DE NIEUWE VASTGOEDONDERNEMERS

Er waait een frisse, innovatieve wind door het Belgische vastgoedwereldje. Met tal van initiatieven die buiten de klassieke paden treden.

POW 3D DESIGN STUDIO WELKOM IN HET VIRTUELE APPARTEMENT

Een modelappartement is een bijzonder interessant verkoopinstrument voor projectontwikkelaars. Het kan helpen hun klanten – vaak onervaren kandidaat-investeerders of -kopers – over de streep te trekken.

Maar een modelappartement is ook duur. En vooral: je kunt het pas gebruiken na de oplevering, terwijl de commercialisering van een project veel vroeger start. Een dilemma dat dankzij virtuele realiteit binnenkort misschien verleden tijd is. “Een virtueel bezoek is in de beginfase van een project een volwaardig alternatief voor het klassieke modelappartement”, meent Kevin Alderweireldt, creative designer en medeoprichter van POW 3D Design Studio.

Het Zeelse technologie- en ontwerpbureau voor de vastgoedsector startte in 2015 met klassieke 3D-visualisaties van projecten, maar verkende al snel nieuwe horizonten. Zo geeft het met zogenoemde shoebox-beelden inzicht in de structuur en de indeling van een woning. En met een combinatie van luchtbeelden – door drones gemaakt – en 3D-visualisaties laat POW zien hoe het project in de omgeving zal passen. Volgens POW is virtuele realiteit “de ultieme stap in het visualiseren van projecten en woningen”.

POW is niet het enige bedrijf dat virtuele realiteit verbindt met vastgoed, maar het claimt wel de meest geavanceerde technologie te gebruiken. “We werken met een treadmill platform“, legt Alderweireldt uit. “Dat is een cirkelvormige loopband. De bezoeker krijgt speciale noppenschoenen aan de voeten en gaat vervolgens op stap in een driedimensionele wereld. Zo krijgt hij een heel andere ervaring dan met een klassieke virtuelerealiteitbril. Het wandelen op de loopband maakt de beleving veel realistischer en natuur- lijker.”

Wouter Van Hauwermeiren, medeoprichter en business developer, benadrukt dat een laagdrempelige technologie en gebruikservaring cruciaal is. “De kandidaat-koper van een appartement is veelal geen ervaren gamer.” POW demonstreerde de nieuwe technologie onlangs bij de lancering van het studentenhuisvestingsproject Schoormeersen in Gent, een ontwikkeling van de Arch & Teco Group en intussen eigendom van studentenhuisvester Xior.

Welk budget moet een projectontwikkelaar uittrekken voor de virtualisatie van zijn project? “Dat is afhankelijk van de wensen van de klant”, antwoordt Van Hauwermeiren. “Voor een eenvoudige virtualisatie gekoppeld aan een smartphone heb je aan een paar duizend euro genoeg. Wens je een volledig 3D-ontwerp met audio-ondersteuning, dan gaat het snel naar 15.000 euro.” Geen peulschil, maar als het de commercialisering van een project versnelt is het een te verantwoorden investering. Alleen: is de Belgische markt groot genoeg? “Er is veel interesse”, zegt Van Hauwermeiren. “En we spelen op internationaal niveau. Niet dat we actief de buitenlandse markt bewerken, maar het kan.”

In december 2015 tekende POW als enige Vlaamse starter present op het TechCrunch Disrupt-event in Londen. “Een boeiende ervaring”, zegt Kevin Alderweireldt. “Zeker als je geld nodig hebt is het een uniek evenement. Maar dat is bij ons niet aan de orde. Wij groeien op eigen kracht.”

INVESTIMMO GEMOEDSRUST VOOR DE VASTGOEDBELEGGER

“Ik wil de beleggersmarkt transparanter maken. Dat is wellicht nog die journalistieke reflex in mij”, lacht Xavier Carbonez, oprichter van de vastgoedbeleggerssite Investimmo. Carbonez startte zijn carrière als freelancejournalist bij Trends en Knack. Bij Mediafin, de uitgever van De Tijd, tekende hij als managing editor de krijtlijnen uit voor de personal-financemagazines Netto en Mon Argent. Tot eind vorig jaar was hij er als e-businessmanager verantwoordelijk voor de digitalisering van de beleggingstools.

Maar tijdens een korte sabbatical broedde hij op het idee van een eigen beleggingstool voor particuliere vastgoedbeleggers. “Met Netto maakten we een vastgoedgids. Daar is mijn fascinatie voor vastgoed ontstaan”, zegt Carbonez. “Maar er was altijd ook de frustratie dat er nauwelijks cijfers over vastgoedbeleggingen beschikbaar zijn. Het contrast met de data en de tools voor beleggingen in roerend vermogen is enorm. Vastgoedbeleggers worden bestookt met aanbiedingen die 7 tot 8 procent rendement beloven. Is dat bruto of netto? Huurrendement of meerwaarde? Niemand weet het. En er is geen enkele vorm van controle. De vastgoedbelegger wordt aan zijn lot overgelaten.”

