‘De naijver motiveert mij’

Wat veertig jaar niemand gelukt is, deed Ghelamco: een nieuw voetbalstadion bouwen in België. Het typeert topman Paul Gheysens: noest werken, kop in de wind. En het moet vooral simpel blijven. Met die bedrijfsfilosofie veroverde Ghelamco Polen. Nu heeft de grootste private vastgoedbeheerder van België meer ambitieuze plannen op zijn thuisbasis.

Gisteren speelde AA Gent tegen VfB Stuttgart zijn eerste match in de gloednieuwe Ghelamco Arena. Ghelamco, de Ieperse vastgoedbeheerder en -ontwikkelaar die zijn naam geeft aan het voetbalpaleis, schoot in twintig jaar als een komeet omhoog. In 2012 steeg de portfolio van 944 miljoen naar 1,2 miljard euro. Het geconsolideerde eigen vermogen van Ghelamco Group bedraagt 517 miljoen euro. “We zeggen het niet graag, maar niemand doet het ons na”, zegt voorzitter Paul Gheysens (59). Ghelamco is voorlopig hoofdzakelijk in het buitenland actief. De onderneming is volgens de vakbladen de belangrijkste ontwikkelaar van Oost- en Centraal-Europa, met de nadruk op Polen.

De landbouwerszoon Paul Gheysens wilde eigenlijk veearts worden, maar ontdekte dat hij niet tegen bloed kon en begon in de tuinaanleg. Om zijn bedrijf niet afhankelijk te maken van seizoenen, startte hij in 1984 het algemene aannemingsbedrijf Ghelamco. Een zwarte bladzijde in zijn geschiedenis — een veroordeling in 2003 wegens RSZ-fraude in 1994-1996 — is ondertussen omgedraaid. Hij kreeg in 2007 eerherstel. “Uit oorlogen komen de beste medicijnen”, klinkt het bij een intimus. “Ghelamco Group volgt nu scrupuleus alle regels en houdt zich ver van zulke zaken. Vergeet ook niet dat in de jaren negentig bijna alle aannemers in het zwart werkten.”

Gheysens klom op tot de 28ste plaats in de ranglijst van de rijkste Belgen, met een geschat vermogen van 434 miljoen euro. Waarschijnlijk is het meer, laat zijn financieel directeur uitschijnen. Gheysens is eigenaar van het kasteel Elzenwalle in Voormezele en brengt zijn weekends meestal door in Knokke, waar in de polders ook zijn Arabische paarden grazen. Een gesprek over een gehaaide wereld en zijn uitgesproken ambities in eigen land.

In Warschau is er blijkbaar geen crisis? Nogal wat Belgische ondernemingen hebben er belangen.

PAUL GHEYSENS. “Net voor de crisis uitbrak, hebben we voor 160 miljoen euro vastgoed verkocht aan enkele Duitse fondsen. Dat geld werd geherinvesteerd in zo veel mogelijk gronden met bouwvergunningen. Vandaag hebben we in Polen tot 400.000 vierkante meter bouwvergunningen op zak. Want bouwvergunningen, daar draait het om. Vandaag blijft Polen de groeimarkt bij uitstek. Er zijn veel projectontwikkelaars, maar alleen wij creëren bewezen toegevoegde waarde. In feite hebben we er weinig of geen concurrenten.”

Wat maakt u dan anders dan de andere?

GHEYSENS. “Ik houd het graag eenvoudig. Complexe financiële, fiscale of juridische constructies rond een gebouw weven, hoeft niet. Als ik het zelf niet begrijp, ben ik weg.

“Veel ontwikkelaars werken met externe partijen, en het duurt maanden eer ze alle stadia (studie, concept, aankoop, voorbereiding vergunning) afwerken. Wij gaan met een team van eigen specialisten — ingenieurs, architecten, juristen, financiële mensen — voor de realisatie in een kort tijdsbestek. Ook de schaalgrootte speelt in ons voordeel. Bij onze leveranciers rolt de rode loper uit. Wij kunnen heel voordelig grote partijen glas, parket, beton en andere producten inkopen.”

Hoeveel rendement op uw investeringen streeft u na?

GHEYSENS. “Liefst zeer veel, en daar slagen we ook in.”

Is 10 tot 15 procent voldoende?

GHEYSENS. “Als het dat maar was, konden we beter in België blijven.”

Volgens geruchten nam u in de beginperiode in Polen extra risico’s. Was het soms kantje boordje?

