De koper neemt zijn tijd

Een crash komt er niet op de vastgoedmarkt. Maar de dolle jaren zijn definitief voorbij. De bouwsector denkt toch dat 2008 een goed jaar wordt.

In de eerste helft van 2007 daalde het aantal afgeleverde bouwvergunningen in Vlaanderen met 20 %. Het effect uit zich in 2008. De vastgoedmarkt zal stabiliseren in bijna alle segmenten, leert een rondvraag in de sector.

ING berekende dat de betaalbaarheid van vastgoed sinds 1998 afnam. Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING België, signaleert dat de inkomens van de gezinnen de rentestijging en het dure vastgoed niet meer kunnen volgen. “De prijs bereikt geen crashniveau, maar een verdere prijsstijging voor vastgoed is moeilijk”, weet hij.

De lichte rentedaling voor overheidsobligaties tussen juli (4,71 %) en vandaag (4,27 % bij het ter perse gaan) heeft er niet toe geleid dat de banken hun tarieven aanpasten. Bedrijven noch particulieren kregen betere kredietvoorwaarden. Vanden Houte: “Banken zijn minder bereid om risico’s te nemen. Dat weegt op de markt. Maar als de prijzen stabiel blijven, is het niet uitgesloten dat we in 2008 een verbetering in betaalbaarheid kennen en dat voor het eerst in meer dan tien jaar.”

“Kopers spelen op veilig en nemen hun tijd om de projecten te vergelijken,” getuigt de Brusselse notaris Gaetan Bleeckx. “Toch verwacht ik absoluut geen crash.”

Volgens zijn Tieltse collega Anthony Wittesaele verloopt de verkoop vlot, zij het aan realistischer prijzen. “Zo blijven grotere huizen langs de weg in de rand van kleine steden als Roeselare langer op de markt. Je krijgt ze moeilijk verkocht aan een kwart miljoen – niet zo lang geleden een normale prijs. Er is een groot aanbod, ook al omdat heel wat oudere koppels het onderhoud niet meer aankunnen en liever verhuizen naar een kleinere woning in de stadskern. Vooral de appartementenmarkt verzwakt. Als ik in mijn eigen regio zie hoe in alle hoekjes en kantjes appartementen werden neergepoot, denk ik dat dat aanbod de prijzen naar omlaag duwt.”

Vanden Houte typeert de appartementenniche als de vastgoedmarkt bij uitstek waar de wet van vraag en aanbod heerst. “Speculatie is geen uitzondering”, zegt hij. “Nieuwe projectontwikkelaars overspoelen de markt, zoals ondernemers die hun bedrijf hebben verkocht en nieuwe horizonten zoeken. Als we in de jaren negentig een beleggingsavond organiseerden over ICT, daagden er soms vijfhonderd nieuwsgierigen op. Nu nog honderd. De voorbije twee jaar waren onze vastgoedseminaries de absolute trekpleister en is de investering in een appartementenblok de hype. Ik verwacht problemen in die niche.”

En de bouwsector?

Een stagnatie van de vastgoedsector betekent normaal gezien dat de bouwsector volgt. “Er is nog meer dan genoeg werk”, ontkent Hilde Masschelein, gedelegeerd bestuurder van de Bouwunie. Haar leden, vooral Vlaamse kmo’s, zijn behoorlijk optimistisch. Een enquête leert dat 83 % volgend jaar een even grote of grotere omzet verwacht. Drie vierde rekent op een even hoge of hogere rendabiliteit. Het aandeel van de bouwsector in het BNP (4,5 %) is een half procent hoger dan het historische gemiddelde.

Masschelein rouwt niet om de lichte afkoeling. “De bouwsector kon het werk gewoon niet meer aan. Voor alle duidelijkheid: nieuw personeel is meer dan welkom.” Voor renovatiewerken en energiebesparende maatregelen – 41 % van de bouwmarkt – verwacht ze wel een flinke groei. Die wordt aangewakkerd door overheidsstimulansen, zoals het Vlaams energierenovatieprogramma 2020 en talrijke fiscale maatregelen en premies.

Voor grotere werkzaamheden koelt de Belgische markt zeker af, meent Johan Beerlandt, de CEO van Besix. “Wij houden ons vooral bezig met grotere projecten, waar de overheid dikwijls een doorslaggevende rol speelt. Zonder regering verslapt die markt. We zijn al wat blij als onze Belgische bouwprojecten geen verlies maken. In het buitenland verwachten we toch een return van 3,5 %. Ook onze marges in de Belgische projectontwikkeling zijn niet om over naar huis te schrijven. In die niche boeren we fantastisch in het buitenland, vooral het Midden-Oosten. Eigenlijk behouden we de Belgische markt omdat we hier nu eenmaal onze wortels hebben en we onze medewerkers na een buitenlandse carrière ook in hun thuisland werk willen bieden.”

DE AUTEUR IS REDACTEUR BIJ TRENDS.

Door Hans Brockmans