Dijk onder druk

In absolute cijfers is het aantal verkochte appartementen aan de kust de voorbije jaren lichtjes gedaald. Vooral de dijkappartementen aan de Oostkust kregen het zwaar te verduren.

In 1988 namen de kustappartementen 25,2 procent van de totale verkoop op de Belgische appartementenmarkt voor hun rekening. Op Vlaamse schaal bedroeg het aandeel ervan zelfs 43 procent. Anno 1996 is het marktaandeel gezakt tot respectievelijk 18,2 en 29,3 procent. Reden om de alarmklok te luiden ?

“Twee elementen liggen aan de basis van deze evolutie,” relativeert Philippe Janssens van Studies en Advies Immobiliën (Stadim). “Het absolute aantal verkochte appartementen aan de kust is enerzijds lichtjes gedaald. Van 4974 in 1988 tot 4122 in 1995, aldus de cijfers van het NIS. Anderzijds moet je voor ogen houden dat de totale appartementsmarkt de voorbije jaren enorm is toegenomen. De relatieve verhoudingen zijn dus dooreengeschud.”

BLAUWE HEMEL ?

Na de put van 1995 wijzen de eerste resultaten van 1996 erop dat de transactiecurve van de Belgische kust opnieuw het gemiddelde niveau van de jaren ’90 haalt. Akkoord, de piek van eind jaren ’80 is nog mijlenver verwijderd, maar dat was een euforische vastgoedperiode. Philippe Janssens kijkt in ieder geval hoopvol naar de resultaten van de totale vastgoedmarkt in 1996. Toch lijkt de kust minder gevoelig voor intrestschommelingen dan de gewone woningsector. “Je kan besluiten dat deze markt gevoeliger is voor de toestand van de economie dan voor concrete intresten. De prijzen van de kustappartementen stonden de voorbije jaren niet onder druk. Dit is enerzijds te verklaren door een matige vraag, anderzijds door een groot aanbod. Eind jaren ’80 kwam een pak nieuwbouwprojecten het kustpatrimonium vervoegen. Men kan zich de vraag stellen in welke mate de kust geconfronteerd is met een verzadiging.”

Naast het algemene economische klimaat spelen andere factoren een rol in de slabakkende markt. De concurrentie van goedkope zuiderse landen is moordend. De infrastructuur van de kust kan bovendien best een verjongingskuur gebruiken. De statistieken van het Vlaamse kusttoerisme vertonen ten slotte een somber beeld. Niet voor niets luidde de West-Vlaamse gouverneur Olivier Vanneste recentelijk de noodklok. Hij lanceerde het voorstel om een noodfonds van één miljard frank te verzamelen om het imago van de Belgische kust op te vijzelen.

KNOKKE OP KOP.

Leggen we de loep op het aantal verkochte appartementen per kustgemeente, dan zien we dat Knokke-Heist standhoudt als koploper. De gemeente neemt niet minder dan 815 verkochte appartementen (cijfers 1995) voor haar rekening, tegenover bijvoorbeeld 288 transacties in De Panne. Toch werd Knokke de voorbije jaren met een aanzienlijke terugval geconfronteerd : in 1988 lag het aantal transacties nog op 1197. Dit in tegenstelling tot Koksijde en Oostduinkerke en zelfs Blankenberge en Nieuwpoort, die relatief goed standhouden. De Panne, Westende en Middelkerke hebben eveneens af te rekenen met een aanzienlijke daling.

Het aantal transacties langs de kust is de voorbije jaren niet om over naar huis te schrijven. Hoe zit het met de verkoopprijzen ? Terwijl de woonhuizen tussen 1986 en 1995 met ongeveer 7 procent stegen, gingen de kustappartementen slechts met 5,4 procent de hoogte in. Tot 1990 volgden beide curven nochtans dezelfde lijn. Pas vanaf medio 1990 kan de kust de algemene woonhuizenmarkt niet langer volgen. Philippe Janssens : “Bij de woonhuizen speelt de renovatiefactor een rol in de prijsvorming. De kwaliteit van de huizen stijgt sneller dan die van appartementen. Ook de intrestevolutie laat op deze markt sneller sporen na.” Algemeen zitten de West-, de Oost- en de Middenkust op dezelfde golflengte. In 1994 zaten ze op dezelfde index. In 1996 ligt de Middenkust aan de leiding en verliest vooral de Oostkust vaart.

TWEEDERANGSLIGGINGEN.

De vorige jaren stegen de dijkappartementen sneller in prijs dan de appartementen achter de dijk. In 1995 werd de dijk nochtans geconfronteerd met een lichte prijsdaling, terwijl de appartementen achter de dijk standhielden. “Begin jaren negentig was er minder vraag naar tweederangsliggingen,” verklaart Philippe Janssens. “Als de economie het minder goed doet, daalt eerst de prijs van de tweederangsliggingen. Pas daarna komt de dijk onder druk te staan. De eerste cijfers van 1996 wijzen gelukkig op een lichte herneming van de markt.”

Opmerkelijk is dat vooral de dijkappartementen aan de Oostkust het in 1995 zwaar te verduren kregen. De West- en Middenkust konden rekenen op een kleine prijsstijging. Paul De Wael van Stadim : “Het is eveneens aan de Oostkust dat het effect van de dijk in het begin van de jaren het sterkst speelde ten opzichte van de prijzen achter deze gegeerde kustlinie. De prijzen langs de dijk stegen tussen 1989 en 1995 met zestig procent, terwijl het gebied achter de dijk zich tevreden moest stellen met een stijging van 23,5 procent.”

PRIJSKAARTJE.

Drie miljoen frank. Dat is het gemiddelde prijskaartje van een appartement aan de Belgische kust. Dit bedrag dient met een korreltje zout genomen te worden. Het gaat immers om verkoopcijfers voor de secundaire markt. Nieuwbouwappartementen worden niet in rekening gebracht. Bovendien houden de cijfers alleen rekening met hetgeen officieel werd betaald. De duurste gemeente blijft Knokke. Een gemiddeld appartement kreeg er in 1995 een prijsetiket van 5 miljoen frank mee. Een kwart van de verkochte appartementen kost er meer dan 7,1 miljoen frank. De goedkoopste gemeente is Oostende. Daar gaan de appartementen voor gemiddeld 2,65 miljoen frank over de toonbank. Dit cijfer is echter moeilijk te vergelijken met die van de andere gemeenten, aangezien Oostende heel wat transacties in het centrum telt.

Opmerkelijk is dat elke gemeente haar grilligheden kent. De algemene kustcurve verdoezelt bijgevolg veel tegengestelde tendensen. In sommige gemeenten raken de prijs van de tweederangs- en de dijkliggingen elkaar bijna, in andere gemeenten verwijderen die prijzen zich steeds verder van elkaar.

GRILLIG.

In Knokke kost een dijkappartement (cijfers 1995) gemiddeld 7,217 miljoen frank (tegenover 5,184 miljoen in 1994). Een appartement op een tweederangsligging heb je er voor 4,648 miljoen frank (4,265 miljoen in 1994). In Heist daarentegen zijn de tweederangsliggingen (3,618 miljoen) in 1995 duurder geworden dan de dijkliggingen (3,343 miljoen). Dit is vooral te wijten aan een gevoelige daling van de prijs van topliggingen, die in 1994 nog 4,216 miljoen frank noteerden. Ook in Blankenberge komen de dijk- en tweederangsliggingen dichter bij elkaar. Hun prijskaartjes kwamen in 1995 in de buurt van 2,489 miljoen frank. In De Haan en Koksijde zijn de dijkliggingen nog merkelijk duurder dan de liggingen achter de dijk. Toch staan de prijzen aan de dijk onder druk, terwijl de prijzen van de tweederangsliggingen lichtjes stijgen. Oostende valt op door zijn stabiel klimaat. De dijk noteerde 3,398 miljoen frank in 1995 tegenover 3,283 miljoen in 1994. De tweederangsliggingen gingen respectievelijk voor 2,485 en 2,364 miljoen frank over de toonbank. Idem dito voor Nieuwpoort waar de dijkprijzen rond de 4,175 miljoen frank liggen (4,021 in 1994) en die van de tweederangsliggingen rond de 2,569 miljoen frank (2,623 miljoen in 1994). In De Panne valt daarentegen de prijsdaling van de appartementen achter de dijk op. Ze zakten van 2,408 miljoen frank in 1994 naar 1,843 miljoen in 1995. De dijkprijzen stegen lichtjes van 3,293 naar 3,513 miljoen frank.

EVELYNE HENS

DE BELGISCHE KUST Een appartement kost er gemiddeld 3 miljoen frank.