De fiscus op huisbezoek

De administratie zal systematisch nagaan of woningen waarvoor bij de verkoop de toepassing van het verlaagd registratierecht werd gevraagd wel degelijk ‘bescheiden’ zijn. Dat kan zowel voor de koper als de verkoper onaangename gevolgen hebben.

Bescheiden woningen kunnen worden verkocht met toepassing van het verlaagd registratierecht van 6%, in plaats van 12,5%. Een besparing dus van 6,5%.

Eén van de toepassingsvoorwaarden luidt dat het kadastraal inkomen van de woning niet hoger mag zijn dan een bepaald plafond. Afgezien van kleine verhogingen voor kinderen die eventueel ten laste zijn, bedraagt dit plafond 30.000 frank.

Huur.

Het kadastraal inkomen wordt vastgesteld door de administratie van het kadaster. Het is gelijk aan het gemiddeld jaarlijks netto-huurinkomen dat de woning geacht wordt te kunnen opbrengen. Met dien verstande dat men daarbij geen rekening houdt met de huurmarkt zoals die vandaag bestaat, maar wel met de huurmarkt van midden de jaren zeventig.

Stel dat ik vandaag een woning bouw. Het kadastraal inkomen dat de administratie van het kadaster aan deze woning moet geven, vergt dan heel wat denkwerk en fantasie. De administratie moet zich immers aan de hand van allerhande criteria proberen in te beelden welke huurwaarde een dergelijke woning zou hebben gehad, niet vandaag of gisteren maar wel een goede 25 jaar geleden.

Een en ander legt meteen uit dat er in dit land nog vele, vaak oudere en landelijk gelegen woningen zijn met een kadastraal inkomen van niet meer dan 30.000 frank. Midden de jaren zeventig was het immers absoluut niet uitzonderlijk dat men een woning kon huren voor minder dan 30.000 frank per jaar, vooral als men bedenkt dat het kadastraal inkomen niet wordt vastgesteld op basis van de bruto-huurwaarde, maar wel op basis van de netto-huurwaarde, met andere woorden na toepassing van een forfaitaire kostenaftrek van 40%.

Eén van de problemen is dat er in de loop van al die jaren veel gebeurd kan zijn. Belgen worden spreekwoordelijk met een baksteen in de maag geboren, en houden zich vaak bezig met het verbouwen, renoveren en vergroten van de woning die ze ofwel zelf hebben gebouwd, ofwel op de een of andere manier hebben verkregen.

Aangifte.

Op zich vormt zoiets geen probleem. Maar wie belangrijke werken uitvoert, moet in het bezit zijn van een bouwvergunning, en mag ook niet vergeten dat aan de fiscus te melden. De wet is op dat punt heel duidelijk: wie aan een woning verbouwingswerken uitvoert, moet daarvan na afloop van de werken uit eigen beweging aangifte doen bij de administratie van het kadaster. Het kadastraal inkomen zal worden aangepast zodra de werken een verhoging van het kadastraal inkomen tot gevolg hebben met minstens 2000 frank of met een bedrag van minstens 15%. Het nieuwe kadastraal inkomen wordt geacht te bestaan vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de voltooiing van de werken.

Naar verluidt zijn er nogal wat belastingplichtigen die in de loop der tijden vergeten zijn aangifte te doen van het feit dat zij hun huisje (met een kadastraal inkomen van niet meer dan 30.000 frank) inmiddels hebben omgebouwd tot stevige huizen, fermettes of villa’s die zelfs midden de jaren zeventig absoluut niet voor slechts 30.000 frank (netto) per jaar gehuurd konden worden.

Kunnen dergelijke woningen nog met toepassing van het verlaagd registratierecht van slechts 6% worden verkocht? Het antwoord luidt ja, zolang er niemand opmerkt dat het lage kadastraal inkomen al lang niet meer met de werkelijkheid overeenstemt.

Kater.

In het verleden is het af en toe voorgekomen dat de administratie dat wel vaststelde, en tot een retroactieve herziening van het kadastraal inkomen overging. De koper zat dan met een kater. Hij dacht een woning te kunnen kopen met toepassing van het verlaagd tarief, maar kreeg nadien de rekening gepresenteerd.

Als het van de belastingadministratie afhangt, zal dit in de toekomst meer dan ooit het geval zijn. Naar verluidt is immers beslist dat de administratie voortaan in alle gevallen een kijkje zal nemen, telkens zij een aanvraag binnen krijgt om het verlaagd tarief van de registratierechten te kunnen toepassen. Geen verbouwd huis, villa of fermette zal nog aan haar aandacht ontsnappen.

Het gevolg laat zich raden. Eigenaars van woningen met een kadastraal inkomen van niet meer dan 30.000 frank die in de loop der tijden belangrijke werken hebben laten uitvoeren, zullen twee keer nadenken voor zij hun woning te koop aanbieden: zij weten immers dat zij het bezoek van de administratie mogen verwachten. Zij riskeren niet alleen herrie met de koper die het verlaagd tarief van de registratierechten in rook ziet opgaan, maar ook dat de onroerende voorheffing voor de voorbije jaren retroactief zal worden herzien. Een herziening van het kadastraal inkomen kan voor de administratie immers ook de aanleiding zijn om te onderzoeken of de onroerende voorheffing van de voorbije jaren niet met terugwerkende kracht moet worden aangepast.

Voor de kopers ziet de toestand er al niet veel rooskleuriger uit. Terwijl zij allicht hadden verwacht de woning te kunnen verwerven met toepassing van het verlaagd tarief, zullen zij (als het om een verbouwde woning gaat) systematisch worden geconfronteerd met het gewoon tarief van de registratierechten (12,5% in plaats van 6%) en met het vooruitzicht dat de onroerende voorheffing stukken duurder zal zijn dan zij in hun financieringsplannen hadden ingecalculeerd. Wie zei ook weer dat een eigen huisje een zegen behoort te zijn?

De auteur is advocaat bij Dauginet & co. en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Jan Van Dyck