Winkelleegstand, faillissementen van retailers en oprukkende e-commerce schrikken Anneleen Desmyter niet af. In de strijd om de gunst van de homo consumens zijn de binnenstedelijke winkelstraten het best gewapend, meent de CEO van het winkelvastgoedfonds Qrf City Retail.
Anneleen Desmyter biedt ons een stukje taart aan. Verjaardagstaart, want in december 2013 noteerde Qrf City Retail, opgericht door het vastgoedbedrijf Quares, voor het eerst op de beurs. Toen met een portefeuille van 114 miljoen euro van vooral binnenstedelijk winkelvastgoed.
Drie jaar later is de portefeuille meer dan verdubbeld. Als kers op de verjaardagstaart trakteerde Qrf City Retail zijn aandeelhouders eind 2016 op twee nieuwe panden in het centrum van Antwerpen (Schuttershofstraat 53 en Wapper 14-16). Daarmee overschrijdt de Qrf-portefeuille de kaap van de 250 miljoen euro. En de groeihonger van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is nog niet gestild. “Onze volgende milestone is 500 miljoen euro”, stelt Anneleen Desmyter zelfverzekerd.
Al valt het op dat het groeitempo vertraagt: in 2015 bedroeg de toename nog 80 miljoen euro, in 2016 ‘slechts’ 35 miljoen euro. Misschien omdat het aanbod opdroogt? Anneleen Desmyter: “Dat valt wel mee. Een belangrijk deel van het binnenstedelijke winkelvastgoed is nog in handen van familiale investeerders. Daar zitten best wel grote spelers bij, met portefeuilles van meer dan 100 miljoen euro. En die staan voor een generatiewissel. Bij sommigen is de continuïteit verzekerd, maar er zijn ook families waarvan de jongere generatie weinig ambitie toont om de vastgoedportefeuille te blijven beheren. En dan is Qrf City Retail een interessante partij. Omdat ze weten dat we een serieuze speler zijn, beursgenoteerd en dus onder toezicht van de FSMA. Bovendien is de structuur van een GVV interessant bij successieplanning: het is veel makkelijker om aandelen Qrf te verdelen onder de kinderen dan een vastgoedportefeuille. Én een GVV heeft het voordeel dat ze niet onderworpen is aan de vennootschapsbelasting.”
“Naast die grote, bijna institutionele familiale investeerders zijn er ook veel kleinere eigenaars van winkelvastgoed. De grootvader die een ooit winkel had in zo’n topstraat, maar die het pand wel heeft gehouden als belegging. Ook bij dat type eigenaars is er een generatiewissel. En ook voor hen zijn we een interessante partij.”
Is het buitenland ook een optie om de groei te realiseren?
ANNELEEN DESMYTER. “We kijken al wel eens over de Belgische grens, ja, maar er is nog niets concreet. Waar? De buurlanden zijn de logische eerste stap. Die markten kennen we het beste. En omdat je er veel dezelfde spelers en retailers tegenkomt, krijg je er ook makkelijker introducties.”
De retailsector gaat door woelige tijden, met veel spelers die letterlijk uit het straatbeeld verdwijnen. Weegt dat op de huurprijzen?
DESMYTER. “Het klopt dat de topperiode van de sector al even achter ons ligt. Tegelijkertijd merken we dat veel grote steden aantrekkelijker worden en dat veel retailers er per se aanwezig willen zijn. Die trend sluit perfect aan bij onze strategie die focust op de golden mile van de grootste dertien steden in ons land.
“Het beeld van toenemende leegstand in de winkelstraten omdat bekende merken afhaken, wil ik corrigeren. Enkele van de spelers die failliet zijn gegaan, zijn inmiddels al weer actief. Denk aan Brantano en McGregor. En dat er soms spelers verdwijnen, is het typisch economische verhaal van creatieve destructie. In hun plaats komen nieuwe concepten en formules. De voorbije jaren hebben tal van nieuwelingen hun intrede gemaakt op de Belgische markt. Veel in de cosmetica: Bobbi Brown, Kiko, NYX…. In de horeca ook: Dunkin Donuts, Ellis Burger… Burger King komt ook naar België. H&M heeft nieuwe concepten gelanceerd zoals & Other Stories of heel recentelijk Weekday. AS Adventure is met Juttu gestart…
“Wat ons natuurlijk heel hard pleziert, is dat die formules bij voorkeur voor de binnenstad kiezen. Meer dan de helft van de winkelverhuringen gebeurt daar. Het bevestigt onze stelling dat de binnenstad de winnaar wordt van het winkelvastgoed.”
Wat maakt u zo optimistisch over de binnenstad?
DESMYTER. “Je moet altijd kijken naar het consumentengedrag. De consument bepaalt de omzet. Voor convenience shopping heeft hij deels een oplossing gevonden in het e-commercekanaal. Voor het belevenisshoppen trekt de consument bij voorkeur naar de binnenstad. En zelfs voor een deel van convenience gaat hij graag naar de binnenstad, maar dan moet een aantal randvoorwaarden zeer goed in orde zijn. In de eerste plaats de bereikbaarheid, al dan niet met de wagen.
“Een belangrijke trend, wereldwijd, is dat de mensen meer in de steden wonen. Dat moet ook bij ons gebeuren, want onze files zijn economisch niet meer houdbaar. In die stedelijke bevolkingsgroei zit ook extra potentieel voor shoppen in de stad. Je moet niet meer in de auto, je kan te voet, met de fiets of het openbaar vervoer naar de winkel. Waarom zou een stadsbewoner de wagen nemen om te gaan shoppen in de rand?
“De mix van functies die eigen is aan de stad zorgt voor een sterke aantrekkingskracht, waar het winkelapparaat indirect van profiteert. En steden combineren dat met een grote verscheidenheid in het winkelaanbod. De binnenstad is de enige plaats waar je de grote mass markets vindt, naast de luxemerken en dan ook nog eens de zogenoemde knuffelwinkels: kleine eigenzinnige winkeltjes van gepassioneerde winkeliers.”
U laat de kleine steden links liggen. De leegstand neemt er ook toe. Zijn kleine handelskernen een aflopend verhaal?
DESMYTER. “Dat hoeft niet zo te zijn. Ik denk wel dat de mindset van sommige burgemeesters van kleine steden nog verkeerd zit. Ze denken vaak dat hun stad een belevenisstad kan zijn, terwijl die daar eigenlijk niet de intrinsieke troeven voor heeft.
“Het moet niet altijd en overal beleving zijn. Heist-op-den Berg – zelfs geen stad, meer een uit de kluiten gewassen gemeente – heeft dat goed begrepen. Daar heeft het gemeentebestuur heel duidelijk ingezet op concentratie – één grote winkelstraat: de Bergstraat – en convenience, met gratis parkeermogelijkheid op de markt en kort gratis parkeren in de winkelstaat zelf. Met succes: voor de omliggende dorpen is Heist-op-den-Berg de winkelplek bij uitstek. Sommige winkels draaien er hogere omzetten dan die in de grotere steden. Kleine steden moeten een goede analyse maken, zodat ze weten welke troeven ze kunnen uitspelen.”
Treedt u de winkelvastgoedspecialisten bij die ervoor pleiten om op de grote markten van onze steden terug auto’s toe te laten?
DESMYTER. “Ik geloof niet in meer auto’s in het centrum van de stad. De toekomst is aan leefbare steden met veel groen, brede fietspaden en een sterk openbaar vervoer. En dus minder auto’s. We zullen ertoe gedwongen worden, alleen beseffen we dat nog niet goed. De jongere generatie heeft die klik al gemaakt. Voor hen is een eigen auto meer een last dan een lust. Ik zie dat bij onze jonge sollicitanten: velen hebben geen rijbewijs. Het fenomeen van de bedrijfswagens komt ook onder druk. En de kostprijs van een wagen is enorm, zeker als je weet dat de meeste wagens meer dan 90 procent van de tijd niet rijden. In een stedelijke context zullen slimme autodeelsystemen een boom kennen.
“Op termijn zijn meer auto’s in de stad dus geen goed idee. Alleen zijn we vandaag nog niet klaar om de auto te bannen uit de stad. Daarom begrijp ik het pleidooi wel om steden toch ook nog bereikbaar te houden voor het autoverkeer. En zoals gezegd moeten kleinere steden beseffen dat ze in een andere categorie spelen dan de topsteden. Er is niets mis mee om als kleine stad de kaart van het convenience shoppen te trekken. Maar dan moet je dat ook wel mogelijk maken. En daar hoort vlotte bereikbaarheid met de wagen bij. Een soepeler parkeerbeleid tijdens de weekdagen kan ook helpen.”
Is meer soepelheid in de openingstijden van onze winkels ook wenselijk?
DESMYTER. “Absoluut. Wie kan er in de week nog winkelen tussen 10 en 18 uur? Het moeten niet per se meer uren zijn, een verschuiving kan ook nuttig zijn. Bijvoorbeeld tijdens de voormiddag sluiten, maar openblijven tot 20 of 21 uur. Mensen kunnen dan na hun werk nog wat shoppen wat misschien ook helpt om de verkeersspits te milderen. Er is dan ook langer leven in de stad en de horeca kan er ook wel bij varen. Je krijgt een heel andere dynamiek.”
Welke van onze grote winkelsteden geniet uw voorkeur: Antwerpen, Brussel of Gent?
DESMYTER. “Vandaag is Antwerpen dé winkelstad van ons land. Ze staat internationaal op de kaart staat en de A van Antwerpen is zeer goed gepromoot. Gent heeft het de voorbije jaren ook sterk gedaan. Het merk ‘Gent’ staat er nu ook. Het is een stad met uitstraling en met veel aantrekkelijke evenementen. Het is nu wel even uitkijken naar de impact van het nieuwe mobiliteitsplan. Van de drie is Brussel vandaag het zorgenkind. Terwijl het een stad is met een enorm potentieel. Maar Brussel mist een duidelijke visie en strategie. Dat gaat onder meer over mobiliteit en communicatie. Antwerpen zet zeer zwaar in op communicatie over de bereikbaarheid tijdens de wegenwerken. Niet alleen voor de eigen bewoners, maar ook voor de mensen buiten de stad. In Brussel ontbreekt dat compleet.”
U hebt het vastgoedvak geleerd bij Bart Verhaeghe. Hoe kijkt u als fan van binnenstedelijk vastgoed naar zijn Uplace-project?
DESMYTER. “De processie van Echternach die hij moet doorstaan, wens ik niemand toe. Als overheid een ondernemer tien jaar aan het lijntje houden, dat is niet netjes. Het is ook nefast voor het investeringsimago van Vlaanderen in het buitenland. Tegelijkertijd vrees ik dat het project al wat gedateerd is. Onze maatschappij is in die tien jaar grondig veranderd.”
Qrf City Retail is het enige bedrijf op Euronext Brussels met een vrouwelijke voorzitter én een vrouwelijke CEO. Is dat een statement naar de mannelijke vastgoedsector?
DESMYTER. “Over mezelf zal ik niet spreken (lacht), maar we hebben onze voorzitter (Inge Boets, nvdr) in de eerste plaats gekozen voor haar kwaliteiten. Het is een topvrouw met ook heel wat mooie mandaten in andere bedrijven. We zijn ook wel trots dat we een voorbeeld kunnen zijn voor bedrijven en ambitieuze vrouwen. Qrf City Retail toont dat het kan en dat het lukt. Al wil ik daar meteen aan toevoegen dat een bedrijf meer is dan een CEO en een voorzitter. Qrf City Retail is een team van bekwame, leuke en ook jonge mensen.”
Laurenz Verledens, fotografie Debby Termonia
“Ik geloof niet in meer auto’s in het centrum van de stad. De toekomst is aan leefbare steden met veel groen, brede fietspaden en een sterk openbaar vervoer”
“Een belangrijke trend is dat de mensen meer in de steden wonen. Daarin zit extra potentieel voor shoppen in de stad”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier