Dringend gezocht: vastgoedobjecten (laag rendement geen bezwaar)

Binnen- en buitenlandse investeerders schuimen het land af op zoek naar interessante vastgoedbeleggingen. Het investeringsvolume klom het voorbije jaar naar een nieuw record.

Tijdens de laatste dagen van 2006 dikte het investeringsvolume nog aardig aan. De verkoop van de vastgoedportefeuille van de federale overheid (Fedimmo) werd op de valreep de belangrijkste transactie van het jaar. De koper, Befimmo, had kort ervoor ook al een eersterangspand in Luxemburg (Kirchberg) aan zijn portefeuille toegevoegd. In Antwerpen kocht het Duitse fonds KanAm het Kievitproject. En in Gent kon KBC Vastgoed via een erfpachtconstructie de hand leggen op het nieuwe Gentse justitiepaleis.

De investeringsteller klokte uiteindelijk af op 4,2 miljard euro. Ter vergelijking: 2005 was goed voor 2,5 miljard euro en 2004 voor 2,9 miljard euro. “En 2004 was al een recordjaar,” merkt Norbert Muller op, het nieuwe departementshoofd capital markets voor de Benelux van Jones Lang LaSalle (JLL). Volgens JLL had het Belgische resultaat zelfs nog beter kunnen zijn als er meer producten beschikbaar waren. “De grote marktspelers, zoals de Europese instellingen, de vastgoedbevaks en de Belgische institutionele beleggers hielden de eigen portefeuille halsstarrig op slot,” stelt Vincent Querton, die aan het hoofd staat van JLL Belux. “En de beleggers wilden ook niet verkopen bij gebrek aan mogelijkheden om opnieuw te investeren.”

Toestroom van kapitaal

Het Belgische record blijft klein bier in vergelijking met het investeringsvolume in pakweg Parijs – van 11,6 miljard euro in 2005 naar 20 miljard euro in 2006 (+72 %) – of Duitsland – van 20,6 miljard euro in 2005 naar 45 miljard euro in 2006 (+120 %). Het acquisitievolume voor de EU-25 wordt geraamd op 200 miljard euro, een stijging met 30 % op jaarbasis.

Vanwaar die toestroom van kapitaal naar Europees vastgoed? Hoewel het vastgoedrendement almaar daalt, blijft het hoger dan de langetermijnrente en dus aantrekkelijk. Bovendien geldt in Europa een betere positieve vork dan in de Verenigde Staten. Het directe gevolg is dat de pensioenfondsen en trusts uit de VS de Europese markt overspoelen met kapitaal waardoor de druk op alle segmenten (ook tweede keuze) toeneemt. Een voorbeeld van de terugkeer van de Amerikaanse fondsen is de deal waarbij Banimmo RE (Affine) de rechten op de Brouckèretoren verkocht aan Morgan Stanley.

Een belangrijk gevolg is dat investeerders hun investeringspolitiek diversifiëren. “Beleggers zoeken producten die inkomsten en dus cashflow genereren,” zegt Frédéric Van de Putte van vastgoedadviseur DTZ. “Gezien het gebrek aan productaanbod op de klassieke vastgoedmarkten komen ook andere vastgoedcategorieën steeds meer in aanmerking. Een goed voorbeeld hiervan is Cofinimmo dat voor ongeveer 75 miljoen euro zes Belgische rusthuizen overnam van Senior Living Group.” Met een aandeel van meer dan 60 % (inclusief de Fedimmodeal) blijft de kantoormarkt nog wel het belangrijkste segment (zie grafiek Investeringen per vastgoedsegment).

In het najaar werden ook twee nieuwe vastgoedbevaks opgericht. Montea (industrieel vastgoed) en Aedifica (residentieel vastgoed) hebben expansieve portefeuilles van respectievelijk 325 miljoen en 186 miljoen euro. In de lente van 2007 zou ook de commerciële vastgoedbevak Ascencio (Mestdagh/Fortis) gelanceerd worden.

Na de Ieren en de Duitsers

Voor de kantoormarkt noteert JLL een resultaat “in de lijn van het gemiddelde van de voorbije vijf jaar.” De analyse per wijk leert dat de Rand, de Noordwijk en de Leopoldwijk elk goed zijn voor een vijfde van de Brusselse markt. Een van de opmerkelijkste transacties was de verkoop van Hermes Plaza (Robelco) in Diegem aan Rubicon European Trust Group. Voor deze Australische investeerder was dit de eerste Belgische acquisitie. Een andere grote operatie in het voorbije jaar was de verkoop van de Elipse Building in de Noordwijk. Fortis Insurance betaalde 180 miljoen euro voor dit gebouw (53.000 m2), een ontwikkeling van de Immobiliënvennootschap van België en Fortis Real Estate Development. De Vlaamse Gemeenschap is de belangrijkste huurder.

