De laatste Belg

Het nieuwe elan van de van oorsprong Antwerpse makelaar Immobiliën Hugo Ceusters.

“Bij de tien belangrijkste immobiliënkantoren van België, vind je nauwelijks Belgen. Triest, niet?” Ook al werkt Immobiliën Hugo Ceusters onafhankelijk en onder eigen naam, toch is ook voor deze vastgoedmakelaar een internationale alliantie al jaren onontbeerlijk.

Wel staat Immobiliën Hugo Ceusters op zijn onafhankelijkheid. Deze houding heeft het bedrijf de jongste vijftig jaar immers geen windeieren gelegd: steevast het grootste vastgoedkantoor in Vlaanderen en op Belgische schaal genesteld tussen de reuzen in de topvijf.

Hugo Luyten, sinds eind 1996 gedelegeerd bestuurder van de nv Immobiliën Hugo Ceusters, ontkent niet dat het bedrijf een overwegend Vlaams profiel heeft. “Acht jaar geleden ging de Vlaamse regering over tot decentralisatie van haar diensten. De administraties kwamen terecht in Antwerpen, Gent, Hasselt… Wat gebeurt er? Ceusters krijgt de makelaarsopdracht voor het eerste Vlaams administratief centrum in Antwerpen. Bovendien kregen we ook de beheersopdracht ervan toegewezen, uiteraard na een openbare aanbesteding. Daarnaast beheren wij in Brussel het Martelarenplein en zijn we gevestigd in de Warande. Dat je dan de stempel Vlaams krijgt, hoeft niet te verwonderen.”

Ceusters is een geïntegreerd makelaarskantoor: naast residentiële en bedrijfsmatige vastgoedmakelaardij, breiden de diensten zich verder uit naar winkels en shopping centra, projectmanagement, schatting en beheer. Volgens Hugo Luyten verdient zo’n multidisciplinaire aanpak de voorkeur boven een gespecialiseerd kantoor. “Als wij een klant aanraden zijn gebouw te renoveren, dan is het toch handig dat aan dezelfde tafel ook de directeur van onze projectmanagementafdeling zit. Zo kan het dossier volledig worden behandeld en kan snel een rendementsanalyse worden opgesteld. Waarom andere partijen erbij betrekken? Belangenvermenging is immers onmogelijk, wij staan aan dezelfde kant als onze opdrachtgever.”

Shopping centra.

Op het vlak van beheer van vastgoedportefeuilles is Ceusters al jaren de onbetwiste Vlaamse leider. Deze afdeling werd ondergebracht in de dochteronderneming nv Hugo Ceusters Beheer, opgericht uit puur juridisch-technische noodzaak. De vennootschap beheert in Brussel onder meer het Martelarenplein. In Antwerpen zijn het Rijnkaaigebouw, de Theaterbuilding en het 3Way-complex (dat 110.000 m² opslagruimte omvat) de blikvangers. Rijnkaai en Theaterbuilding werden aan een renovatie onderworpen en zijn momenteel voor 100% verhuurd.

Voor advies en schatting wordt veelvuldig een beroep gedaan op de specialisten van Ceusters. Zo werden zij bijvoorbeeld betrokken bij het dossier van het Sportpaleis in Antwerpen, bij het faillissement van Cockerill Yards, een omvangrijke portefeuille die in een recordtijd van één week volledig werd geschat, en – recentelijk – bij onder meer de dossiers Mazda en Ikea.

Ook projectmanagement scoort hoog, “herinrichtingsopdrachten” werden al uitgevoerd in Brusselse kantoorgebouwen (50.000 vierkante meter) en voor de Europese Commissie (33.000 vierkante meter). Meer opvallend waren de realisatie van het VTM-gebouw in Vilvoorde en de uitbreiding van het Wijnegem Shopping Center. Voor de ontwikkeling, de exploitatie en het management van shopping centra werd, net zoals voor de afdeling beheer, een gespecialiseerde afdeling opgericht: SCMS of Shopping Center Management Services.

SCMS werd een succesverhaal ondanks de initiële tegenkanting uit diverse hoeken. Hugo Luyten: “Wij zijn ervan overtuigd dat er in België nog enkele locaties zijn die een wat grootschaliger shopping center kunnen absorberen. Alleen blijft het realiseren van zulke projecten ontzettend moeilijk door allerhande socio-economische vergunningen, bouwtoelatingen enzovoort. Kijk maar naar Fenix. Of Wijnegem, waarvoor de initiatiefnemers maar liefst acht jaar in de weer zijn geweest vooraleer de eerste steen kon worden gelegd. Desalniettemin zijn de shopping centra stuk voor stuk succesverhalen, of ze zich nu in de binnenstad bevinden zoals City 2 of buiten de stad zoals Woluwe en Wijnegem, en dit zowel voor de ontwikkelaars als voor de uiteindelijke gebruikers-winkeliers. Daarenboven staan retail en – in het bijzonder – shopping centra bovenaan het verlanglijstje van zowel binnen- als buitenlandse investeerders. Alles wijst er dus op dat er nog mogen bijkomen.”

Mobiel Immo Ceusters.

Vorig jaar nog sloten twee vestigingen van Immobiliën Hugo Ceusters hun deuren. In de vestiging in Gent werden in juli 1997 de lichten uitgedaan. De diensten hadden er alleen betrekking op industrieel vastgoed en kantoren en de Gentse markt was te klein om er een afzonderlijk kantoor op na te houden. De regio wordt vandaag bestreken door de vestiging in Antwerpen, waar bijvoorbeeld de hoofdrolspelers in de haven dezelfde zijn als degene die de industriële activiteit in de Gentse havenzone uitmaken.

De vestiging in Knokke, die begin 1997 werd opgedoekt, had als enige taak de verkoop van residentieel vastgoed. Ze werd gesloten omdat, volgens Hugo Luyten, “er zich in Knokke een ontzettend overaanbod aan makelaars voordoet. Er zijn er meer dan tachtig op die beperkte markt aanwezig.”

De Antwerpse vestiging zal heel binnenkort verhuizen naar een ander pand in de binnenstad. Waar was bij het ter perse gaan van deze ImmoTrends nog niet bekend.

Stijgende huurprijzen.

Hugo Luyten ziet in de Antwerpse rand een stijgende lijn in de kantoorhuurprijzen. Ze schommelen vandaag tussen de 4000 en 4500 frank/m². De stijging is een gevolg van de schaarste aan kantoren rond Antwerpen. Daardoor werden al prijzen genoteerd van 5000 frank/m². In het centrum van de stad liggen de prijzen traditioneel een stuk lager, men betaalt er doorgaans 2500 à 3000 frank/m². Bedragen die een peulschil lijken met wat dient te worden neergeteld in de Brusselse binnenstad; voor nieuwere gebouwen huurt men er een vierkante meter voor 6000 tot 7500 frank/m². Oudere gebouwen worden er verhuurd tegen 4500 tot 6000 frank/m². De Brusselse rand scoort ook nog steeds hoog met huurprijzen die schommelen tussen de 5000 en 6000 frank/m².

Ook in deze regio merkt Hugo Luyten een stijgende tendens, maar hij waarschuwt in één adem door voor een overcreatie van gebouwen in de randgemeenten. “Verschillende ontwikkelaars hebben immers op hetzelfde moment, toen een stijgende vraag naar panden rond Brussel zich begon voor te doen, hetzelfde idee gehad en zijn als bezetenen beginnen bouwen. Wat wel eens zou kunnen resulteren in een uiteindelijk overaanbod. Het zal echter nog wel even duren voor het zover is, de verhuis van de binnenstad naar de rand zet zich immers onverminderd verder. Uitzondering op deze regel vormen de diverse overheidsdiensten, die zich concentreren rond de Brusselse stations.”

In tegenstelling tot nieuwbouw, noteert men tevens een trend tot renoveren. Hugo Luyten: “We beschikken in België over een niet onaardig patrimonium aan verouderde kantoorgebouwen die niet meer beantwoorden aan de huidige eisen van de gebruikers. Refurbishment komt er vaak op neer dat van een gebouw nog alleen de dragende constructie overeind blijft en dat de rest wordt vervangen.” Belangrijk feit dat de vernieuwbouw stimuleert, is dat grootschalige, nieuwe projecten niet bepaald worden aangemoedigd van overheidswege, integendeel zelfs, “niet zelden zijn het ware lijdenswegen voor de organisatoren, eigenaars, ontwikkelaars enzovoort.” aldus Luyten. “Ook is het zo dat het vaak interessanter kan zijn een bestaand gebouw aan te passen dan het plat te gooien en een nieuw te bouwen, omdat wel eens zou kunnen blijken dat hierbij nog slechts de helft van het initiële volume mag worden gebouwd.”

Roze bril.

Hugo Luyten heeft al bij al een positieve kijk op de toekomst van de sector. Zelfs het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen kan volgens hem, indien op lange termijn en stringent volgehouden, enige klaarheid en zekerheid scheppen in de Belgische vastgoedbranche. Het personeel is door de gerichte opleidingen en bijscholingen steeds beter gekwalificeerd (van de 48 personeelsleden van Immobiliën Hugo Ceusters volgde een groot gedeelte de cmo-opleiding) en ook de erkenning van het BIV-statuut is een stap in de goede richting, zo vindt hij. “Misschien niet zozeer voor de grotere immobiliënkantoren, die zich toeleggen op commercieel vastgoed, dan wel voor de residentiële vastgoedmakelaars. Het zal wel nog een generatie duren eer deze uitzuiveringsactie zal voltooid zijn en de sector een niveau bereikt dat vergelijkbaar is met dat van Nederland of het Verenigd Koninkrijk.”

Tom Muysers