Met Investimmo wil Carbonez de particulier gemoedsrust schenken. Via Investimmo kan de belegger de adminis-tratieve, fiscale en financiële details van zijn verhuurde panden opvolgen. De applicatie automatiseert indexaties, rapporteert wanbetalingen en faciliteert de communicatie met de huurders. De belegger krijgt ook een beter zicht op het reële huurrendement van zijn vastgoedportefeuille. “Als de rente stijgt, wordt het huurrendement belangrijker”, stelt Carbonez. “Een rentestijging weegt op de meerwaarde. Bovendien is huurrendement tastbaar terwijl de meerwaarde, zolang het pand niet verkocht is, virtueel is. Een juiste huurprijsbepaling is cruciaal. Twintig euro te weinig vragen maakt op tien à vijftien jaar een groot verschil.”

Investimmo werkt volop aan het vergaren van data voor het opbouwen van relevante benchmarks. Op termijn schuilt daarin het verdienmodel van Investimmo. De basisversie van de site zal gratis blijven, maar de toegang tot de benchmarks wordt betalend. Daarnaast wil Carbonez ook samenwerken met rentmeesters. “Ze bedienen hun klanten al met de operationele opvolging, maar ze kunnen daar nog heel wat financiële en fiscale logica aan toevoegen. Voor dat deel botst de rentmeester evenzeer op het gebrek aan transparante data en benchmarks. Die leemte kunnen wij opvullen.”

Op zijn site merkt Carbonez op dat België achterloopt in het aanbieden van services voor de vastgoedbelegger. Tegelijkertijd wijst hij op het conservatisme in de vastgoedsector, die nog “nergens staat” in digitalisering. “Het grote verschil met het buitenland is dat er in België heel grote privacydrempels zijn. Informatie die in het buitenland publiek toegankelijk is, wordt in ons land angstvallig afgeschermd.”

FOSBURY & SONS HET KANTOOR MAAKT EEN KWANTUMSPRONG

Volgens Maarten Van Gool en Stijn Geeraets, bezielers van Fosbury & Sons, staat de kantoormarkt aan de vooravond van een fundamentele omwenteling. In de vroegere Electrabel-toren aan de Mechelsesteenweg in Antwerpen, inmiddels omgedoopt tot WATT (Working Apart Thinking Together), timmeren en sleutelen ze aan een “nieuw, inspirerend kantoorconcept voor de generatie van vandaag”.

De naam Fosbury & Sons is een ode aan Dick Fosbury, die in de jaren zestig met een revolutionaire sprongtechniek het hoogspringen letterlijk op een hoger niveau bracht. “Beelden van hoogspringen uit de jaren vijftig en zestig, voor Fosbury’s doorbraak, komen vandaag heel bevreemdend over”, vertelt Stijn Geeraets. “Ik denk dat we over tien à twintig jaar even verwonderd zullen terugkijken naar onze kantoorfabrieken van vandaag. Mensen die als robotjes massaal in de file aanschuiven om stipt om negen uur aan de dagtaak te beginnen. Ik vind dat vandaag eigenlijk al heel bizar.”

“Onze economie verandert”, vult Van Gool aan. “Vlaanderen telt vandaag 132.000 freelancers. In België zien we een toename van 53 procent van het aantal freelancers in tien jaar. En de trend is nog altijd stijgend. Ook bij grote bedrijven groeit het besef dat werknemers meer autonomie verlangen. Nu al laat 42 procent van de Belgische bedrijven toe dat hun mensen op de een of andere manier werken vanop afstand.” Een hele dag in een koffiebar werken is niet vol te houden, menen ze bij Fosbury & Sons. En het zogenoemde pyjamawerken is ook niet wenselijk. “De vrees van mensen dat te vaak thuiswerken tot afzondering en vereenzaming kan leiden, is terecht”, vervolgt Geeraets. “We beweren niet dat het kantoor dood is. Er zullen altijd plekken nodig zijn waar mensen elkaar voor het werk kunnen ontmoeten, waar ze kunnen samenwerken. Maar we zijn er wel van overtuigd dat het klassieke kantoor geen lang leven meer is beschoren. De behoeften van mensen zijn veranderd. Ze hechten meer belang aan flexibiliteit, autonomie en tijd. En de technologie laat nu toe ons werk op een heel andere manier te organiseren.”