“Na de opgemerkte intrede van Duitsers en de Ierse privé-investeerders krijgen we nu te maken met interesse vanwege Spaanse, Engelse en Franse beleggingsfondsen,” resumeert Gaëtan Clermont, gedelegeerd bestuurder bij CB Richard Ellis (CBRE). “De Brusselse kantoormarkt blijft het eerste doelwit, maar we merken een toenemende belangstelling voor andere steden en andere sectoren.”

De Belgische spelers blijven weliswaar de belangrijkste investeerders (31 % van het beleggingsvolume), maar hun overwicht smelt weg. De Engelsen voeren de rangschikking van de buitenlandse investeerders aan (17 %), voor de Ieren (15 %), de Duitsers en de Amerikanen (elk 10 %, zie ook grafiek: Investeringen volgens oorsprong).

Krimpende rendementen

Intussen staan de rendementen meer dan ooit onder druk. In de Leopoldwijk – dé topwijk van de hoofdstad – werden historische records gevestigd. De prime yield voor standaardhuurcontracten (3/6/9 jaar) dook er onder de psychologische drempel van 6 %. Voor gebouwen met een langetermijnhuur (9 jaar en meer), daalde het rendement zelfs tot 5,4 %. De dalende trend zet zich overigens door in alle Brusselse kantoorwijken. Op de retailmarkt is die daling nog duidelijker: het prime rendement bedraagt nog 4,5 % voor de winkelstraten en 5,25 % voor de shoppingcentra.

“Het aantal fondsen op de Belgische beleggingsmarkt is in 2006 weer toegenomen, maar het aanbod aan hoogkwalitatieve en correct geprijsde producten bleef zeer beperkt,” legt Maxime Xantippe, departementshoofd invest bij CBRE, uit. “Dit gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod verklaart de verhoogde concurrentie tussen beleggers. En een direct gevolg is een algemene daling van de rendementen op vastgoed.”

Een andere recente ontwikkeling die alle vastgoedadviseurs vaststellen is dat ook secundaire steden profiteren van de forse activiteit op de internationale beleggingsmarkt. In Gent bijvoorbeeld heeft een IJslands pensioenfonds het Zuiderpoort Office Park verworven (zie ook blz. 29). En in Antwerpen kocht het Ierse Markland Holdings de portefeuille van Royal Baeyens voor ongeveer 80 miljoen euro. In Luik legde het belangrijke Duitse fonds DEGI de hand op het Cofinimmogebouw aan de Boulevard d’Avroy (30 miljoen euro).

JLL wijst ook op portefeuilletransacties. Tot de belangrijkste behoren de overname van 75 % van Banimmo RE door de Franse groep Affine (de overige 25 % komt in handen van het management) voor 270 miljoen euro, de verkoop van zeven kantoorgebouwen van Oppenheim RE aan JP Morgan voor zowat 100 miljoen euro en de verkoop van de portefeuille van Swiss Life aan Fordgate Group uit Groot-Brittannië.

De overheidsportefeuille van Fedimmo is dus uiteindelijk in Belgische handen gebleven. Befimmo kaapte de 63 gebouwen (380.000 m2) weg die de federale regering van de hand deed om haar begroting te laten kloppen. Dankzij deze operatie zou Befimmo overigens enkele plaatsjes kunnen stijgen in de top tien van de Belgische vastgoedinvesteerders. Befimmo wipt mogelijk over KBC Vastgoed en/of Redevco Belgium om zich in het zog van de kopgroep (Cofinimmo, Axa Belgium en Fortis Real Estate) te nestelen.

Om de buit binnen te halen, waagde Befimmo zich aan een bod van 576 miljoen euro. Deze investering wordt op korte termijn gefinancierd met een krediet dat de geconsolideerde schuldratio op 62 % brengt. Zodra de overeenkomsten met de federale overheid, Sopima en de Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij (FPIM) in werking treden, groeit de geconsolideerde portefeuille van Befimmo (dat een kapitaalsverhoging met 200 miljoen aankondigt) met ongeveer 730 miljoen euro. Ook hier moet het belang van de operatie gerelativeerd worden: onlangs nog verkocht de stad Hamburg 38 eigendommen aan de privésector (Ixis). Investeringswaarde: een bescheiden 815 miljoen euro…

Philippe Coulée