Ze zijn meer dan 30 miljoen waard en ze weten precies wat voor vastgoed ze willen. Maak kennis met de investeringsplannen van de superrijken.
Er zijn rijke mensen, heel rijke mensen en superrijke mensen. Die laatste groep heeft een spaarboekje waar minstens 30 miljoen dollar op staat. Ze zijn wereldwijd met 212.615 en een handvol van hen zit in België. Als ze in vastgoed investeren, dan doen ze dat evengoed voor hun plezier als om strategische redenen. En ze leggen veel gewicht in de schaal. Samen zijn ze goed voor 30.000 miljard dollar of 12 procent van de mondiale rijkdom.
Een recente studie van Barnes en Warburg Realty, twee internationale specialisten in luxevastgoed, heeft het gedrag van die zogenaamde ultra high net worth individuals onder de loep genomen en een ranglijst opgesteld van steden waarin ze bij voorkeur investeren. “Dankzij onze Amerikaanse partner, het marktonderzoeksbureau Wealth X, hebben we voor het eerst een zeer nauwkeurig rapport kunnen publiceren”, zegt Thibault de Saint Vincent, de directeur van Barnes. “De ranglijst heeft een paar verrassingen opgeleverd. Ik had niet verwacht dat Tokio en Sydney zo hoog zouden eindigen. Naar aanleiding van de studie openen we binnenkort een filiaal in Sydney.”
Bij twee derde van die grote fortuinen gaat het om ondernemers. In Europa, het Midden-Oosten en Afrika zijn er ongeveer 70.000. Gemiddeld investeren ze 10 procent van hun activa in luxevastgoed, ofwel zo’n 2700 miljard dollar. Daarmee hebben ze een zekere invloed op de markt. “Ze kopen en verkopen eigendommen in de belangrijkste steden en exclusieve vakantieoorden. Ze zoeken zekerheid, een transparant economisch systeem en sociale stabiliteit”, licht Heide Barnes, de oprichtster van Barnes, toe. Gezien de economische vooruitzichten zou het aantal gefortuneerden in de komende jaren moeten toenemen. Tegen 2020 zouden ze met 318.000 zijn. De groei zal zich waarschijnlijk concentreren in de landen van het Pacifische deel van Azië.
Investeren met hart en verstand
Bij een investering in luxevastgoed loopt de investeerder minder risico dan bij klassiek onroerend goed. Gezien de uitzonderlijke ligging van de eigendommen verliezen ze maar zelden hun waarde. Een appartement met uitzicht op Fifth Avenue in New York of Hyde Park in Londen zal altijd zeer gewild blijven.
De superrijken laten zich bij de aankoop van vastgoed leiden door financiële, praktische en emotionele aspecten. We zien bijvoorbeeld dat ondernemers in de eerste plaats in dezelfde tijdzone willen blijven en in de buurt van prestigieuze scholen of universiteiten. “Daar is hun gezin veilig en kunnen ze tegelijk een meerwaarde realiseren op hun vastgoedinvestering”, merkt Thibault de Saint Vincent op.
Het emotionele aspect is uiteraard niet te verwaarlozen. Een mooie ligging, een interessante geschiedenis of een uitgesproken architecturaal karakter laten hen niet onverschillig. Financieel zoeken ze geen grote meerwaarden, maar wel een gegarandeerd rendement op hun investering. Zo is het huurrendement bij dat soort eigendommen heel stabiel. Een ideale eigendom is volgens de auteurs goed gelegen, op plaatsen met een uitstekende lokale dienstverlening. Het eigendom moet aan al die criteria voldoen, want gefortuneerde investeerders doen geen water in de wijn in hun zoektocht naar een luxeresidentie.
Almaar meer superrijken hebben meerdere woningen of pied-à-terres. De helft van hen bezit minstens twee eigendommen en 10 procent van hen heeft er vijf of meer. Hun vastgoedportefeuille is meestal eenvoudig samengesteld: een hoofdverblijfplaats in de buurt van hun onderneming, meestal in een grote metropool, en een tweede eigendom dat dienstdoet als vakantieverblijf. “Maar de bouwpromotoren zijn te ver gegaan”, vindt Thibault de Saint Vincent. “Er is een overaanbod van eigendommen van minstens 8 miljoen dollar en er is minder vraag dan verwacht.”
Clelia Warburg Peters, directrice van Warburg Realty, voegt daaraan toe: “Doorgaans wordt het aandeel van onroerend goed in het vermogen kleiner naarmate de persoonlijke rijkdom groeit. Iemand met een fortuin van 10 miljoen dollar zal misschien een appartement van 5 of 6 miljoen dollar hebben. Maar als je 100 miljoen dollar hebt, investeer je waarschijnlijk geen 50 of 60 miljoen dollar in vastgoed. Ik denk dat veel promotoren dat aspect van de markt niet begrepen hebben.”
Mondialisering
Wie geld heeft, kan vanzelfsprekend verder kijken dan de eigen achtertuin. De verbetering van de vervoersmiddelen, de technologische revolutie en de evolutie van de zakenwereld hebben onze horizonten verruimd. “De superrijken hebben tegenwoordig de mogelijkheid residenties op verschillende continenten te kopen, zowel voor privé- als voor zakelijke doeleinden”, merken de auteurs van het rapport op.
De vastgoedinvesteringen van de superrijken zijn de jongste jaren dan ook een stuk internationaler geworden. “Superrijken investeren niet langer alleen in hun eigen land of zelfs op hun eigen continent. Ze vestigen zich over de hele wereld, beheren zelf hun vermogen en blijven op de hoogte van nieuwe kansen en trends”, vertelt Thibault de Saint Vincent. “Die selfmade men reizen veel, want hun ondernemingen zijn in verschillende steden gevestigd. Het is voor hen interessant eigendommen te hebben in een of meerdere van de belangrijke financiële of commerciële centra van de wereld. We denken dan vooral aan Londen, New York, Hongkong en Singapore. Hun kinderen studeren en wonen bovendien almaar vaker in het buitenland. Ook daardoor krijgt hun vastgoedvermogen een internationaal karakter.”
Toch is niet alles rozengeur en maneschijn. De markt van het luxevastgoed voelt al twee jaar de remmende werking van verschillende zaken. Zo hebben enkele landen een golf van fiscale hervormingen doorgevoerd ten voordele van lokale investeringen. Ook de tragere mondiale groei speelt de markt parten, net als de internationale sancties tegen de Russen (die tussen 2000 en 2014 belangrijke spelers waren op de markt). Andere factoren zijn de scherpe daling van de olieprijzen, de terreurdreiging en de politieke instabiliteit als gevolg van de brexit en de verkiezing van Donald Trump.
Daar staan wel een aantal zaken tegenover. De toename van de wereldbevolking, de groei van de rijkdom in Azië, het beter aangepaste aanbod en de stabiliteit van onroerend goed zullen op lange termijn kansen creëren. “Een van de grote zekerheden is dat luxevastgoed zich altijd herstelt”, geeft Thibault de Saint Vincent aan. “De drie regels om succesvol in onroerend goed te investeren zijn nog altijd: ligging, ligging en ligging. Of het nu gaat om Londen, New York, Parijs of een prestigieus internationaal vakantieverblijf, de ligging blijft een garantie op de lange termijn.” Dat komt vooral omdat de populairste steden niet oneindig kunnen groeien. En er is maar één Champs-Elysées, één Hyde Park, één Central Park.
Top vijf
De top vijf oogt vrij klassiek: Londen, New York, Tokio, Sydney en Parijs. Bij de rangschikking is onder meer rekening gehouden met de culturele rijkdom, het onderwijs, de mobiliteit, lage investeringsrisico’s, de stijging van het aantal ondernemingen, de grondbelasting en het ecologische engagement van de stad. De Verenigde Staten zijn buitengewoon goed vertegenwoordigd in het klassement. De helft van de steden in de top vijfentwintig zijn Amerikaanse steden. Brussel staat niet bij de eerste vijftig steden.
Londen voert dus de rangschikking aan. “Londen verwelkomt de rijkste families ter wereld en blijft Britse en internationale kopers aantrekken”, meent Alex Newall, de adjunct-directeur van Hanover Barnes Private Office. “Gezien de stemming voor een brexit, het lagere Britse pond, de lage middellangetermijnrente en de enorme keuze aan kwalitatief hoogstaand luxevastgoed kunnen we gerust stellen dat 2017 een mooi moment is om vastgoed aan te schaffen in Londen. Het zal een internationale stad blijven waarmee je moeilijk kunt concurreren.”
Weet wel dat de gemiddelde prijs voor een toppand in Londen midden vorig jaar 10,9 miljoen euro bedroeg, ofwel 50.000 à 60.000 euro per vierkante meter. In New York lopen de topprijzen op tot 34.642 euro per vierkante meter, in Tokio tot 37.000 euro en in Parijs tot 26.000 euro. We hoeven u niet te vertellen dat rijke mensen zelden genoegen nemen met tweehonderd vierkante meter.
Xavier Attout
“De superrijken zoeken zekerheid, een transparant economisch systeem en sociale stabiliteit” – Heide Barnes
Gefortuneerde investeerders doen geen water in de wijn in hun zoektocht naar een luxeresidentie.
“Of het nu om Londen, New York of Parijs gaat: de ligging blijft een garantie op de lange termijn”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier