De vastgoedbeheerder maakt promotie

Tevreden huurders, dat moet je verdienen. En dat wordt er niet gemakkelijker op, want de nieuwe huurder let meer op de kosten, is assertiever en milieubewuster. Het verklaart de promotie van de beheerder in het vastgoedbedrijf.

De status van de vastgoedbeheerder — of chiquer: propertymanager — in het vastgoedbedrijf is er de voorbije jaren danig op vooruitgegaan. “Zijn rol is ook belangrijker geworden”, verklaart Frédéric Van de Putte, CEO van BNP Paribas Real Estate. “De vastgoedbeheerder van vandaag is een echte dirigent. Hij coördineert het technische beheer van een gebouw, volgt de financiële aspecten op en beheert alle juridische en administratieve aangelegenheden. De omgeving wordt ook almaar complexer en eigenaars van gebouwen delegeren meer en meer naar de vastgoedbeheerder.”

Jeroen Hafkamp, de CEO van SCMS-CEUSTERS, beaamt dat en voegt eraan toe dat het vak van vastgoedbeheerder verlost is van zijn wat saaie boekhoudersimago. “Het is vandaag heel plezierig om in dit deel van de markt te werken. Het vastgoedbeheer is geprofessionaliseerd en gespecialiseerd. Hier werken bijna alleen academisch geschoolden. Het is ook geen eenrichtingsverkeer meer: een vastgoedbeheerder moet proactief denken.”

De klim van het beroep op de hiërarchische ladder van de vastgoedsector staat niet los van de crisis waar het professionele vastgoed nu toch al enkele jaren mee kampt. Is in de makelaardij en op de investeringsmarkt het vet van de soep, dan verzekeren de contracten van de afdeling vastgoedbeheer van de vastgoedadviseurs, zoals BNP Paribas Real Estate en SCMS-CEUSTERS, recurrente opbrengsten.

Maar ook de algemene economische malaise speelt in de kaart van de vastgoedbeheerder. Goed beheerde gebouwen bieden beter weerstand tegen het verhoogde risico op leegstand. En onder druk van de krappere budgetten letten bedrijven veel bewuster op de kosten van hun vastgoed. Een efficiënt vastgoedbeheer kan die kosten drukken Bovendien kunnen de analyses en rapporten van de vastgoedbeheerders een beter inzicht geven in de kostenstructuur. “Tien jaar geleden waren de kosten van een gebouw geen aandachtspunt voor een huurder”, zegt Frédéric Van de Putte. “Dat is nu wel anders. En terecht. We hebben een benchmark gemaakt voor de gemeenschappelijke kosten van een kantoorgebouw. We komen uit op ongeveer 35 euro per vierkante meter per jaar voor een kantoorgebouw van 10.000 m2. Dat is toch niet niks. Zet dat naast een huurbedrag in de periferie van bijvoorbeeld 120 euro, en je ziet meteen het relatief grote belang van kostenbeheersing.”

Tot slot duwt ook de verscherpte regelgeving en een grotere bewustwording over duurzaamheid bij bedrijven de vastgoedbeheerder meer naar het voorplan. Frédéric Van de Putte: “Het is mooi om een gebouw met een duurzaamheidscertificaat te hebben, maar dan begint het verhaal eigenlijk pas. Je moet erover waken dat duurzaamheid ook een operationele realiteit wordt. Daar is een belangrijke rol weggelegd voor de beheerder: het energieverbruik monitoren, afvalbeheer, de dienstenleveranciers kiezen, huisregels voor het gebouw opstellen enzovoort.”

