De etalages ogen nog niet somber

De stemming is dubbel aan de vooravond van Mapic, het grote jaarlijkse rendez-vous in Cannes voor de professionals van het winkelvastgoed. Voorlopig laat de crisis zich nog niet te hard voelen, maar niemand twijfelt eraan dat het tanende consumentenvertrouwen ook gevolgen zal hebben voor de winkelmarkt.

Als de mensen niet meer naar de winkel gaan, als er boetieks moeten sluiten en als de huurprijzen dalen, dan pas zullen we merken dat een duurzame crisis ingetreden is. Dat is gelukkig nog niet het geval: het winkelbezoek en de huurprijzen handhaven zich. De handelszaken zetten zich wel schrap.” Dat verklaart Charles Luel, ex-IDG, ex-CB Richard Ellis en nu topman van Retail Partners.

Zijn opvolger bij CB Richard Ellis (CBRE), Patrick Tacq, maakt een gelijkaardige analyse. “Het zijn de retailers die zullen beslissen over de ware gezondheidstoestand van de markt. Als ze hun huur blijven betalen, zal het allemaal wel loslopen. Buiten de sluiting van een tiental Etam-boetieks en enkele alleenstaande gevallen, valt er op dit ogenblik weinig fundamenteels te melden. De concurrentie tussen de ketens houdt de huurprijzen op peil of duwt die zelfs de hoogte in.” Hij verwacht wel dat er magere jaren aankomen voor de ketens uit het middensegment en voor de straten waar die nu gevestigd zijn in Waver, Antwerpen (Huidevetterstraat) of Brussel (de Louiza-flessenhals). Volgens Tacq zullen veel consumenten het middensegment verlaten om tijdelijk hun heil te zoeken bij de twee uitersten, zijnde de luxe en de lowcost.

Crisis? Welke crisis?

Op de luxemarkt lijkt voorlopig alles nog behoorlijk te draaien. “Onlangs hebben we poolshoogte genomen bij de winkeliers in ons nieuwe project 65 Croisette in Cannes”, vertelt Philippe Weicker, die aan het hoofd staat van Codic België. “In de Burberry-boetiek toonde het personeel zich erg verongelijkt. Niet omdat de verwachte omzet niet gehaald zou zijn, maar omdat een klant, mevrouw Smirnoff, de hele inhoud van de winkel opgekocht had. De boetiek zat dus door haar voorraad heen en het personeel was technisch werkloos tot de rekken weer waren aangevuld. Maar ze hadden wel in één dag de omzet van een hele maand gerealiseerd.”

Weicker merkt op dat de 2500 vierkante meter luxeboetieks op de Croisette in Cannes op de vastgoedinvesteringsmarkt evenveel waard is als het hele B-Park (het gloednieuwe retailpark aan de rand van Brugge) met zijn 42.000 vierkante meter aan handelszaken. Bovendien beloven de huurprijzen in het Codicproject in Cannes – 2600 euro/ vierkante meter/jaar, terwijl dat niet ver daar vandaan bijna het dubbele is – nog een fikse meerwaarde in de komende jaren.

Philippe Weicker voorspelt ook een mooie toekomst voor de discountketens (Zeeman, Blokker, Trafic, Jennifer) en de zogenaamde ‘alternatieve verkopers’ zoals Kruidvat. “Naarmate de koopkracht toenam, zijn sommige consumenten op zoek gegaan naar de prijs om de prijs. Kwestie van boven de massa uit te steken. Nu maken we de omgekeerde beweging mee en is er een terugkeer naar de goedkoopste producten op de markt.” Dat Delhaize opnieuw met een discountformule start, is geen toeval.

Volgens Fedis (Belgische federatie van de distributie) kondigt 2009 zich somber aan voor de handel. “De sector van de textielketens houdt rekening met een nulgroei en een stijging van de personeelskosten met 3 procent”, zegt gedelegeerd bestuurder Dominique Michel. “Ook voor de elektronicakleinhandel zijn de vooruitzichten niet rooskleurig. En al is de belangrijkste oorzaak van die verwachte consumptiedaling grotendeels psychologisch van aard, de gevolgen zijn er niet minder om. De financiering van nieuwe projecten is volledig stilgevallen.”

Vandaar de bekommernis van Fedis om de schade met alle mogelijke middelen in te dijken. Het is dan ook best mogelijk dat het, in samenspraak met de Belgisch-Luxemburgse Raad voor Winkelcentra (BLRW), weer eens op de barricaden klimt om een snelle herziening van de wetgeving op de sperperiode te eisen. Fedis vindt dat de sperperiode ingekort moet worden (vier in plaats van zes weken) en wil ook minder beperkingen.

De evolutie van de huurprijzen in de Belgische winkelstraten laat, zoals Charles Luel al opmerkte, echter nog geen crisistoestanden vermoeden. De huurprijzen blijven in de meeste steden fors stijgen. Uitschieters zijn onder meer Aalst (Nieuwstraat, +25 % ), Sint-Niklaas (Stationstraat, +20 %), Tongeren (Maastrichtlaan, +20 %) en Namen (Rue de l’Ange, +17 %) .

