De prijs van de roem

In Ukkel overweegt de baksteenkleur. Verscheidene projecten, goed voor ongeveer 900 woongelegenheden, liggen op dit ogenblik ter studie. Dat is ruim voldoende om de niet aflatende vraag te bevredigen.

Er zijn zo van die gebeurtenissen die een leven omgooien. In Ukkel is het bijzonder bestemmingsplan (BBP) er zo een. Het BBP geeft immers opnieuw juridische zekerheid over de indrukwekkende vastgoedreserves op het gemeentelijke territorium. Het beschermt een groot deel van de groene ruimte in de gemeente, maar heeft niettemin toch een aantal zones een woonfunctie gegeven. Het Engelandplateau, dat tegenwoordig volop in de schijnwerpers staat, is daarvan het beste voorbeeld. Op die plek worden twee projecten aangeboden.

Het eerste ligt aan de Borreweg en werd ontwikkeld door Betonimmo, Matexi en Wilma Project Development. Een en ander situeert zich op een terrein van 11,5 ha, waarvan er 6,5 rechtstreeks werden afgebakend als overwegend residentieel woongebied. Bedoeling is om te midden van het groen 401 woongelegenheden te bouwen (53 huizen en 348 appartementen, goed voor een duizendtal bewoners). De totale investering bedraagt 50 miljoen euro. Voor de architectuur tekenden A2RC en Espace. Het programma wordt in opeenvolgende fasen afgewerkt, naarmate de bouwvergunningen verkregen worden, en zal zich waarschijnlijk uitstrekken over een tiental jaren.

Een steenworp verder, in de Engelandstraat en Dolezstraat, ligt het andere ontwikkelingsproject, Les Courses, dat werd ingediend door De Neuter & Associés. Het zal 60 appartementen en 25 huizen omvatten.

De huidige inwoners zien die indringing in hun leefruimte met lede ogen aan, maar ze kunnen de operatie niet tegenhouden omdat die volledig in lijn ligt met de wetgeving. Met openbare enquêtes en overlegcommissies kan tenminste een modus vivendi gezocht worden.

Afkalving tegenhouden

De wijken die geen deel hebben aan de plaatselijke dynamiek zijn schaars. Zo zal het Avijlplateau ook deels ingenomen worden door sociale woningbouw en middelgrote bebouwing. U2000 is dan weer van plan om in de Egide Van Ophemstraat ongeveer 250 woongelegenheden te bouwen om het aanbod met standing, dat al ruimschoots aanwezig is, in een iets lager segment te vervolledigen, zodat jonge gezinnen, die vanwege de hoge prijzen in de gemeente de neiging hebben om naar de periferie te vluchten, gemakkelijker een eigendom kunnen verwerven.

Ook het topgamma laat het niet afweten. Het Domaine de Lorraine, een initiatief van JM Construction, wordt gerealiseerd op de hoek van de Steenweg op Waterloo en de Kasteeltjeslaan. De bouw van vijf villa’s met acht appartementen (twee of drie slaapkamers) gaat daar van start tijdens het eerste kwartaal van 2004.

De Manoirs du Jonc worden op de markt gebracht door Victoire Properties. Ze liggen in de buurt van het gemeentehuis, op de hoek van de Biezenlaan en de Bamboestraat. Het opzet, ontwikkeld door het Atelier d’Art Urbain, omvat twee luxueuze gebouwen met 7 en 14 appartementen (twee of drie slaapkamers). De aangekondigde prijs voor een appartement met twee slaapkamers (142 tot 153 m2) op de benedenverdieping, met tuin en terras, ligt tussen de 225.000 en de 280.000 euro.

Ook de reconversie van de gewezen Elisabethkliniek verdient een vermelding. De site is opgedeeld in twee standingvolle projecten. Ontwikkelaar Beaufort House gaat in het toekomstige Hyde Residence Park elementen inplanten die al gebruikt werden bij een succesvol soortgelijk project in Londen. Een appartement van 400 m2 zal 1 miljoen euro kosten en dat is dan nog gerekend zonder de afwerking. De gevels van het prestigieuze gebouw uit 1935 zullen helemaal gerestaureerd worden en het interieur zal uitgetekend worden door jonge, creatieve en talentvolle architecten.

Het is alvast een origineel project met een prijskaartje dat het gemiddelde van de markt ver overstijgt. Over het algemeen schommelen de prijzen voor nieuwe appartementpromoties tussen 1800 en 2500 euro per vierkante meter. Tweedehands appartementen gaan van de hand voor een gemiddelde prijs van 1600 à 1700 euro per vierkante meter.