Van Gool en Geeraets zijn dolgelukkig met hun stek in WATT. Van Gool noemt het torengebouw van de hand van Léon Stynen “een modernistische kathedraal”. De projectontwikkelaar L.I.F.E. herontwikkelt de kantoortoren met een oppervlakte van 18.000 m2 tot een complex met kantoorruimte en horeca. Serge Hannecart, de zaakvoerder van L.I.F.E., investeert 6 miljoen euro in het project van Fosbury & Sons, dat de volledige eerste verdieping inpalmt, goed voor 3000 m2. Voor de inrichting klopte Fosbury & Sons aan bij het jonge architectenbureau Going East. “Het begint bij een inspirerende plek”, zegt Geeraets. “Van de meeste kantoren word je niet echt vrolijk. Wij vinden dat werken ook fun mag zijn. Maar het wordt meer dan alleen maar een toffe plek. We creëren hier ook een netwerk, we stimuleren samenwerking en ondersteunen actief kennisdeling. Daarom mikken we heel breed. Alle sectoren zijn welkom. Het mag geen technologie- of designgetto worden. Creativiteit ontstaat heel vaak door het samenbrengen van mensen en ideeën die ogenschijnlijk niets met elkaar te maken hebben.”

Fosbury & Sons biedt de kantoorruimte aan in verschillende prijsformules vanaf 195 euro voor tien dagen toegang tot een flexibele werkplek en alle faciliteiten. “Onze prijzen bedragen ongeveer een derde van de kantoorkosten in een klassiek kantoor”, beweert Van Gool. “Dat kunnen we alleen omdat we diensten en ruimte delen. Maar daar heb je voldoende schaal voor nodig.” De opening is gepland voor september dit jaar.

LUX AT SEA EN BESUITE TWEEDE LEVEN VOOR HET KUSTAPPARTEMENT

Het appartementenpatrimonium aan de kust veroudert aan een hoog tempo. De renovatiespecialisten draaien er dan ook overuren. Maar waar het gros van de renovatiebedrijven zich toelegt op de buitenkant van de gebouwen, spitst Lux at Sea zich toe op interieurinnovatie. Op één locatie: Knokke-Heist. “In Knokke zit een kapitaalkrachtig publiek”, zegt de zaakvoerder Patrick Desrumaux. “De te renoveren appartementen liggen vaak op de beste locaties. Een investering van 100.000 à 150.000 euro voor een totaalrenovatie loont dan wel. Op andere plekken aan de kust is dat moeilijker te verantwoorden. De meeste van onze klanten hebben ook een heel drukke agenda; ze kopen dus tijd. En voor ons is het praktisch dat de werven dicht bij elkaar liggen. We hebben in Knokke een soort van modelappartement waar onze klanten zich een beeld kunnen vormen van onze realisaties.”

Lux at Sea is een samenwerkingsverband van de economen Patrick Desrumaux en Franky De Smet en de interieurarchitect Filip Tack. Voor een nieuwe keuken of de inrichting van een zolder ben je bij Lux at Sea niet aan het juiste adres. “Niet dat we dat te min vinden”, zegt Filip Tack. “Maar we specialiseren ons zeer bewust in totaalrenovaties: een voorontwerp, een definitief ontwerp, de uitvoering en de nazorg. Alleen in kustappartementen. Omdat we intussen heel goed vertrouwd zijn met dat type product, kunnen we heel snel de problemen detecteren. Zo zijn er gebouwen uit de jaren vijftig en zestig waarvan de schouw slechts compatibel is met een type verwarmingsketel. Dat merken we bij het eerste bezoek meteen op.” “In de nazorg gaan we behoorlijk ver”, vult Desrumaux aan. “Zo zorgen we er bijvoorbeeld voor dat het nieuwe parket de eerste weken het juiste onderhoud krijgt. Dat staat behoorlijk ver van het klassieke interieuradvies, maar we winnen daar heel veel vertrouwen mee bij onze klanten.”

Lux at Sea is gegroeid uit Besuite, een interieurprojectbureau voor de vastgoedsector. “In essentie is het aanbod van beide identiek: we ontzorgen de klant”, zegt Desrumaux. “Maar bij Besuite is de doelgroep de kleine tot middelgrote projectontwikkelaar of aannemer die hoogwaardige projecten realiseert. Dat zijn mensen die graag bouwen en verkopen, maar zich minder comfortabel voelen bij het begeleiden van de klant. Eigenlijk doen ze dat gewoon niet graag. Terwijl die eindklant juist meer dan vroeger begeleid wil worden.”

Besuite startte vijf jaar geleden als een onlinedesignwinkel. “Hoewel we toen ook al advies en begeleiding aanboden, konden we online te weinig het verschil maken”, vertelt Desrumaux. “Mensen kwamen naar onze site om ideeën op te doen en met de productinfo gingen ze het product elders goedkoper kopen.” “We verkopen nog altijd die mooie lampen van Flos”, zegt Tack. “Maar nu zorgen we er ook voor dat die lamp op de juiste plek hangt en in harmonie is met de rest van het interieur.”

LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE DEBBY TERMONIA

“Het klassieke kantoor is geen lang leven meer beschoren” – Stijn Geeraets, Fosbury & Sons

“De eindklant wil meer dan vroeger begeleid worden” – Patrick Desrumaux, Lux at Sea