DE ONTSNAPPINGSROUTES

Hoe kunt u aan de gevreesde meerwaardebelasting bij de aankoop van een woning ontsnappen? Het volstaat om de aankoop op te splitsen in naakte eigendom en vruchtgebruik.

Splitsen. Fel vereenvoudigd gaat het als volgt. Wanneer u als zelfstandige een woning aankoopt, koopt uw vennootschap het vruchtgebruik (bijvoorbeeld 80 % van de aankoopprijs) en u als privé-persoon de naakte eigendom (de resterende 15 % van de aankoopprijs) . Dat is een eeuwenoude rechtsfiguur die ook in ons Burgerlijk Wetboek staat.

Op juridisch vlak verenigt volle eigendom namelijk de naakte eigendom en het vruchtgebruik van een goed. Dat wil zeggen dat de eigenaar over een goed kan beschikken (hij kan het verkopen en de koopsom op zak steken, of hij kan het hypothekeren et cetera), of het zelf bewonen, of het verhuren aan derden. Een huis zelf bewonen of verhuren aan derden slaat op het vruchtgebruik; over een goed beschikken (verkopen) slaat op de eigendom.

De volle eigendom van een goed is meer waard dan de naakte eigendom; omdat deze laatste immers de rechten van de vruchtgebruiker moet naleven. Wie een huis in naakte eigendom koopt, kan er dus niet zelf gaan in wonen (noch verhuren); die rechten komen toe aan de vruchtgebruiker.

Daarom zal een bedrijfsleider, ook al bezit hij de naakte eigendom, toch niet gratis de woning kunnen betrekken als het vruchtgebruik ervan door zijn vennootschap werd verworven. In principe zal hij aan zijn vennootschap-vruchtgebruiker huishuur moeten betalen. Doet hij dat niet, dan wordt hem een forfaitair voordeel in natura aangerekend dat belast wordt als een bedrijfsinkomen.

Beperkt in tijd. Een vruchtgebruik is ook altijd beperkt in de tijd. Vruchtgebruik kan verworven worden zowel door vennootschappen als door fysieke personen. Wanneer de vruchtgebruiker een fysieke persoon is, kan het nooit langer duren dan zijn leven. Het vruchtgebruik van een natuurlijke persoon dooft uit bij diens overlijden. Aangezien vennootschappen niet sterven, moet het recht van vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap contractueel beperkt worden in de tijd (bijvoorbeeld vijftien of twintig jaar).

Bij overlijden van de vruchtgebruiker, of na verloop van de contractuele termijn (als het om een vennootschap gaat) komt het recht van vruchtgebruik toe aan de naakte eigenaar. Het recht van volle eigendom herleeft dan op basis van dit automatisme van rechtswege.

Om die reden is deze hereniging met de naakte eigendom op het einde van het vruchtgebruik ook vrij van belastingen; terwijl een overdracht van het vruchtgebruik (tijdens de duur ervan) altijd onderworpen is aan registratierechten (zelfs als het naar de naakte eigenaar zou gaan).

Kosten voor vruchtgebruiker. Nog een handigheidje van de constructie: tijdens de duur van het vruchtgebruik vallen de kosten van onderhoud van het goed ten laste van de vruchtgebruiker. De naakte eigenaar hoeft zich daarover geen zorgen te maken. Het kan daarom aangewezen zijn dat het vruchtgebruik van een te renoveren woning door een vennootschap wordt aangekocht. De vennootschap kan de kosten van renovatie bijvoorbeeld afschrijven in de vennootschapsbelasting. Een privé-persoon kan dat niet.

Slotsom. Wanneer al die elementen van vruchtgebruik en naakte eigendom gebundeld worden bij de aankoop van een woning, kan men een aardig fiscaal voordeel genereren. Maar dat is geen fraude. Er is hoegenaamd geen sprake van fraude omdat de wet in de mogelijkheid van dergelijke constructies voorziet. Maar daar wil Van der Maelen nu een stokje voor steken. Werner Niemegeers