Ook al beschikt de gemeente over een breed palet aan woongelegenheden, ze is en blijft duur. Zo bedraagt de startprijs voor een vrijstaande eengezinswoning met kleine tuin tussen de 340.000 en 370.000 euro. Voor een bel-etage, drie slaapkamers, tuin en garage moet u rekenen op iets meer dan 310.000 euro. Die bedragen moeten echter met de nodige omzichtigheid gehanteerd worden, want ze variëren uiteraard afhankelijk van de ligging, de grondoppervlakte of de kwaliteit van het bouwwerk. Over het algemeen bekeken, stijgen de prijzen echter tegen een jaarlijks ritme van 7 tot 10 %.

Van Sint-Job tot de Prins van Oranje

In Ukkel worden de aangename villawijken afgewisseld met oude dorpskernen. Het bruist er ook van de beschermde gebouwen en sites. Die diversiteit is ook de bron van rijkdom. De verschillende marktsegmenten liggen er zij aan zij: van prestigieuze en uitzonderlijke residenties tot standingvolle villa’s, waarvan de prijzen uiteenlopen van 625.000 tot 1,25 miljoen euro en zelfs meer. Een kandidaat-koper kan evenwel ook kleine eengezinswoningen vinden, maar die zijn ook behoorlijk geprijsd: in de Hamstraat, die uitgeeft op het Sint-Jobsplein, staan arbeiderswoningen te koop voor 140.000 euro, waar dan nog eens renovatiewerken ter waarde van 75.000 euro moeten bijgerekend worden. Eveneens in de Hamstraat, maar dan dichter bij Fort Jaco, is het nog iets duurder: een appartement van 90 m2 met garage vond daar een koper voor 185.000 euro of ongeveer 2000 euro per vierkante meter.

Een soortgelijk fenomeen doet zich voor in het Sint-Jobskwartier, dat geliefd is voor zijn wat achterhaalde gebouwen. De huisjes (3,5 meter gevel) gaan er vlot van de hand voor meer dan 250.000 euro. “De nieuwe ontwikkelingen van appartementen komen op de markt tussen 1750 en 1800 euro per vierkante meter,” zegt Eric Verlinden, gedelegeerd bestuurder van Trévi. “Achter het Sint-Jobsplein beginnen de prijzen van vrijstaande eengezinswoningen bij 370.000 à 380.000 euro.”

Aan de René Gobertlaan, die de verbinding vormt tussen de Steenweg op Waterloo en de Floridalaan, moet gerekend worden met prijzen van 380.000 tot 400.000 euro. “Een gebouw van goede kwaliteit en een gevel van zeven meter haalt echter al gauw 400.000 à 500.000 euro,” voegt Eric Verlinden eraan toe. “Onlangs is een alleenstaande woning (260 m2) met tuin in de de Frélaan verhandeld voor 470.000 euro. In diezelfde laan werd een appartement van 80 m2, in correcte staat, verkocht voor 122.000 euro of 1500 euro per vierkante meter. Iets verder, in de Edith Cavellstraat, haalde een appartement met één slaapkamer (65 m2) en garage 110.000 euro.”

Het is al lang geen zeldzaamheid meer dat een gerenoveerde villa van tien of vijftien jaar oud geschat wordt op 800.000 tot 1 miljoen euro. “Voor een vrijstaande villa met een minimum aan grond lijkt een bedrag van 850.000 euro de bodem,” stelt Jean-François Denis, gedelegeerd bestuurder van Monopolis. “Zonder renovatie schommelt de prijs rond de 650.000 à 700.000 euro.”

Ook de Sterrenwacht is zeer in trek en afficheert dan ook lichtjes hogere prijzen. De Hamoirlaan, Saturnuslaan, Sterrewachtlaan en Groene Jagerlaan bundelen de voordelen van de nabijheid van het stadscentrum met de charme van een residentieel kwartier en mogen dan ook op een grote belangstelling rekenen. Onlangs werd nog een kleine villa in halfopen bebouwing (160 m2) in de Saturnuslaan voor 410.000 euro verkocht.

Aan het zuidelijke uiteinde van de gemeente heeft het kwartier Prins van Oranje nog niets van zijn pracht verloren. Hier is het aanbod echt prestigieus en de prijzen zijn navenant: 1,25 miljoen euro wordt er vlotjes overschreden.

Véronique Pirson

Over het algemeen schommelen de prijzen voor nieuwe appartementpromoties tussen 1800 en 2500 euro per vierkante meter.