De vastgoedstrategie van de overheid: vriendjespolitiek en gebrek aan visie

Te weinig transparantie, vriendjespolitiek, gebrek aan visie, onaangepast aan de regels van de huidige vastgoedmarkt. De kritiek op het vastgoedbeleid van de federale overheid is niet mals. Minister Didier Reynders belooft beterschap. Kan hij wat leren van de aanpak in Italië en Groot-Brittannië?

(*)’Les grandes mutations û Spin-off de l’immobilier par les Etats: comparaison générale entre la Belgique, l’Italie et le Royaume-Uni’, Solvay Business School, ULB.

In de meeste geïndustrialiseerde landen is de vastgoedsector de minst transparante. De macht van de overheid en van haar vertegenwoordigers blijft er, in tegenstelling tot wat men wil laten geloven, enorm. Niet verwonderlijk dus dat er heel wat aan vriendjespolitiek wordt gedaan…” Het zijn de woorden van Bernard Cardon de Lichtbuer, tot 2002 gedelegeerd bestuurder van Cofinimmo, de grootste Belgische vastgoedbevak. Een man die niet graag gratuite of opruiende taal hanteert.

De actualiteit lijkt zijn woorden te bevestigen. Atenor RE – de projectontwikkelaar van North Galaxy, de toekomstige zetel van de Federale Overheidsdienst Financiën – werd vernoemd in een dossier van fiscale fraude. Atenor RE ontkende onmiddellijk in alle toonaarden. Nochtans zouden er op het lijstje van instructierechter Lugenz een vijftiental Belgische vastgoedbedrijven staan.

Bernard Cardon de Lichtbuer wijst ook op de onaangepaste regelgeving als oorzaak van veel gemiste kansen. Hij geeft een voorbeeld: “Bij de verkoop van het gebouw van het ministerie van Tewerkstelling en Arbeid aan de Belliardstraat, maakte de Regie der Gebouwen een weinig transparante deal met Axa. Er waren bovendien geen dwingende voorwaarden. Axa maakte deze aankoop, zoals het een goede bankier be-taamt, meteen te gelde via een erfpachtovereenkomst met de Europese Commissie. De overheid liet zo een unieke gelegenheid schieten om een strategisch en belangrijk eiland mid- denin de Leopoldwijk te herbenutten.” Maar Cardon de Lichtbuer voegt er wel aan toe dat er intussen vooruitgang is geboekt: “De Belgische staat heeft een enorme stap vooruit gezet door de openbare procedure in te stellen bij aanbestedingen voor openbare vastgoedverkopen.”

Reynders belooft structurele hervormingen

Didier Reynders (MR), minister van Financiën en bevoegd voor de Regie der Gebouwen, ontkent niet dat het vastgoedbeleid van de federale overheid voor verbetering vatbaar is. “Toen ik in 2003 de bevoegdheid over de Regie der Gebouwen kreeg, en meer specifiek het beheer van het netelige Berlaymontdossier kreeg toegeschoven, bestond er zelfs geen formeel of informeel forum voor gesprekken met de Europese Commissie, de toekomstige eigenaar en bewoner van het gebouw!”

De minister geeft zichzelf tijd tot de zomer om de structuur en het functioneren van de Regie der Gebouwen te hervormen. Hij uit zich positief over de competenties van dit parastatale orgaan inzake de promotie van vastgoed. Maar het dagdagelijks beheer van het ter beschikking stellen van werkruimte aan de federale diensten (voornamelijk Justitie, Politie en Financiën) moet beter kunnen, vindt hij. Hoe? Door de interne organisatie van deze instelling te veranderen. Klantenservice, een verfijnde analyse van de reële behoeften van de openbare diensten, en de expertise inzake de keuze van de meest adequate formules moeten voort-aan vooropstaan. Het feit dat Hans Evenepoel, de huidige baas van de Regie, zeer binnenkort de pensioensgerechtigde leeftijd bereikt, zou de taak van de minister wel eens kunnen vergemakkelijken

Met ruim 3000 onroerende goederen en ruim 10 miljoen m2 aan gebouwen, is het federale niveau verreweg de grootste eigenaar en beheerder van vastgoed in België. En al vertoont deze vastgoed- en grondportefeuille momenteel de neiging om te slinken, toch blijft het een uitzonderlijk financieel vermogen waarvan de marktwaarde, die momenteel zwaar ondergewaardeerd is, in de tientallen miljarden euro loopt.

Op zijn zachtst gezegd is de wijze waarop de overheid de afgelopen vijftig jaar het beheer van haar grondpatrimonium heeft georganiseerd – met methodes en middelen die vele waarnemers minzaam “van een ander tijdperk” noemen – een dure aangelegenheid. Didier Reynders: “Zolang we niet in cijfers het strategisch belang kunnen aantonen van het beschermen en valoriseren van onze vastgoedactiva, is de minister van Financiën aan handen en voeten gebonden. Temeer daar op Europees niveau deze activa evenmin naast de passiva kunnen verschijnen. En u kent de huidige drastische voorschriften inzake het verkleinen van de staatsschuld en het overheidstekort.”

Lessen uit Italië en Groot-Brittannië

Hoe kan het beter? Een vergelijkende studie (*) tussen de manier waarop de Belgische, Italiaanse en Engelse autoriteiten het vastgoedpatrimonium van de overheid beheren, biedt enkele suggesties. Volgens de auteur, Pierre Pozzi, gedelegeerd bestuurder van de vastgoedadviseur DTZ Belux, zijn er drie noodzakelijke criteria voor een doeltreffend en verantwoordelijk beheer van het vastgoedpatrimonium: precieze en meetbare doelstellingen die openbaar worden gemaakt door middel van een businessplan, een financiële autonomie gekoppeld aan schuldfaciliteiten en een strikt beheer dat wordt toevertrouwd aan managers die goed op de hoogte zijn van de technieken en eisen van de privé-markt.

Een gewaagde visie waar Didier Reynders zich evenwel in kan vinden. “Allereerst moeten we binnen de Regie een reeks competenties invoeren via welomschreven programma’s: de specifieke behoeften van de bewoners in kaart brengen, urgenties plannen in functie van de menselijke en financiële middelen, en heel nauwgezet de beste modaliteiten bepalen in nauwe samenwerking met de autoriteiten en de betrokken diensten,” somt de minister op. “En waarom zouden we niet nadenken over het – progressief en beperkt – uitbesteden van bepaalde diensten? Waarom zouden we de schoonmaak of de bewaking van overheidsgebouwen niet overlaten aan privé-bedrijven?”

Groot-Brittannië heeft al aangetoond dat het kan. De overheid, die er geconfronteerd werd met enorme begrotingsproblemen, heeft er via Private Finance Initiatives (PFI) heel wat vastgoed verkocht en tegelijkertijd ook activiteiten uitbesteed. Volgens Pierre Pozzi gaat het, hoewel het er wel op lijkt, niet om zuivere privatiseringen. Op het merendeel van het verkochte vastgoed (ziekenhuizen, gevangenissen…) werd het recht op terugkoop op termijn behouden. De transacties gingen gepaard met een strikt lastenboek en een rechtstreeks recht van controle, zowel op het niveau van het vastgoedbeheer als op het niveau van de dienstverlening. Het resultaat van de 121 PFI-projecten: in 2001 was ruim 81 % van de gebruikers tevreden en sinds 1990 werd er gemiddeld een besparing van 17 % gerealiseerd.

In Italië heeft de staat het beheer en de valorisatie van het vastgoed overgedragen aan autonome bedrijven van publiek recht. Om het enorme patrimonium te valoriseren, werkt de nieuwe Regie der Openbare Domeinen strategieën uit, gaande van de gewone verkoop tot de verkoop met dwingende valorisatie over joint ventures en aangepaste juridische constructies. “Het doel,” zegt Pierre Pozzi, “is werken volgens de normen die de internationale vastgoedmaatschappijen hanteren.” Het resultaat is dat alleen al voor het segment ‘spoorwegen’ een opmerkelijke groei van de omzet (200 miljoen euro in 2003) en een verhoging van 20 % van het aantal (tevreden) klanten werd genoteerd.

Waarom niet bij ons?

“Om dit soort stappen te doen of dergelijke partner-ships in het leven te roepen, moeten er bij ons eerst enkele voorwaarden vervuld worden,” stelt Pierre Pozzi. De verplichte vereisten zijn – naast de politieke wil op lange termijn – een gunstige wetgeving die de fiscale souplesse koppelt aan een nauwgezette controle van de uitgaven, juridische, financiële en technische expertise bij de bevoegde openbare diensten en de klassering van de projecten volgens hun prioriteit met een politieke verantwoordelijkheid voor de gekwantificeerde resultaten. Kortom, een hele boterham waarbij een zeer grote consensus moet bestaan tussen de verschillende verantwoordelijken.

Philippe Coulée

Met ruim 3000 onroerende goederen en ruim 10 miljoen m2 aan

gebouwen is het federale niveau verreweg de grootste eigenaar van vastgoed in België.