Deze week vindt u bij de Trends onze nieuwe Vastgoedgids. Uit die unieke verzameling van vastgoedprijzen per gemeente blijkt hoe verhit de Belgische vastgoedmarkt is geweest. Maar nu volgt er een zachte landing. Eigenaars houden best rekening met de harde realiteit: het is uit met de vastgoedhausse. En de kans op een terugkeer van de vette jaren is miniem.
Belgische economen zijn er gerust op. Na de exuberante stijgingen in 2004 (+18 %) en 2005 (+19 %) stabiliseert de woningmarkt zich. “De crash blijft uit,” zegt de Leuvense econoom Erik Buyst opgelucht. “En dat is maar goed ook. Sterke schokken creëren frustraties bij kopers en verkopers, of zelfs serieuze financiële problemen die de economie kunnen stremmen.”
Collega-econoom Ivan Van de Cloot (ING) noemde zes maanden geleden de kans op een crisis reëel. “Het was kantje boord,” rilt hij nog na. “Maar de markt maakt een zachte landing.” Hij baseert zich op de cijfers van de Nationale Bank, die berekende dat een gemiddeld hypothecair krediet (129.405 euro in de eerste helft van 2006) sinds december 2005 amper gestegen is. Dit wijst erop dat niet alleen de leningen maar ook de prijs van de woningen amper is gestegen, tenzij de nieuwe eigenaars een grotere proportie van hun aankoop financieren met eigen middelen.
Appartementen dalen met 6 %
Ook de markt signaleert rust. In juni steeg de Trevi-index, gebaseerd op de verkoop van residentieel vastgoed in het laatste kwartaal, met 2,5 % tegenover december 2005. “Ik vreesde een brutale correctie, maar de markt vlakt gestaag af,” weet Eric Verlinden van makelaarskantoor Trevi, vooral sterk in Franstalig België en Brussel. “Toch doen bepaalde regio’s, zoals het noordwesten van de hoofdstad, Waals-Brabant en Namen, het behoorlijk goed met een stijging tot 3 à 5 %.”
De makelaars van Era berekenden dat de gemiddelde aankoopprijs van een huis in het Vlaams Gewest met 4 % is gestegen tussen juli-december 2005 en januari-juni 2006. De prijs van een appartement daalde zelfs met 6 %. Volgens de nog recenter gemeten evolutie (januari-april tot mei-augustus 2006) steeg de prijs van een huis met 3 % en stabiliseerde de prijs van een appartement zich.
Eratopman Iain Cook hoort van collega’s in heel Europa dat de vastgoedmarkt afkoelt, zoals ECB-voorzitter Jean-Claude Trichet uitdrukkelijk hoopt. “Er zijn uitzonderingen: Ierland en Nederland trekken weer aan,” zegt Cook, een Nederbelg. In de VS daalde het aantal residentiële transacties in het tweede kwartaal van 2006 na het absolute recordjaar 2005 (volgens de National Association of Realtors), maar is men er niet uit of er een crash aankomt (zie kader: Amerika vliegt uit de bocht).
John Romain is de topman van Immotheker, een keten van agentschappen die de beste hypotheekleningen voor hun klanten zoeken. Hij analyseert de ommekeer: “Tot voor kort draaiden berichten over prijsstijgingen de kopers dol. Ze lieten zich opjagen door de verhalen over de vastgoedhausse.” Buyst vult aan: “Er bestond een vals gevoel van schaarste, en dat stuwt de prijs. Vandaag is men realistischer.”
Cook: “Kopers zijn beter dan ooit geïnformeerd, en weten na een weekendje internet – dat trouwens een enorme invloed heeft op de prijsvorming – perfect op welk niveau er wordt verkocht.”
Ook een stijgend professionalisme en de informatisering bij de makelaars spelen een cruciale rol in een correcte prijsvorming. Romain grinnikt: “Een makelaar zal de verkoper nu kalmeren wanneer die zijn prijs te hoog wil zetten. De vastgoedmarkt lijdt sterk aan het fenomeen van de zichzelf vervullende voorspelling. Wat is er nu aan de hand? Eigenlijk niets.”
Dat de hitte uit de markt is, blijkt uit de verhouding tussen het aantal appartementen en woningen dat Era te koop zet en het aantal dat het realiseert (zie grafieken 1 en 2: Makelaars raken hun vastgoed niet kwijt). Voor appartementen kwam de verkoopratio achttien maanden geleden in de buurt van 100 %. Voor elke vijf appartementen die Era het voorbije jaar te koop aanbood in Vlaanderen, heeft het er maar vier gerealiseerd. Het aantal verkopen in België daalde sinds een piek in januari (3741) gestaag tot 3532 in juli. Daartegenover werden 5101 nieuwe woningen te koop aangeboden, wat de verkoopratio op 79 % brengt, een dieptepunt. Iain Cook: “Tot een paar jaar geleden kon een makelaar rustig wachten tot de prijs het verwachtingsniveau van de koper zou halen. Nu niet meer.”
De afgenomen appetijt blijkt nog duidelijker uit het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs (zie grafieken 3 en 4: Kopers kunnen steeds beter afdingen). Terwijl een Eramakelaar de prijs van een huis begin 2004 bijna perfect kon instellen, moet hij die vandaag (gemiddeld) verlagen van 213.142 naar 197.701 euro. Cook: “De koper weet dat hij kan afdingen, en laat dat uiteraard niet na. Ik hoop dat de verkopers hun gebrek aan realiteitszin laten varen. Doen ze dat niet, dan drukt het overaanbod de prijs zelfs onder degene die nu nog haalbaar is.”
Rentestijging nekt prijsstijging
Volgens Buyst zijn de hogere financieringskosten van een woning fataal voor de prijzen. “De hoge rente heeft een negatieve invloed op de prijzen. En de dalende rente was de motor van de stijging in de laatste jaren. In 1982 bedroeg de rentevoet nog 15 %, of vijf keer meer dan vorig jaar. Dat zegt genoeg.”
Toch verliep de prijscorrectie niet volledig volgens de stijging van de rente. Dat wijt Van de Cloot aan een verkeerd verwachtingspatroon van de koper. De lage rente uit het verleden vertekende de inschatting van de toekomstige prijsontwikkelingen.
Het langetermijnrendement (de meerwaarde) op residentieel vastgoed van ongeveer 6 % behoort tot het verleden. Van de Cloot: “Een rationele koper moet beseffen dat zelfs een stagnatie van de rente op de huidige lage niveaus veel minder meerwaarden inhoudt in de toekomst. De vastgoedmarkt werd de voorbije jaren gestuurd door de psychologie. Believers dachten dat de markt bleef stijgen. Zij waren kortzichtig, want ze extrapoleerden de winsten van het verleden naar de toekomst zonder rekening te houden met de hogere rente. Zodra de koper niet gelooft in verdere prijsstijgingen, remt hij af. De erkenning van de overwaardering was de voorbije zes maanden een feit.” Of zoals Eratopman Cook het uitdrukt: “In september 2005 dachten de mensen dat ze zich nog een folieke konden veroorloven bij de aankoop van hun huis. Nu niet meer.”
Wat is volgens Van de Cloot dan een realistisch rendement voor vastgoed? Hij argumenteert dat de economische groei in een mature economie als België niet erg groot zal zijn, en de vastgoedprijzen dus niet kunnen meesurfen op conjuncturele stijgingen. De rente kan evenmin nog sterk dalen. Conclusie: “Ik denk dat het rendement in een goed jaar voortaan 4 % zal zijn. In geen geval zullen we in de volgende tien jaar een verdubbeling van de gemiddelde woningprijs zien.”
Lening neemt hap uit budget
De prijsstijgingen in de voorbije jaren hakten in op het inkomen. In januari 2004 moest men volgens de Erastatistieken voor een gemiddeld huis in Vlaanderen (waarde: 150.000 euro) maandelijks iets meer dan 1000 euro afbetalen over twintig jaar. Vandaag kost een gemiddeld huis 200.000 en moet men voor de afbetaling maandelijks 1250 naar de bank dragen (zie grafiek 5: Huizen nemen grote hap uit budget).
Vooral de voorbije maanden stegen de afbetalingskosten spectaculair, hoewel de rentetarieven slechts een fractie toenamen. John Romain relativeert het rente-effect en wijst erop dat de woonkredieten in 2004 slechts 0,75 % duurder waren dan vandaag. Hij noemt de officiële rentetarieven van de banken bovendien “waardeloos, want windowdressing“. Immotheker weet welke tarieven de goede klanten van de banken in de realiteit krijgen. “Bankiers afficheren liever de bodemrente niet, want transparantie tast hun winstmarges te veel aan,” weet hij. “De bankier misleidt klanten, die niet tot het uiterste willen of kunnen onderhandelen. De realiteit: de rente is wel degelijk laag in vergelijking met vroeger. De prijsstabilisatie van 2006 is niet direct een gevolg van een hogere hypothecaire rente, wel van voorzichtig geworden kopers.”
Romain merkt ook dat de meeste ontleners vandaag opteren voor een vaste rente, wegens de kleine spread tussen de korte- en langetermijnrente. Volgens zijn meest recente cijfers kregen de ‘beste klanten’ een jaarlijkse variabele rente van 3,65 % over twintig jaar, terwijl het vaste tarief 4,38 % bedroeg. “De kans echter dat de kortetermijnrente stijgt boven de 4,3 % die de banken vandaag aanrekenen, is een op vier,” berekende hij. “Te veel voorzichtigheid ontneemt de ontlener de kans om een woning nog goedkoop te financieren. Hier speelt de psychologie. Iedereen hoort dat de rente stijgt, maar eigenlijk valt dat best mee. Een sterke stijging is onwaarschijnlijk, de inflatie baart weinig zorgen en de economie zal sowieso afkoelen.”
Steeds kleinere woningen
Als de prijs stijgt en de rente stabiel blijft, heeft de koper de keuze: meer van zijn koopkracht besteden aan zijn woning of een mindere woning kopen. Ter illustratie: vooral de woningen die een kwart duurder zijn dan de rest (huizen boven 190.000 euro en appartementen boven 150.000), doen het minder goed. Volgens Era stagneerde hun verkoopprijs sinds begin dit jaar, terwijl de goedkopere het dan weer veel beter doen. Ook Trevi signaleert dat de goedkopere huizen in Brussel beter in de markt liggen.
Notaris Karel Tobback, voorzitter van de Federatie van Vrije en Intellectuele Beroepen, merkt een verschuiving naar kleinere, minder goed gelegen of onderhouden woningen. “De kopers zitten aan het plafond en worden gedwongen met minder genoegen te nemen. Ze krijgen het gewoon niet gefinancierd.”
Er is trouwens sowieso een trend naar kleine woningen. In 1999 hadden de woningen die werden gebouwd, een oppervlakte van 126 vierkante meter. Vandaag is dat 105. Cook: “Ik heb de indruk dat de Belg opteert voor een kleinere, maar betere woning met twee luxueuze badkamers en een chique keuken. Het succes van de appartementen van tachtig vierkante meter spreekt voor zich. Men spendeert relatief minder aan de aankoop, en meer aan de inrichting of de verbouwing.”
Dat moet de aannemers als muziek in de oren klinken. Hilde Masschelein, gedelegeerd bestuurder van de Bouwunie, stelt immers dat de omzet van de aannemers (behalve als ze ook promotor zijn) weinig wordt beïnvloed door de prijs van de woning. “Het aantal transacties interesseert ons,” stelt ze. “60 % van de renovatiewerken gebeurt vandaag immers na een verandering van eigenaar.”
En het aantal vastgoedtransacties gaat gestaag omhoog. In 2005 werden er 188.000 verkopen gerealiseerd, of 3970 meer dan in 2004. Een historisch record. Het aantal bouwwerken steeg mee. “In de toekomst zal de renovatie- en onderhoudsmarkt – 42 % van de omzet in de woningbouw vandaag – een nog belangrijker aandeel in de bouwsector innemen,” voorspelt Masschelein. Ter overweging: eind 2005 waren er 192.000 mensen actief in de bouw, of een groei met 40 % in drie jaar.
Augustus was recordmaand
Nadere informatie leert dat de nabije toekomst voor de bouwsector er positief uitziet. Iemand als Cook is waarschijnlijk de enige in België die augustus als bloedheet omschrijft. De Eratopman verklaart: “De augustusregens joegen de mensen achter hun computer, op zoek naar een nieuwe woning. Als het weer wat beterde, gebruikten ze hun vrije tijd om huizen te spotten. En vlak voor de drukke septembermaand een bod te doen. Kortom: de ideale omstandigheden voor de woningmarkt. Augustus was een recordmaand wat het aantal transacties betreft.”
Hans Brockmans
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier