De vastgoedexpert bepaalt de prijs niet’

Wat bepaalt de waarde van een gebouw? De locatie? Het spel van vraag en aanbod? Of is het toch net iets complexer? We vroegen het aan vastgoedexpert Philippe Winssinger.

Philippe Winssinger zit al dertig jaar in het vak en heeft dus ervaring te koop. Hij is oprichter en zaakvoerder van het kantoor DTZ Winssinger-Tie Leung. Met een marktaandeel van 40 tot 50 procent is DTZ in ons land de onbetwiste leider in vastgoedexpertises. In de klantenportefeuille komen we zowat alle grote Belgische vastgoedspelers tegen.

Philippe Winssinger maakt al meteen duidelijk dat een expert bij de prijszetting en waardebepaling niet voorbij kan aan het spel van vraag en aanbod: “De taak van de expert bestaat er niet in om een mening te geven, hoe gefundeerd ook, over de waarde van een gebouw. Hij moet een evaluatie maken van wat de markt bereid is om voor het gebouw te geven. Wat ik denk over de waarde van het pand, is dus niet belangrijk. Het gaat om de beste prijs – niet de gemiddelde noch de laagste prijs – die de markt werkelijk betaalt.”

Maar er zijn natuurlijk wel factoren en tendenzen die inspelen op vraag een aanbod. We zetten ze op een rij.

Leegstand

De reële leegstand bepalen in een gebouw is niet zo eenvoudig, merkt Philippe Winssinger op. Het gaat niet alleen over de niet-verhuurde oppervlakte, maar ook over de verborgen leegstand: overtollige ruimte waarover de gebruiker beschikt en die hij, als de economie niet snel aantrekt, opnieuw op de markt kan brengen bij een herstructurering of bij de beëindiging van het huurcontract. “Zo lang ik al actief ben, is er meer aanbod dan vraag geweest”, zegt Philippe Winssinger. “Maar nu bereikt dat overaanbod een ongekend niveau en dat is nadelig voor de waarde van de gebouwen.”

Veel bedrijven hebben ook drastisch gesnoeid in de kantoorruimte per werknemer. Philippe Winssinger: “De kantoorruimte is nu beter georganiseerd en flexibeler dan vroeger. Er wordt dus meer gedaan met minder. Het resultaat: de behoefte aan kantoorruimte vermindert structureel. Toch is er de jongste jaren veel bijgebouwd.”

Terug naar de initiële huurprijs

De Europese Unie, een strategische huurder op de Brusselse markt, toont zich niet meer zo gulzig als weleer. De Belgische overheidsinstanties lijken over meer dan voldoende kantoorruimte te beschikken. En ook de vraag vanuit de privésector staat op een laag pitje. Als er overaanbod is, worden de huurprijzen naar beneden getrokken en dat heeft een onmiddellijke weerslag op de waarde van de gebouwen, ook al zijn die in gebruik. De huurprijzen zijn weliswaar geïndexeerd (de stijging bedroeg over de jongste tien jaar gemiddeld 2 procent), maar als het huurcontract afloopt, keren we in de huidige omstandigheden terug naar de initiële huurprijs, zonder indexering. Soms brengt deflatie de huurprijzen zelfs tot onder de startprijs.

“Vastgoed is een goede categorie van activa in een inflatoire omgeving”, merkt Winssinger op. De indexering zorgt immers voor een bescherming tegen geldontwaarding. Tijdens een groot deel van zijn loopbaan heeft Winssinger ook kunnen vaststellen dat vastgoed in waarde steeg. Maar nu is dat niet meer het geval. “En het is niet altijd gemakkelijk om dat aan de klanten hun verstand te brengen, geloof me”, weet Winssinger.

Het komt erop neer dat een vermindering van de behoeften leidt tot een daling van de huurprijzen en op termijn tot een ontwaarding van de gebouwen. En dat baart de kantoormarkt zorgen.

Versnelde afschrijving van de gebouwen

“Toen ik jong was, ging men ervan uit dat de levensduur van een kantoorgebouw in de buurt van 30 jaar lag. Dat is later 25 jaar geworden en nu moeten we ons zelfs afvragen of die termijn niet teruggevallen is tot 15 jaar”, stelt Winssinger. Er wordt dus almaar sneller afgeschreven.

Bovendien gaat de technische evolutie, vooral in energie, vandaag in overdrive. “Het ziet ernaar uit dat, als een huurder in de toekomst de keuze heeft tussen tien leegstaande panden, waarvan er drie ‘groen’ zijn en de andere niet, hij alleen de drie groene gebouwen tegen elkaar zal afwegen. Wie nu een gebouw koopt, houdt al rekening met die evolutie.” Men koopt niet noodzakelijk alleen nog maar duurzame gebouwen, maar een gebouw moet wel met beperkte investeringen aangepast kunnen worden aan de nieuwe normen en wensen.

“De restwaarde na een theoretische periode van 15 jaar, omvat ook de netelige parameter van de al of niet veroudering van het gebouw”, zegt Winssinger. “Sommige gebouwen doorstaan beter de tand des tijds dan andere. Het gebouw Terhulpen 166, beter bekend als de Glaverbel, is bijvoorbeeld een tijdloos gebouw. Het wordt er met de jaren niet slechter op en kon binnenin aangepast worden aan de wensen van de huurders.”

Bij een expertise wordt ook gelet op de vereiste technische aanpassingen (asbest, verwarming, elektriciteit, liften enzovoort) aan het te schatten gebouw. Daarbij worden de aanpassingskosten afgetrokken van de geschatte waarde. Maar zelfs zware verbouwingen kunnen tegenwoordig gedekt worden door een algemeen garantiecontract, waarvan het gedeelte ‘zware renovatie’ ten laste valt van de eigenaar en het gedeelte ‘onderhoud’ voor rekening is van de huurder, die ook instaat voor de verzekering van het gebouw.

Uiteindelijk blijven de lasten die de eigenaar moet dragen vrij beperkt. Maar experts houden tegenwoordig in de kostenkolom van hun evaluaties wel rekening met langer wordende periodes van huurderving en met de incentives voor de huurder.

De beurswaarde zegt niet alles

Een interessant voorbeeld: de portefeuille van de vastgoedbevak Cofinimmo. De voorbije vijftien jaar heeft Cofinimmo aanzienlijke winsten kunnen boeken door een heleboel gebouwen uit zijn portefeuille duurder te verkopen dan ze ingekocht waren. “Ja maar,” zegt Winssinger, “wat zij zullen u niet vertellen, is dat zij alleen panden hebben verkocht die op het ogenblik van de verkoop een positief verschil lieten zien, zoals overigens bij expertise werd vastgesteld. In de meeste gevallen had de koper bovendien een goede reden om meer te betalen dan de marktprijs.” Met andere woorden, mocht Cofinimmo zijn hele portefeuille in een klap verkopen, wat natuurlijk nooit zal gebeuren, dan is de kans groot dat sommige gebouwen een minwaarde zouden tonen.

Overigens zijn de portefeuilles van de vastgoedbevaks de jongste twee jaar in waarde gedaald. “Op hun hoogtepunt werden sommige vastgoedbevaks op de beurs 30 procent boven hun reële waarde genoteerd. De beurs overdrijft altijd, in positieve en in negatieve zin. Een Cofinimmo-aandeel tegen 150 euro is in werkelijkheid nonsens. Het heeft overigens niet lang geduurd.”

Ierse koorts en commissies

Een ander opvallend voorbeeld van waardevertekening werd veroorzaakt door de Ierse kopers, in hun eigen land en elders. “Dat land ging uit zijn dak. Vastgoed werd er peperduur verkocht. Omdat de plaatselijke experts de markt volgden, stegen de schattingen en vastgoedwaarden pijlsnel. Je moet dan niet op de expert schieten; die stelt alleen de marktwaarde vast. Het zijn de marktspelers die met hun speculatie de prijzen onredelijk opdrijven. In 2006-2007 wisten we dat sommige Ierse kopers in Brussel op volstrekt irrationele wijze eigendommen kochten. We hebben dat toen ook gezegd. Maar sommige Ierse kopers kregen advies van vastgoedmakelaars die voor de verkoop van het betrokken pand ook een commissie trokken van de verkoper. De Ieren hebben dus om het even wat gekocht tegen om het even welke prijs, zelfs ongeschikte gebouwen.”

Overaanbod op alle locaties

De terugval van de prijzen was dan ook voorspelbaar, zegt Philippe Winssinger. Minder voorspelbaar was de economische veroudering. “De projectontwikkelaars dachten, en zegden ook, dat hun nieuwe gebouw snel verhuurd zou zijn omdat het beter was dan het bestaande aanbod. Maar op dit ogenblik is er zelfs in de nieuwbouw overaanbod, in alle wijken.”

Zelfs de begeerde Leopoldwijk moet het bekopen. “Kijk naar het gebouw The Capital van AXA. De verhuring is daar zeer moeizaam gegaan. Achteraf bekeken, kan men zeggen dat AXA er misschien beter had aan gedaan om de Europese Commissie niet tegen zich in het harnas te jagen. Het beeld dat hij van de markt had, was klaarblijkelijk iets te rooskleurig. En hij besefte waarschijnlijk niet hoezeer de Europese huurder, die in de omgeving al geruime tijd over een monopolie beschikt, ook in dit geval de lakens uitdeelde. Overigens, als Europa nu gebruik – sommigen zeggen ‘misbruik’ – maakt van zijn monopoliepositie in de Europese wijk en zelfs daarbuiten, dan is dat het gevolg van het overaanbod. Europa kiest, Europa shopt, dat zijn nu eenmaal de regels van het spel. Dat is geen kritiek, ik stel het gewoon vast.”

Deze dagen zullen de kopers, zelfs voor nieuwe gebouwen in de Europese wijk, een iets hoger rendement eisen dan vijf jaar geleden. “Alles hangt natuurlijk af van de manier waarop de eigenaar zijn goed beheert”, benadrukt Winssinger. “Als hij een te hoge huur vraagt en niet ‘overschakelt’ op de marktprijs, maakt hij het alleen maar erger voor zichzelf en zal zijn eigendom in waarde verminderen.”

In zowat alle wijken blijven intussen gebouwen leegstaan. Voorbeelden zijn de Wetstraat 15 (Nexity), de Demeylaan (Goldberg) of de Noordwijk (Waterside, Pylos). “Daar is uiteraard geen sprake van meerwaarde”, vervolgt Winssinger. “Wat zijn die gebouwen na een abnormaal lange huurderving nog waard? De eigenaars zullen erg teleurgesteld zijn over onze expertises. Op papier hadden die mensen een huurder moeten vinden tegen 160 à 200 euro en een vrij bescheiden rendement moeten halen. Op dit ogenblik liggen de huurbedragen zeker 50 procent onder de verwachting en is het rendement navenant. Zo kan je in enkele jaren tijd de helft van je vastgoedpatrimonium verliezen zonder dat je er erg in hebt. Maar de eigenaar zal daarop zeggen: ‘Ik heb niets verloren zolang ik niet verkocht heb’. Dat is fout: als hij het tegen een realistische prijs wil van de hand doen, zal hij nog maar de helft van de som krijgen waarop hij gerekend had.”

Leegstand vermijden

“Ik vind al bijna 40 jaar lang dat er voor de waardering niets ergers is dan aanhoudende leegstand. Vastgoedbevaks zoals Befimmo en Cofinimmo commercialiseren hun gebouwen op voorbeeldige wijze en strijden op een efficiënte manier tegen de huurleegstand. Dat komt omdat hun prestatie op de markt gemeten wordt aan hun bezettingsgraad en de gemiddelde looptijd van de huurcontracten.”

Ook in de omgeving van Zaventem is er te veel gebouwd. “Maar daar liggen de taksen, de lasten en voorheffingen gelukkig vier keer lager dan in Brussel”, merkt Winssinger op. “Voor een gebouw dat in Brussel gehuurd wordt, kunnen de lasten oplopen tot 40 procent van de bezettingskosten. Voor een gebouw dat voor 150 euro gehuurd wordt, moet je rekenen op 60 euro huurlasten per vierkante meter. In Zaventem betaal je voor een gelijkaardig gebouw slechts 15 euro lasten. Dat is wél aantrekkelijk, vooral op een markt waar cost cuttings schering en inslag zijn.”

Door Philippe Coulée

“Voor de waardering is niets erger dan aanhoudende leegstand”

Philippe Winssinger