‘De overheid vervalst de concurrentie tussen nieuwbouw en renovatie’

Gaëtan Hannecart, de CEO van Matexi, wil gelijke spelregels voor nieuwbouw en renovatie. “Door jaar na jaar wat renovatiesubsidies uit te delen, krijgen we ons woningpatrimonium niet substantieel energiezuiniger.”

De bouwsector trekt aan de alarmbel. “2015 was het slechtste jaar voor huizenbouw sinds 2008”, klinkt het bij de Vlaamse Confederatie Bouw. De jaarlijkse conjunctuurenquête van de Vlaamse architectenorganisatie NAV schetst ook een somber beeld. Vooral bij de particuliere nieuwbouw gaat het erg moeilijk, geven de architecten aan. 42 procent van de ondervraagde architecten zegt onvoldoende werk te hebben. Matexi, de grootste woningbouwer van het land, kan wel nog mooie resultaten voorleggen. Het realiseerde in 2015 1323 woningen en appartementen en het verkoopcijfer klom van 255 naar 351 miljoen euro. “Bijna plus 100 miljoen euro, dat is een stevig kmo erbij”, merkt CEO Gaëtan Hannecart op.

Toch is ook hij bezorgd. Vangt hij signalen op dat bouwbedrijven en collega-projectontwikkelaars het moeilijk krijgen? “Dat weet ik niet. Het is vooral bij de consumenten – de kandidaat-kopers – dat het water aan de lippen staat. Betaalbaarheid wordt echt een probleem. En de grootste slokop is de overheid. Dat de overheid zware lasten legt op zaken die maatschappelijk onwenselijk zijn – tabak, alcohol, brandstofgebruik enzovoort – dat begrijp ik. Maar dat je een primaire behoefte als wonen zo zwaar belast, dat vind ik onaanvaardbaar. Meer dan de helft van de kostprijs van een nieuwe woning vloeit naar de staatskas.”

De terugval in het aantal nieuwbouwvergunningen wordt voor een deel gecompenseerd door een stijging van de vergunningen voor renovatie. Met premies en een voordelig btw-tarief ondersteunt de overheid ook die renovatie-inspanningen.

GAËTAN HANNECART. “Dat is net het probleem. De overheid vervalst de concurrentie tussen nieuwbouw en renovatie. Nieuwbouw wordt onderworpen aan almaar strengere regels en normen voor energieprestaties. Dat is in grote mate terecht, maar het drijft wel de kostprijs op. Tegelijk geldt voor nieuwbouw een btw-tarief van 21 procent. Performante nieuwbouw wordt almaar duurder en we zitten stilaan aan de limiet van wat kandidaat-kopers aankunnen. Daar staat tegenover dat de overheid een beleid voert dat renovatie aanmoedigt. Met een laag btw-tarief van 6 procent en door allerlei subsidies en premies uit te delen. Maar dat is water naar de zee dragen. Want ondanks al die overheidssteun is de energiezuinigheid van het bestaande woningpatrimonium nauwelijks verbeterd.”

Moeten we dan de lat voor bestaande woningen ook hoger leggen?

HANNECART. “De overheid zou dringend werk moeten maken van haar Renovatiepact, een soort roadmap die aangeeft waar we met ons bestaande woningpatrimonium naartoe willen. Met ambitieuzere eisen rond energiezuinigheid die stapsgewijs worden opgetrokken. Daarnaast moet ook die concurrentievervalsing in de tarieven weggewerkt worden. Dat kan door het btw-tarief voor nieuwbouw en renovatie gelijk te schakelen op bijvoorbeeld 12 procent. Zo kunnen consumenten op een objectieve manier kiezen. Gaan ze voor een bestaande woning en de geleidelijke weg van kleine ingrepen? Of kiezen ze voor een meer drastische oplossing van nieuwbouw, eventueel voorafgegaan door afbraak, waarbij ze dan ineens goed zitten voor de komende twintig jaar? Dat zou een veel efficiëntere vorm van kapitaalallocatie zijn en het is ook de beste manier om snelheid te maken.”

Is het belangrijk dat we snelheid maken?

HANNECART. “Ja. Ons woonpatrimonium is een van de oudste en meest energieverslindende van Europa. Als we ons patrimonium substantieel energiezuiniger willen maken, dan komen we er niet met jaar na jaar wat renovatiesubsidies uit te delen. De toename van de bevolking en de gezinsverdunning verplichten ons ook het woningbestand te vergroten. Dat kan alleen met nieuwbouw. En tot slot, in een kapitaalintensieve omgeving zoals de bouw kost traagheid enorm veel geld.”

Mensen verplichten om zwaar te investeren in hun bestaande woning, populair gaan politici zich daar niet mee maken.

HANNECART. “Daarom pleit ik voor die roadmap, zodat mensen ruim op voorhand weten wat hen te wachten staat. Er zijn al criteria voor sanitair en elektriciteit en is er een technische keuring van installaties. Als je dat geleidelijk invoert en lang op voorhand aankondigt, kunnen mensen zich daarop voorbereiden. Je mag zoiets niet op een brutale manier invoeren en je moet duidelijkheid scheppen. De investeringen in energiezuinigheid zal ook de energiefactuur van de eigenaars doen dalen. Er is dus ook een terugverdieneffect.”

Is een btw-verlaging in budgettair moeilijke tijden realistisch?

HANNECART. “Het is geen eenzijdige btw-verlaging, het is een gelijkschakeling van de tarieven. Professor economie Johan Albrecht heeft berekend dat een btw-verlaging op nieuwbouw van 21 naar 12 procent de schatkist 583,2 miljoen euro minder opbrengt. Maar hij voorspelt ook dat er door die maatregel 6900 nieuwe woningen extra zouden worden gebouwd. Dat zou een terugverdieneffect van 637,2 miljoen euro genereren. Volgens mij is dat een zeer realistische inschatting. We weten dat een prijsstijging of prijsdaling van 9 procent een groot effect heeft op de vraag.

