De overheid verkoopt zich rijk

De federale regering dicht volgens een vast ritueel putten in de begroting met de verkoop van vastgoed. Dit jaar moet de verkoop van overheidsgebouwen in totaal ruim 700 miljoen euro opbrengen. De baksteenhandel is goed voor de helft van de totale som aan eenmalige inkomsten (1,5 miljard euro, of 0,5 % van het bbp) die de begroting voor dit jaar in evenwicht houden. De overdracht van 10 % van het patrimonium aan een nieuwe bevak moet 565 miljoen euro opbrengen.

De regering mag de verkoop slechts meetellen in de begroting onder twee voorwaarden. De tegenpartij mag geen overheidsinstelling zijn en moet onafhankelijk kunnen beslissen over het verkregen vastgoed. De tweede voorwaarde is dat het om een ‘echte’ verkoop gaat, en geen financiële constructie waarbij de overheid de facto eigenaar blijft van de gebouwen. De koper van het vastgoed moet de risico’s die een eigenaar draagt en het beheer van de gebouwen overnemen. Als de overheid de verkochte gebouwen terughuurt, moeten de modaliteiten van het huurcontract duidelijk maken dat de koper en niet de overheid de risico’s draagt.

Deze voorwaarden moeten verhinderen dat de overheid kunstmatige begrotingsinkomsten verzint door vrolijk gebouwen aan zichzelf te verkopen. Vraag is dan: mogen de inkomsten uit de verkoop via de vastgoedbevak geboekt worden in de begroting? Eurostat heeft zich nog niet uitgesproken over de operatie, maar duidelijk is dat de regering haar belang in de bevak zal moeten beperken tot ongeveer 10 %, en dat ze dus eigenlijk 90 % van de gebouwen verkoopt. “De overheid zou anders aan zichzelf verkopen. Er is een voldoende risicotransfer nodig,” zegt Jean Leboutte, directeur bij het Agentschap voor de Schuld dat de operatie begeleidt. “Maar de overheid wenst wel een belang aan te houden om de vinger aan de pols te houden. De overheid blijft tenslotte de grootste huurder van deze gebouwen.”

De regering mag dan de verkoop van gebouwen meteen volledig meetellen in de begroting, dat betekent niet dat ze zich terecht rijk rekent. Integendeel. Tegenover deze eenmalige inkomsten staan in de toekomst structureel hogere (huur)uitgaven. De lusten zijn voor vandaag, de lasten voor morgen (en eventueel een andere regering).

“We zijn de gijzelaars van deze domme boekhoudregels,” zegt Etienne de Callattaÿ, hoofdeconoom van Bank Degroof. “Deze regels zijn ook een rem op slimme overheidsinvesteringen, want die slaan meteen een gat in de begroting, hoewel ze op termijn kunnen renderen. Ik denk bijvoorbeeld aan energiebesparende investeringen.”

Philippe Haers (KBC Vastgoed) staat kritisch tegenover de operatie en maakt de rekening. Als de huur van de gebouwen jaarlijks 5,5 % van de waarde van het gebouw kost, kan de overheid beter de aankoop ervan financieren met een obligatielening met 3,8 % intrest. “De totale kostprijs van de sale-and-leaseback-operatie, uitgespreid over de huurtijd van achttien jaar, is dus ruwweg 35 à 40 % van het oorspronkelijke investeringsbedrag,” telt hij uit. “Of bijna de prijs van de grond.”

Minister van Financiën Didier Reynders (MR) ontkent dat het een dure operatie is. “Geld lenen verhoogt de schuld, en dus ook de rating waartegen we kunnen lenen,” stelde hij op een sessie van Editions & Seminaires over bevaks vorige week.

Jean-Paul Ducarme (Jones Lang LaSalle) weerlegde dit argument. “Ondernemingen verkopen hun onroerend goed aan professionals, en investeren de opbrengst in langetermijnprojecten van hun kernactivteit,” stelt het hoofd capital markets Belux van de vastgoedbeheerder. “Ook buitenlandse overheden zetten die stap meer en meer. Het verontrust me echter dat de Belgische staat de opbrengst van de verkoop van activa niet afboekt aan de passiefzijde, maar gebruikt voor kortetermijnuitgaven.” Het stadsbestuur van Dresden pakt het anders aan. Het kon zijn hele schuld afboeken toen het in februari 2006 1,75 miljard euro incasseerde met de verkoop van 48.000 appartementen aan de Amerikaanse investeerder Fortress. Haers: “Deze regering brengt zijn begroting wel in evenwicht, maar pakt de oorzaken van het tekort niet aan.”