Diversiteit als troef

De renovatie-inspanningen van Oostende werpen vruchten af. Meer dan ooit spreidt de stad een bedje voor een uiteenlopend publiek.

Oostende is nog altijd één grote bouwplaats. Al wie de stad in of uit wil, moet noodgedwongen slalommen tussen de werven en de wegenwerken. Zelfs het strand ontsnapt op dit ogenbik niet aan een opfrisbeurt. De stad onderging in de voorbije jaren weliswaar al een heuse gedaanteverandering, maar de opknapoperatie – veelal via publiek-private partnerships – is nog niet helemaal klaar.

Filip Dermul, de zaakvoerder van het gelijknamige agentschap, een van de belangrijkste lokale spelers, schetst de marktomstandigheden: “Het grote voordeel van de kust, en van Oostende in het bijzonder, is dat je er producten vindt voor ieders beurs. In Oostende is de kwaliteit van het aanbod verbeterd, samen met die van de infrastructuur. Dat heeft een beter cliënteel aangetrokken, dat op zijn beurt het commerciële aanbod heeft aangezwengeld. Het is een positieve spiraal. Desondanks tref je in deze stad nog steeds betaalbare tweede verblijven aan in allerlei segmenten, locaties, prijsklassen en oppervlakten. Iedereen vindt hier wel iets naar zijn gading.”

Dankzij een aantrekkelijk cultureel aanbod en activiteiten in overvloed, leeft de stad van amper 70.000 inwoners (in het laagseizoen) toch het hele jaar door. “Ik ben 36 en ik heb die evolutie door de jaren kunnen volgen,” bevestigt Véronique Misseghers, die aan het hoofd staat van Agence Lecomte. “Het is dan ook geen toeval dat heel wat jonge mensen hier tegenwoordig kopen. Volgens mij zullen de prijzen blijven stijgen. Voor elke euro die de openbare sector investeert, investeert de privé er ook één.”

Aanhoudende prijsstijging

De vastgoedprijzen zijn inderdaad in 2006 blijven stijgen. De federale statistieken maken gewag van toenames van 13 en 16 % voor respectievelijk appartementen (200.000 euro) en woonhuizen (195.000 euro). Vooral grotere huizen (met een oppervlakte van meer dan 150 vierkante meter) kwamen vorig jaar aardig uit de hoek. Alleen de villamarkt slabakte met een daling met 6 % (naar 280.000 euro). Genoeg om een aantal kopers te lokken die willen profiteren van de luwte op dat nichesegment.

Het agentschap van Véronique Misseghers is gevestigd op de befaamde Albert-I-Promenade. Elke morgen opent ze de deuren op de Noordzee. Zij verfijnt de analyse nog wat meer: “Op dit ogenblik is de vraag in de eerste bouwlinie aanzienlijk. Op de dijk wordt er echter niet veel aangeboden. Tussen het Casino en de Koninklijke Villa staan er misschien alles bij elkaar drie nieuwbouwappartementen te koop. Met een oppervlakte van ongeveer 100 vierkante meter kosten die ongeveer 500.000 euro. Dat is altijd nog maar de helft van de prijs die ze in Knokke gewoon zijn.” Christophe Vermeulen, gerant van het makelaarskantoor Dewaele Oostende, hanteert een prijsvork van 3500 tot 4000 euro per vierkante meter voor oude gebouwen en van 5000 tot 6000 euro voor nieuwbouw.

In de tweede lijn is het al wat gemakkelijker om een tweede verblijfplaats te vinden tegen een redelijke prijs. Kleine appartementen met zijdelings zicht op zee gaan nog altijd beneden de 200.000 euro de deur uit. Dat is de minimumprijs bij herverkoop voor een appartement met twee slaapkamers op de elegante binnenlanen, zoals de Serruyslaan.

En laat nu de jaaromzet van Christophe Vermeulen net voor 70 % uit dergelijke tweede verblijfplaatsen bestaan. Volgens hem is de markt er sinds begin 2007 kalmer op geworden: “Er staan al een jaar enkele appartementen te koop op de Leopold-II-laan met zicht op het casino. Twee jaar geleden zouden die goederen nooit zolang op de markt gebleven zijn.”

Actieve ontwikkelaars

Vermeulen heeft het ook over de hele rits nieuwe projecten die iets meer in het binnenland liggen en een duidelijk succes kennen. In de eerste lijn valt er immers niet veel meer te bouwen. De projectontwikkelaars plooien dan ook terug op oude gebouwen, die peperduur ingekocht worden, maar ook navenant renderen. Het Modenaproject bijvoorbeeld in de De Smet De Naeyerlaan omvat zestig appartementen met prijzen die variëren van 150.000 euro (een slaapkamer) tot 255.000 euro (duplex met twee slaapkamers).

“De prijzen zwellen nu al vijf jaar aan,” merkt Vermeulen op. “We krijgen de indruk dat de projectontwikkelaars, die zoveel winst maken dat ze zich ook steeds meer risico’s kunnen veroorloven, denken dat er nooit een eind aan zal komen.” Projecten zoals het Wellington Golf Park (zestig appartementen tegen 3500 euro per vierkante meter) of Hyde Park (meer in het centrum, 3750 euro per vierkante meter) werden grotendeels op plan verkocht.

De vastgoedprojecten schieten als paddenstoelen uit de grond. Desondanks blijft Véronique Misseghers ervan overtuigd dat een appartement met uitzicht op zee de beste koop blijft in Oostende. “De meerwaarde is verzekerd,” benadrukt ze. “Ook al brengt zo’n appartement van 350.000 euro op dit ogenblik maar 1100 euro huur per maand op in jaarverhuring.”

Zijn er ook zaakjes te doen op de markt van de eengezinswoningen? In tegenstelling tot de buurgemeenten kan Oostende op dit vlak bogen op een stevige markt. Dat bevestigt Filip Dermul: “Een cijfer om het belang van de lokale markt te illustreren: Oostende telt slechts 18,5 % tweede verblijven. In De Panne of Koksijde is dat ongeveer 55 %. Zelfs Knokke haalt meer dan 50 %. Oostende blijft dus een stad met een evenwichtig stedelijk weefsel.”

Ondanks de stijgende prijzen zijn er op deze deelmarkt goede herverkoopmogelijkheden. En het is ook een van de verstandigste vastgoedinvesteringen in Oostende. “Onlangs nog heb ik een slecht gelegen en onderkomen huis met twee slaapkamers verkocht voor 150.000 euro,” vertelt notaris Philippe De Jonghe. “Dat is al redelijk duur, ook al zaten we daar niet ver van het centrum. Voor een ietwat convenabele eengezinswoning moet minstens 200.000 euro op tafel gelegd worden.”

Luxe op de huurmarkt

Het is in Oostende zoals elders: de seizoensverhuringen per maand worden zeldzaam. Tamara Willems van Agence Lecomte, dat zich in dat segment gespecialiseerd heeft: “De mensen willen luxe. Appartementen met een slaapkamer op de dijk worden vlot verhuurd tegen 2000 euro per maand. Daartegenover staat dat heel wat oudere panden vaak leeg blijven staan in mei en juni.”

Jo Jacoby