De onverzadigbare nummer 1

In de loop van de jaren heeft Sint-Pieters-Woluwe zijn positie als duurste gemeente in het Brussels Gewest weten te bewaren. Een privilege dat het vooral te danken heeft aan zijn geslaagde ruimtelijke ordening en zijn bereikbaarheid. En aan de expats natuurlijk.

Vorig jaar rond deze tijd kondigden we de commercialisering aan van een nieuw project voor appartementen en huizen met standing, de Lippizanergaarde. Dat initiatief van Bernheim Real Estate Development ( Fortis Real Estate), werd sindsdien in zijn eerste fase al volledig aan de man gebracht. Het veertigtal appartementen, dat verkocht werd tegen 2000 euro per bewoonbare vierkante meter, kende, zoals dat heet, een overtuigend succes. “Dat eerste deel van het programma werd op twee maanden tijd afgezet. Nochtans zal de oplevering pas in 2004 plaatsvinden,” meldt Jean Corman, gedelegeerd bestuurder van Victoire Properties. “Blijven nu nog de 17 woningen (240 tot 350 m2), maar daar is de tendens vergelijkbaar.” De aangekondigde prijzen beginnen bij 450.000 euro.

Dat project getuigt op ondubbelzinnige wijze van de aantrekkingskracht die Sint-Pieters-Woluwe uitoefent. Harmonieuze stedenbouwkundige vormgeving, handelszaken, scholen, culturele en sport- infrastructuur, het zijn allemaal keuze-elementen die in het voordeel van de gemeente spelen. Wanneer de gemeente bovendien de hoofdvogel afschiet op het vlak van de vastgoedwaarde, dan is dat in de eerste plaats te danken aan haar bereikbaarheid langs de grote verkeersassen en de metro. Een factor die vaak de mening van de expats in haar voordeel doet overhellen en ook verklaart waarom de prijzen er lichtjes hoger liggen dan in Ukkel. Daarnaast pakt de lokale overheid, die zich bewust is van de mogelijkheden, uit met heel wat initiatieven die deze troeven nog versterken.

“Sint-Pieters-Woluwe speelt voluit de rol van locomotief en trekt achter zich de omringende gemeenten mee,” zo luidt de analyse van Jean-François Denis, gedelegeerd bestuurder van Monopolis. “De architectuur van sommige wijken die uit de jaren zeventig dateert, is misschien minder typisch dan in Ukkel. Woluwe is wat conservatiever, wat klassieker misschien, maar het biedt wel het voordeel van een grote functionaliteit. Door de nabijheid van de luchthaven, het stadscentrum, de Europese instellingen en de grote kantoorwijken trekt ze bovendien de facto een cliëntèle aan met een internationaal profiel.” Daaraan dient evenwel toegevoegd dat de benodigde budgetten zelden op maat zijn van een Belgische beurs.

Naar nieuwe toppen

De prijzen stegen de voorbije jaren gemiddeld met 4 à 5 % en ze vertonen nog geen tekenen van verslapping. Volgens de schattingen van de agenten kenden sommige goederen met een uitstekende ligging en een goede kwaliteit op een jaar tijd een stijging van 15 en 10 % voor res-pectievelijk appartementen en huizen

In tegenstelling tot buurgemeente Sint-Lambrechts-Woluwe beschikt Sint-Pieters-Woluwe slechts over een beperkte vastgoedreserve. Nieuwe promoties komen dan ook slechts met mondjesmaat tot leven. De prijzen liggen er overigens 10 % hoger: het gemiddelde voor nieuwe bouwwerken met een zekere kwaliteit ligt rond de 2500 euro per vierkante meter woonoppervlakte. Bestaande woningen gaan tussen 1700 en 2000 euro per bewoonbare vierkante meter, afhankelijk van de kwaliteit van de bouw en de ligging.

De huizen lokken overigens een soortgelijke geestdrift uit. De goederen van 150 tot 200 m2 (twee gevels) gaan zelden weg voor minder dan 300.000 euro, renovatiekosten van 50.000 euro inbegrepen. In een fraaie buurt werd een alleenstaande villa in goede staat en op een terrein van 6 are in amper één week tijd van de hand gedaan tegen 498.000 euro.