“Als je min- en meeropbrengst tegen elkaar afzet, is de uitslag minimaal een match nul. Trek je ook nog de btw op renovatie op van 6 naar 12 procent, dan wint de schatkist erbij. De Bouwunie schat dat op 575 miljoen euro. Dus ook voor de overheidsfinanciën is het een interessante zaak.”

Het ondersteunen van renovatie appelleert ook aan de bekommernis om zuiniger om te springen met de schaarse open ruimte in Vlaanderen.

HANNECART. “Omdat men nieuwbouw automatisch associeert met een aanslag op de open ruimte. Dat is niet terecht.Nieuwbouw in open ruimte is niet meer te verantwoorden, daar ben ik het volledig mee eens. Maar een volledige bouwstop eisen, vind ik sloganesk. We moeten nuances aanbrengen in dat debat (zie kader Nieuwbouw is divers). Er is toch niets mis met kernversterkend of inbreidingsgericht bouwen? En soms is nieuwbouw na afbraak de beste optie. Dat moet dus ook kunnen. Helaas gooit men alle nieuwbouw op een hoop. Dat voedt het denkbeeld dat nieuwbouw slecht is en dat renovatie goed is.

“Het ruimtelijk beleid moet vertrekken vanuit mobiliteit. En daar bedoel ik het hele spectrum mee: trein, tram, bus, auto, fiets, wandelen enzovoort. In functie van de beschikbare mobiliteitscapaciteit kan men dan de gewenste densiteit definiëren. Want een hoge densiteit zonder mobiliteit is een aberratie en veel mobiliteit zonder densiteit is inefficiënt gebruik van de middelen. Ons ruimtelijk beleid zou ook meer aandacht mogen hebben voor buurten. Buurten zijn voor mij essentiële bouwstenen om onze steden en gemeenten aantrekkelijk te maken of te houden.”

Treedt u dan minister van Ruimtelijke Ordening Joke Schauvliege bij? Ze lanceerde het idee van een mobiliteitsscore voor woningen, maar kreeg de wind van voren. Ook uit de vastgoedsector kwam veel kritiek.

HANNECART. “Het idee om ruimtelijke ordening te ijken op de mobiliteitscapaciteit is niet nieuw. Dat concept dateert al van begin jaren negentig. Dat de minister mobiliteit vooropzet in haar ruimtelijk beleid, vind ik heel verstandig. En dat ze daar een instrument wil aan koppelen dat een en ander objectiveert, lijkt me ook niet verkeerd. We moeten wel opletten dat we het juiste instrument inzetten.”

U wijst op het grote overheidsbeslag als belangrijke verklaring voor het betaalbaarheidsprobleem. Gaat de bouw- en vastgoedsector vrijuit? Meer innovatie in het bouwproces en nieuwe woonvormen kunnen misschien ook tot goedkopere eindproducten leiden.

HANNECART. “Er zijn beperkte evoluties mogelijk in het type van product, maar ik denk dat we dat niet moeten overschatten. Wonen gaat uiteindelijk toch over het basiscomfort van mensen. In het bouwproces heb je twee grote componenten. Het eerste zijn de materialen, die moeten we aankopen. Het tweede is arbeid. Helaas is arbeid heel duur in ons land.

“We hebben ook projecten in Polen. Die gaan bijna dubbel zo snel als in België. De Polen werken wat langer en ze blijven doorwerken tot het bijna 15 graden vriest. En arbeid is er dan ook nog goedkoper. De twee grote boosdoeners – of laat me het positief formuleren – de twee grote hefbomen in ons land zijn de hoge loonkosten en het hoge overheidsbeslag. Een lagere btw of lagere registratierechten hebben het grote voordeel dat ze aan het begin van het traject ingrijpen. Dat is het moeilijke moment voor de klanten, dat is de heuvel die ze over moeten. Het effect van de woonbonus laat zich pas na de aankoop voelen.”

Bent u een voorstander van een verdere afbouw van de woonbonus als daar een btw-verlaging tegenover staat?

HANNECART. “Op die uitdrukkelijke voorwaarde: ja. Maar opnieuw morrelen aan de woonbonus en intussen de hoge btw en registratierechten ongemoeid laten, dat kan voor mij niet. Onze registratierechten zijn bij de hoogste van Europa en 21 procent btw op een energiezuinige woning is ook een record.”

U bent al lang een pleitbezorger van transfereerbare bouwrechten. De Vlaamse regering heeft in haar regeerakkoord beloofd dit instrument te onderzoeken. Bent u tevreden?

HANNECART. “Ik heb het systeem leren kennen in de Verenigde Staten. Toen ik 1994 naar België ben teruggekeerd, heb ik dat inderdaad meteen naar voren geschoven als een alternatief voor het rigide en slecht werkende mechanisme van planschade en planbaten. Dat dit idee nu meer dan twintig jaar later begint te ontbolsteren, stemt me wel gelukkig. Maar veel zal afhangen van de uitwerking. Het mag geen instrument worden dat partijen afstraft die in het verleden moedige maatschappelijke keuzes hebben gemaakt en actoren die dit niet gedaan hebben beloont. Een ander risico is dat men het koppelt aan een zware administratie. De regering moet ook opletten dat ze niet een regeling uitwerkt die – zoals bij het decreet grond en panden – nadien sneuvelt in het Grondwettelijk Hof.”

Laurenz Verledens, fotografie Kris Van Exel

“Meer dan de helft van de kostprijs van een nieuwe woning vloeit naar de staatskas”