De tegengestelde visies van Cofinimmo en Befimmo

De strategie van de twee grootste vastgoedbevaks van ons land, Cofinimmo en Befimmo, verschilt sterk. Befimmo zweert bij één segment. “We zijn een investeerder in kantoorvastgoed, met als belangrijkste markt het Brusselse Central Business District”, zegt CEO Benoît De Blieck. Cofinimmo daarentegen pint zich niet meer vast op één type vastgoed. Serge Fautré spreekt liever over partnerships dan over segmenten in zijn beschrijving van de Cofinimmo-strategie: “Ons vak is voor een deel investeren, maar het is nog meer het beheren van ons patrimonium. We zijn geen verzamelaars van activa. Onze job is voor stabiele huurinkomsten zorgen. Want zo kunnen we stabiele dividenden uitkeren. We zoeken daarvoor gebouwen in sectoren die we goed kunnen begrijpen, waarin we kunnen verhuren aan cliënten met vergelijkbare eigenschappen en waarin in we een toegevoegde waarde kunnen hebben.”

Tot vier jaar geleden was Cofinimmo nochtans ook een zuivere kantoorinvesteerder. In oktober 2005 deed het een eerste transactie op de markt van de rusthuizen. In oktober 2007 nam het ook een deel van de Belgische en Nederlandse vastgoedportefeuille (de cafés) van AB InBev over. “We hebben van de unieke marktomstandigheden tussen 2005 en 2007 geprofiteerd om een arbitrage van onze kantoorgebouwen door te voeren”, zegt Fautré. “Ik denk dat het gezond is om een zekere rotatie te hebben in de kantoorportefeuille. Met de rusthuizen hebben we de risicospreiding van onze portefeuille kunnen optimaliseren, tegen rendabele prijzen bovendien, en met cashflowvooruitzichten op lange termijn. Wat in de huidige marktomstandigheden een zeer welgekomen zaak is.”

Fautré benadrukt dat de impact van deze diversificatie op de beheeractiviteiten beperkt is. “Het zijn even goed corporatecliënten”, zegt hij. “En het blijft vastgoed. We konden voortbouwen op wat we al kenden. We hebben uiteraard de regelgeving moeten bestuderen, maar dat is niet zo’n omvangrijke job. Het zijn investeringen die onze cashflow en ons financieel profiel verstevigen. In alle sectoren staat het buiten kijf dat diversificatie het risico drukt, maar in het vastgoed is het blijkbaar een taboe. Vastgoed is toch een vak als een ander?”

Benoît De Blieck ziet het anders. “Wij zijn van oordeel dat het de job van de aandeelhouder is om te diversifiëren”, zegt De Blieck. “Ik denk dat we meer waarde creëren als we iets duidelijks aan onze aandeelhouders aanbieden. Studies in de VS tonen aan dat bedrijven die zich toeleggen op één segment meer waarde creëren dan de andere. We hebben één ploeg; daardoor zijn er nooit arbitragediscussies in het bedrijf. We aarzelen nooit tussen twee segmenten. Vijftien jaar geleden, bij de start van Befimmo, was het wél de bedoeling om in verschillende segmenten actief te zijn: kantoren, shoppingcentra, industriële gebouwen… Het resultaat: we zijn succesvol geworden in kantoren, niet in die andere segmenten. Daarin hadden we immers geen evaring.” Hij voegt er nog aan toe dat de overname eind december 2006 van de Fedimmo-portefeuille even goed het risico drukt: “Onze huurinkomsten komen nu voor 65 procent van Belgische overheid en de Europese Unie”

Befimmo heeft wel plannen om actief te worden op de Parijse kantoormarkt. Al blijkt er geen haast bij te zijn. “De beslissing om internationaal te diversifiëren dateert nog van voor de crisis (Fortis Insurance is met ongeveer 18 procent de belangrijkste aandeelhouder van Befimmo, nvdr). We bestuderen de Parijse markt, maar er ligt geen concreet dossier op onze tafel. Volgens ons zijn de prijzen in Parijs nog niet voldoende gedaald. We zullen in de komende maanden meer werk hebben in Brussel dan in het buitenland.”