Rustige vastheid

De toegenomen dynamiek in de sector van het vastgoedbeheer lijkt zich op het eerste gezicht niet te vertalen in spectaculaire bewegingen in de marktposities. Expertise News, een vakblad voor de vastgoedsector, stelt elk jaar een ranking op van de grootste vastgoedbeheerders in ons land. Al voor het vijfde jaar op rij staat BNP Paribas Real Estate daarin stevig op de eerste plaats. De marktleider heeft een vastgoedportefeuille van bijna 2,5 miljoen m2 (inclusief parkeerruimte) in beheer, goed voor ongeveer 275 miljoen euro jaarlijkse huurinkomsten. De kantoren (1,7 miljoen m2) wegen het zwaarst in de beheerportefeuille van BNP Paribas Real Estate. In de niche van het winkelvastgoed blijft Devimo de grootste, voor SCMS-CEUSTERS. In de algemene ranking (op basis van huurinkomsten) moet Devimo SCMS-CEUSTERS wel laten voorgaan. Op de deelmarkt van het logistieke vastgoed is het Antwerpse Quares al enkele jaren het uitgesproken nummer een.

Die rustige vastheid in de marktposities verhult wel heel wat verschuivingen in de sector. Met als opvallendste de overname/defusie van CBRE Sogesmaint (zie kader De wegen van CBRE en CFE scheiden). De zusterbedrijven Ceusters en SCMS zijn dan weer gefuseerd, waarbij de beheeractiviteiten exclusief werden ondergebracht in de tak SCMS-CEUSTERS. Na de managementbuy-out bij Colliers-EPMC kwam de beheerafdeling in de etalage te staan. Quares zag het als een opportuniteit om zijn beheeractiviteiten te verruimen en diversifiëren. Het dossier zit in de fase van het boekenonderzoek. Op het internationale strijdtoneel nam BNP Paribas Real Estate het Duitse iii-investments, een dochteronderneming van HypoVereinsbank, over. Die deal had ook gevolgen voor de Belgische afdeling van BNP Paribas Real Estate, omdat ook het kantoorgedeelte van het Belview-project (Allfin), Park Atrium en de ART Building (Kunstlaan 35) in de beheerportefeuille van iii-investments zaten.

Uitbesteden versus eigen beheer

Overigens valt een groot deel van het vastgoedbeheer in ons land buiten het spectrum van de rankings van professionele/externe vastgoedbeheerders. Belangrijke kantoorgebruikers zoals de Europese instellingen en de overheid — de Regie der Gebouwen voor de federale staat — beheren hun vastgoedpatrimonium in grote mate zelf. Dat geldt ook voor de grote vastgoedinvesteerders in ons land, zoals AXA, Redevco en AG Real Estate, en voor de meeste vastgoedbevaks. Zo ook bij Intervest Offices & Warehouses en Vastned Retail Belgium. “Wij beschouwen het beheer van een gebouw als een manier om een vinger aan de pols te houden bij onze huurders”, argumenteert Jean-Paul Sols, de CEO van beide bevaks. “Als je het beheer uitbesteedt, loop je als investeerder het risico dat je niet alleen vervreemdt van je gebouw, maar ook van je huurders. Terwijl die huurders misschien nog wel onze belangrijkste asset zijn.”

Frédéric Van de Putte kent het argument, maar hij stelt dan weer dat sommige eigenaars/investeerders er juist voor kiezen het beheer uit handen te geven om een zekere afstand tot de huurder te bewaren. “Een vastgoedeigenaar heeft belangrijke contractuele verplichtingen ten aanzien van zijn huurders. Het is dan vaak erg nuttig te kunnen terugvallen op een beheerder die kan optreden als arbiter en/of buffer tussen eigenaar en huurder. Onze klanten vinden het vaak juist comfortabel dat ze niet dagelijks bezig hoeven te zijn met de behandeling en oplossing van klachten van huurders. Wat niet wil zeggen dat wij de eigenaars afsnijden van klantencontacten of dat ze hun huurders niet zouden kennen. Integendeel, we zorgen voor een goede doorstroming van relevante informatie.”

Van de Putte voegt er nog aan toe dat BNP Paribas Real Estate toch enkele panden van grote Belgische vastgoedinvesteerders zoals AXA, Aedifica en AG Real Estate in zijn beheersportefeuille heeft. Ook Intervest Offices & Warehouses en Vastned Retail Belgium doen voor enkele gebouwen een beroep op een externe beheerder. “In het kantorenpark Mechelen Campus staat Quares in voor het beheer. Mechelen Campus hebben we in verschillende fasen verworven. Quares was er al de beheerder en het deed en doet dat goed. We hebben daar dan geopteerd voor continuïteit en duidelijkheid voor de huurders. In de portefeuille van Vastned Retail hebben we twee shoppingcenterachtige complexen en ook daarvoor besteden we het beheer aan SCMS-CEUSTERS en Devimo. Het beheer van een shoppingcenter gaat toch veel verder dan het klassieke gebouwenbeheer. In een shoppingcenter moet je ook aan eventbeheer doen en dat is niet ons metier. Bovendien hebben we met slechts twee shoppingcentra in onze portefeuille ook niet voldoende schaalgrootte om dat op een efficiënte manier te organiseren.”

Jeroen Hafkamp merkt wel op dat ook in kantoorvastgoed de verwachtingen over de service stijgen. “In shoppingcentra liggen ze logischerwijze nog hoger omdat het ook een consumentenomgeving is, maar we merken toch dat ook kantoorgebruikers hogere eisen stellen. Vroeger was men bij wijze van spreken al tevreden als er in het kantoor elektriciteit en water was.”

Leegstandsvrees

Dat de externe beheerders ongevoelig zouden zijn voor de economische en vastgoedcrisis, is te kort door de bocht. De stagnerende huurprijzen, vooral op de kantoormarkt, laten zich ook voelen op de beheermarkt omdat de fees vaak een resultante zijn van de huurprijzen. En het krimpscenario op de Brusselse en de Antwerpse kantoormarkt, waar duizenden vierkante meters kantoorruimte een andere bestemming krijgen, is al evenmin goed nieuws voor de specialisten in het beheer van kantoorvastgoed. Van de Putte ontkent echter dat dat verklaart waarom BNP Paribas Real Estate zijn beheersactiviteiten wil diversifiëren, zowel geografisch als sectorieel. Met dat oogpunt heeft BNP Paribas Real Estate overigens ook het overnamedossier van Colliers-EPMC bestudeerd. “De diversificatieplannen passen meer in onze strategie om te groeien op terreinen waar we al expertise hebben, maar waarin we, als algemeen marktleider, nog marktaandeel moeten kunnen veroveren.”

Hij maakt zich op de kantoormarkt meer zorgen over de leegstand en zogenaamde distressed assets: “Soms staan we er als beheerder alleen voor, bijvoorbeeld wanneer de eigenaar failliet is en er ook geen huurders zijn voor het gebouw. Dan hebben we als beheerder wel de verantwoordelijkheid het gebouw in een goede staat te houden, met het risico dat we niet betaald worden. Vergeet ook niet dat bijna alle dienstencontracten op naam van de beheerder staan. Dus wij zijn juridisch en financieel aansprakelijk voor de contracten met de energie- en elektriciteitsleveranciers, met de bedrijven die instaan voor het technisch onderhoud enzovoort. En dat kan serieus oplopen. Een voorbeeld: voor het klassieke beheer van een kantoorgebouw van 10.000 m2 ontvangen we, afhankelijk van de gevraagde diensten, op jaarbasis ongeveer 30.000 euro. Daar staan echter financiële engagementen ten aanzien van leveranciers tegenover die kunnen oplopen tot in de honderdduizenden euro’s. Het beheer van dat risico is erbij gekomen in ons vak.”

LAURENZ VERLEDENS

De stagnerende huurprijzen, vooral op de kantoormarkt, laten zich ook voelen op de beheermarkt.

Het vak van vastgoedbeheerder is verlost van zijn wat saaie boekhoudersimago.

Goed beheerde gebouwen bieden beter weerstand tegen het (verhoogde) risico op leegstand.