Stokkel is vooral populair omdat het zo’n gezellig kwartier vormt. De omgeving van het Dumonplein is perfect geschikt voor gezinnen. De appartementen worden er verkocht tegen 1500 tot 2000 euro per vierkante meter, de kleinere huizen tegen 400.000 euro. Voor een huis op een grondstuk van 6 are loopt de prijs al gemakkelijk op tot 500.000 euro. Op het Sint-Aleidisvoorplein haalt een huis van 200 m2 van 300.000 tot 375.000 euro, afhankelijk van het afwerkingsniveau. In Stokkeldal, een nieuwe promotie van 31 appartementen van 80 tot 120 m2, beginnen de prijzen bij 2000 euro per vierkante meter.

De straten achter het Woluwepark zijn ook erg geliefd. Meer naar het oosten trekt de wijk Vogelzang door haar dorpssfeer vooral jonge koppels met kinderen aan. De kleine huizen worden er verkocht tegen circa 375.000 euro, de villa’s vanaf 750.000 euro. Onlangs werd er een vrijstaande villa op een klein grondstuk verkocht tegen 850.000 euro. Op de Baron Herpainlaan ging een villa met drie gevels (300 m2) van de hand voor eveneens 850.000 euro.

Indrukwekkende prestigeprojecten

De omgeving van de Mellaertsvijvers staat een pak hoger op de ladder en vertoont een duidelijke neiging tot prestigeprojecten. De erg beperkte omgeving kent een stijgend succes en boekt indrukwekkende waardestijgingen. De villa’s met karakter staan er, afhankelijk van de oppervlakte, geprijsd tegen 750.000 tot 2,5 miljoen euro. Op de Putdaellaan maakt een villa op een grondstuk van 15 tot 20 are een prijs van 1,2 tot 1,3 miljoen euro. Voor een hoogwaardige afwerking moet echter gerekend worden met 1,5 miljoen euro. De Prins Boudewijnlaan en de Fazantenparklaan, aan de zoom van de Zwarte Dennenwijk, herbergen eveneens een paar fraaie juweeltjes.

Tervuren 299 is een andere lopende promotie, aan de kant van Montgomery dit keer, op de Tervurenlaan tussen het Stocletpaleis en het Woluwepark. Het gebouw vertoont de kenmerken van een waar herenhuis met een klassieke gevel in Franse steen. Op de benedenverdieping bevat het kantoren en op de verdiepingen een aantal duplexen, appartementen met één tot drie slaapkamers en een penthouse. Het wordt op de markt gebracht in een prijsvork van 502.000 tot 946.000 euro.

Dat topgamma, dat de jongste jaren wat aan het slabakken was, wordt stilaan opnieuw wakker. “Het ziet ernaar uit dat in het segment van de standingvolle villa’s met een waarde van meer dan een miljoen euro het ergste achter de rug is,” stelt Jean Corman vast. “De vraag haalt wel nog niet het niveau van 2000, verre van zelfs, maar toch is een zekere opleving merkbaar. Op de huurmarkt daarentegen blijft de activiteit in het luxesegment zwak. De nieuwkomers uit de toekomstige lidstaten van de Europese Unie mogen dan wel een inkomen hebben dat vergelijkbaar is met dat van hun voorgangers, hun bestedingspatroon blijkt niet helemaal hetzelfde te zijn. De vraag gaat eerder naar de schijf van 800 tot 1000 euro dan naar de prijsklasse rond 1500 euro. Villa’s die in 2000 verhuurd werden voor zowat 2750 euro per maand, worden nu nog altijd verhandeld vanaf 2500 euro. De huurleegstand vertoont de neiging om te blijven aanhouden.”

Die vaststelling wordt ook bij de Groep Trévi bevestigd: “De lat van de 2000 euro blijkt inderdaad moeilijk te overschrijden voor de kandidaat-huurders,” benadrukt gedelegeerd bestuurder Eric Verlinden. “Eigenaars die zich in het verleden wat al te gulzig toonden, moeten hun verwachtingen nu wat terugschroeven of een pand met een onberispelijke kwaliteit aanbieden. Het jaar 2004 kondigt zich echter voorspoedig aan. Nu de economische groei er weer is, moet de bovenzijde van de huurmarkt, die ondersteund wordt door de expats, een lichte verbetering kennen.”

Véronique Pirson

Door de nabijheid van de luchthaven, het stadscentrum, de Europese instellingen en de grote kantoorwijken trekt Sint-Pieters-Woluwe een cliëntèle aan met een internationaal profiel.