GHEYSENS. “Integendeel. We gingen vanaf de eerste dag voor kwaliteit en zekerheid. Ik kwam toevallig in Warschau terecht, omdat ik in Polen al bouwmateriaal kocht. De toenmalige ambassadeur was de zoon van een vriend van mijn vader. Die wees me op de kansen op de vastgoedmarkt in Warschau. De huur was toen drie keer hoger dan in Brussel. Ik ben in 1992 met het project Green House begonnen, en kocht een stuk grond met steun van Delcredere, dus zonder risico (en na een hint van prins Filip aan de organisatie, nvdr.). Ik liet alle eigendomstitels controleren door een advocaat en had al een huurder. Risico: zero. Ook vandaag zal ik nooit vastgoed ontwikkelen zonder de zekerheid van huurders met naam: Allianz, T-Mobile, grote banken of multinationals.

“Het risico dat we in Polen nemen, is onbestaande. Zodra investeringsfondsen de gebouwen hebben gekocht, investeren we elke euro opnieuw. De banken weten dat we risico-avers zijn. Kredieten waren dus tijdens de crisis nooit een probleem.”

“Ghelamco heeft nu voor zo’n 150.000 vierkante meter aan kantoorgebouwen in oplevering en al voor 100.000 vierkante meter aan voorverhuurcontracten — 50 procent van de kantoormarkt.

“Nu staat Rusland op het programma. We openden in augustus 2012 ons eerste logistieke gebouw rond Moskou. Er is veel vraag, en dus starten we fase twee en drie op. We blijven voorlopig weg uit Moskou en kantoren, waardoor we de lokale zwaargewichten niet voor de voeten lopen. Rusland is een mastodont, niet te vergelijken met andere landen. De wetgeving is er uitgebreid met een zware administratie en tientallen vergunningen, waarvoor je moet vechten.”

Waarom doet u er dan zaken?

GHEYSENS. “Hogere winstmarges.”

Kan men in Oost-Europa zaken doen zonder dat er aan een of andere administratie of politicus geld blijft plakken?

GHEYSENS. “Zodra dat geweten is, blijf je betalen. We doen het op de juiste manier, al duurt dat soms langer. We hebben in Polen 130 mensen die zich permanent op dossiers en vergunningen concentreren. In deze business draait alles om marktkennis: goede locaties, de juiste contacten bij makelaars, administraties, kandidaat-huurders, de juiste architect. Zo blijft het netjes.”

Oost-Europa kent ook criminele netwerken. Bent u ooit de maffia tegengekomen?

GHEYSENS. “Nooit. In Polen is er geen maffia, zoals in sommige Russische steden. En dan nog is die actief in zeer bepaalde niches, zoals grondstoffen en elektriciteit. In vastgoed kom je de maffia niet tegen.”

Met een asset value van 1,2 miljard euro — het nummer 3 van Belgische vastgoedbedrijven — kan Ghelamco naar de beurs om kapitaal aan te trekken.

GHEYSENS. “Wie naar de beurs gaat, komt in handen van financiële groepen. Daar bedank ik voor, momenteel. Ik kan mijn verhaal beter kwijt aan echte professionelen, die de sector kennen. We bepalen liefst autonoom onze eigen koers. Begrijp me niet verkeerd. Er wordt hier intern veel gediscussieerd.”

Ghelamco profileert zich op de Belgische markt. Lukt dat?

GHEYSENS. “Vergeleken met Polen is België een paradijs. Over eigendomsrechten, wegen en nutsleidingen bestaat er in Polen de grootste juridische onzekerheid. Elk project was een gevecht. Als je het in Polen waarmaakt, lukt het overal. We hebben in België 600.000 vierkante meter grond in eigendom of in optie. Dat is 35 procent van de portefeuille. Binnen twee jaar zal dat de helft zijn.”

Het Gentse voetbalstadion staat er. Hoe kon Ghelamco dit realiseren, in tegenstelling tot de vroegere initiatiefnemers rond Besix?

GHEYSENS. “Van bij de eerste denkoefening was er een fout concept, met misschien te veel aandacht voor beton. Het gebouw was op zichzelf gericht, vooral geconcentreerd rond voetbal en onvoldoende functioneel. Nu ziet het stadion eruit als een glazen huis. Het complex is voor ons meer dan alleen een voetbalstadion. Er zijn ook winkels, kantoren, een hotel en een Brico Plan-it met 12.000 vierkante meter naast het stadion.”

Naar verluidt heeft u nog stadions in de mouw zitten in Kortrijk en Waregem?

GHEYSENS. “Beide zullen — als we er ooit al aan zouden beginnen — in elk geval veel kleiner zijn. Er moet schot in de zaak komen, anders hoeft het niet. Het moet ook opbrengen.”

Ghelamco had wat problemen met omwonenden met studentenwoningen aan de Vaartkom in Leuven?

GHEYSENS. “We hebben na overleg met alle partijen ons aanbod aangepast. Als we een ding hebben geleerd in Polen, dan is het dat we een project nooit doorduwen tegen de wil van de mensen in. Goed luisteren en respect tonen: het is geen luxe maar een noodzaak. Alleen na een consensus kan het snel gaan. En hoe sneller het gaat, hoe hoger de opbrengst. Er is ontzettend veel vraag bij beleggers naar studentenkoten.”

Ziet de Compagnie du Zoute u trouwens graag komen in Knokke?

GHEYSENS. “De Compagnie heeft het wat moeilijk gehad, maar staat er nog. Zij doen hun ding, ik het mijne. Knokke is voor Ghelamco een nichemarkt. Er zijn maar weinig kuststeden met zo’n bewezen patrimonium en potentieel als Knokke. We bouwen er, naast de residentiële projecten, ter hoogte van het vroegere Gustave Siska 37 hotelkamers met een modern Engels tintje.”

Plus een tweede golf. Wil u met dat prestigeproject de tweede Léopold Lippens worden?

GHEYSENS. “Ik ken Léopold zeer goed. Hij speelt zijn publieke rol perfect. Dat kan ik minder. De golf is, voor alle duidelijkheid, geen prestigeproject. Als een project niet commercieel is, begin ik er niet aan. De stad steunt ons omdat we ook bijdragen aan de opwaardering van Knokke als mondaine kuststad. De grond voor de golf, driemaal negen holes, hebben we. Nu is het wachten op het ruimtelijk uitvoeringsplan.”

U hebt een appartement in het Finis Terrae-project, een van de meest luxueuze van het land. Maar blijkbaar was er een en ander fout bij de kwaliteit van de afwerking?

GHEYSENS. “Ja. Er zijn hierover strubbelingen geweest tussen de kopers en de promotor, maar we hebben ons ervan gedistantieerd.”

QR Marc, uw volbloedpaard van uw stoeterij Knocke Arabians, haalde de prestigieuze Dubai Gold Champion. Vanwaar de liefde voor Arabische raspaarden?

GHEYSENS. “Ook mijn paarden zijn business. Die hengst is zijn aankoopprijs (4 miljoen dollar volgens sommige berichten, nvdr.) meer dan waard en hij produceert ook goed.

“QR Marc is de moneymaker van de stal (een staal sperma kost naar verluidt 8000 euro en het paard produceerde al 500 maal, nvdr.). Een paard dat niet opbrengt, gaat er onverbiddelijk uit. Ik heb als landbouwerszoon geleerd goede paarden te onderscheiden van andere. De dag van de verkoop telt.”

Uw dienstenholding heeft ook een privéjet, een Falcon. Die moet ook renderen?

GHEYSENS. “Jazeker. Toen onze activiteiten zich uitbreidden naar Rusland, Oekraïne en Polen, loonde het de moeite hem te kopen. Maandag en vrijdag zijn we meestal in België. Op dinsdag, woensdag en donderdag bezoeken we meestal projecten, medewerkers en betrokken partijen in deze landen. We verliezen geen tijd op luchthavens en met vluchten die worden afgelast. Vanaf de eerste minuut zijn we in meeting met een ploeg van zes mensen.”

U bezit een van de vier enige replica’s van de allereerste Steinway-piano uit 1836, die het Vlaamse Maene mocht bouwen van het moederhuis in Brooklyn. Wie speelt erop?

GHEYSENS. “Mijn dochter. De piano wordt ook gebruikt voor de klassieke concerten die we organiseren in Warschau. Weer een mooie return on investment.”

Beschouwt u de hernieuwde activiteiten in België als een comeback, na uw problemen met het gerecht?

GHEYSENS. “De naijver die ons toen achtervolgde, heeft ons enkel sterker gemotiveerd.”

U zit ondertussen in de top honderd van de rijkste families van België.

GHEYSENS. “Dat interesseert me geen zier. Prestige of aanzien, ik heb er geen boodschap aan. Ik ben een typisch West-Vlaams product, en kom dan nog uit de moeilijkste hoek. Noest werken, kop in de wind, voeten in de klei. Hoe moeilijker, hoe meer uitdaging. Geen enkele berg is te hoog. Na Polen ligt de focus nu op Brussel. Daar willen we nu onze stempel zetten. Maar het moet opbrengen. En de 300 medewerkers moeten zich goed voelen. Daar is mijn echte drive, niets anders.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE WOUTER RAWOENS

“Het risico dat we in Polen nemen, is onbestaande”

“In vastgoed kom je de maffia niet tegen”

“Als je het in Polen waarmaakt, lukt het overal”