIK voor 44 miljoen euro een deel van het Cluster Park, een bedrijvenpark dat door CIP ontwikkeld werd aan de rand van Brussel. Oppenheim is ook eigenaar van onder meer de Kunstlaan 53, de nummers 10 en 11 op dezelfde boulevard en de Silver Building. Onlangs kwam OIK nog in de actualiteit door de overname van een deel van de kantorenportefeuille van ING, een operatie die geschat wordt op 100 miljoen euro. “Voor een internationale portefeuille die gericht is op risicospreiding vormt Brussel een solide basis, te vergelijken met obligaties in een financiële portefeuille: geen scherpe stijgingen, maar ook geen terugval,” zegt Ad Bonsel, verantwoordelijk voor het beheer bij OIK.

Van hotel naar kantoor

Een andere Duitse medespeler, die er evenwel een heel andere strategie op nahoudt, is Difa, dat zijn eerste stappen in Brussel zette in 2001. Met een volume van 10 miljard euro is het de tweede grootste openfondsbeheerder in Duitsland. Meer dan 30% van zijn portefeuille zit buiten Duitsland, met accenten in Brussel, Londen, Parijs en Madrid.

De overname van SAS Radisson voor 85 miljoen euro luidde zijn intrede in op de Brusselse markt. Enkele maanden later werd dat gevolgd door de overname van de Mondriaan, een operatie die in zoverre origineel was dat Difa scheep ging met All Fin. Daarbij ging het om een investering van iets meer dan 74 miljoen euro.

“Mondriaan is een gebouw van 20.000 vierkante meter en wordt opgeleverd in 2004. Het bevindt zich op een eersteklas locatie, middenin de Leopoldwijk, de bakermat van de instellingen,” zegt Kutsher. De positie van Brussel, het hart van Europa, dat wordt versterkt door de aanwezigheid van standingvolle gebouwen en goede weg-, trein- en luchtverbindingen, schat Kutshner zeer hoog in. Difa kocht dan ook voor 90 miljoen euro verscheidene gebouwen in de Corporate Village van Zaventem.

Véronique Pirson [{ssquf}]

Tijdens het eerste semester van 2002 realiseerden de Duitse fondsen bijna 60% van de totale geregistreerde investeringen op de Brusselse kantoormarkt.