Slechte timing voor projecten

Vorig jaar rond deze tijd stonden heel wat Belgische vastgoedprofessionals op de Croisette aan de klaagmuur omdat de plaatselijke en/of gewestelijke overheid een aantal commerciële projecten op een laag pitje gezet had. Projecten als Entre les Deux Portes (Guldenvlies, Brussel), het Retail Park van Chatelineau en de Shopping Expo (Charleroi) zitten nu nog altijd muurvast.

Het is ook nog altijd wachten op de eerste tastbare tekenen van de aanleg van een commercieel centrum met regionale inslag op het Heizelplateau. Om schot in de zaak te krijgen, heeft het Brussels Gewest de tandem Henri Dineur (gewezen kabinetschef van Charles Picqué (PS)) en Paul Delesenne (ex-Catella-Codemer en ex-Robelco) op het dossier gezet. In afwachting kan de Vlaamse ontwikkelaar Uplace alvast een hoge borst opzetten met zijn megaproject in Machelen. Het wordt een stad-in-de-stad waar ‘werken, wonen, winkelen en ontspannen naadloos in elkaar overlopen’. Volgens de jongste berichten heeft de economische conjunctuur het enthousiasme van de potentiële investeerders echter behoorlijk bekoeld: men spreekt van een financiering van ongeveer 600 miljoen euro.

Elders krijgen sommige al opgestarte projecten niettemin duidelijk vorm. Zoals Anspach van Fortis Real Estate. 25 jaar na de teloorgang van de historische galerij wordt de heropening verwacht voor begin september 2009. “Dat is drie maanden eerder dan de oorspronkelijke planning”, zegt Alain De Coster, die aan het hoofd staat van het departement ontwikkeling bij Fortis RE. De aangekondigde investering bedraagt 100 miljoen euro ten laste van de ontwikkelaar (Fortis RE) en 40 miljoen ten laste van Austria, de gerant van het casino. “Anspach staat elf maanden voor de opening en we hebben al ongeveer tachtig procent van de zowat 30.000 vierkante meter handelsoppervlakte verhuurd”, stelt Boris Van Haare Heijmeier van Cushman & Wakefield. Fortis RE heeft overigens de derde uitbreiding van het Woluwe Shopping Center opgestart, waarvan de opening gepland is voor het einde van 2010. Woluwe blijft intussen het meest rendabele winkelcentrum van Brussel, ondanks zijn veertig jaar.

Dat de Antwerpse winkelmarkt puik presteert, blijkt onder meer uit de huurprijsevolutie op de Meir. De tophuurprijzen liggen er op hetzelfde niveau als dat van de Brusselse Nieuwstraat. Een schaduwzijde in Antwerpen is dat de zeer goed gelegen locaties uiterst zelden op de markt komen. “Sommige nieuwe ketens, vooral dan in de textiel, opteren voor een eerste vestiging op de Meir in plaats van in Brussel”, merkt Patrick Tacq op.

Duurzaam shoppen

In Dubai opende eind oktober de DubaiMall zijn deuren, een werkstuk van de projectontwikkelaar Emaar Malls en met 1.100.000 vierkante meter het grootste shoppingcenter ter wereld. In West-Europa lijkt de tijd van de mastodontprojecten stilaan voorbij. Maar er staan wel heel wat renovatieprojecten op stapel in de stadscentra. Die zijn weliswaar van langere adem en vaak minder omvangrijk, maar ze bieden wel het voordeel dat ze zich inschakelen in het historische stedelijke weefsel.

Het grootste stedelijke renovatieproject van Europa, Liverpool One, dat enkele dagen geleden officieel geopend werd, zal een vooraanstaande plaats innemen op de stand van de projectontwikkelaar Grosvenor. Dit gemengde project in het centrum van Liverpool omvat meer dan 160 boetieks, 21.400 vierkante meter restaurants, bars en cafés, een complex van veertien bioscoopzalen, een aangelegd park van twee hectare, twee hotels, 500 appartementen, kantoren en 3000 parkeerplaatsen.

Het project vertoont gelijkenissen met Médiacité van de projectontwikkelaar Wilhelm & Co. Médiacité opent binnen het jaar op de site van de oude walserij van Longdoz. Op een oppervlakte van zes hectare brengt dit gemengde project van de hand van de architect-designer Ron Arad en Jaspers & Eyers Architects op 160.000 vierkante meter commerciële, culturele en vrijetijdsactiviteiten samen rond het thema van audiovisuele en andere media. Het winkelgedeelte zal ongeveer 43.000 vierkante meter omvatten.

Op Mapic 2008 komt ook het duurzaamheidsthema ruim aan bod. Een voorbeeld: de Franse projectontwikkelaar Immobilière Frey zal in Lille-Sud (opening gepland in 2010) zijn sterproject voor een ecologisch commercieel park voorstellen. Het ecologische arsenaal omvat onder meer recyclage en de recuperatie van afval- en regenwater, zonnecellen en windmolens, verwarming van water met zonne-energie en thermische schoorstenen voor een natuurlijke airconditioning. De winkelketens doen ook hun duit in het zakje door hun afval te sorteren en gebruik te maken van recycleerbare verpakkingen. De bouw van soortgelijke greencenters is gepland in Toulouse en ten zuiden van Lyon.

In ons land heeft zowel Codic met B-Park in Brugge als Redevco in Wilrijk zich achter zo’n aanpak geschaard. Op het programma staan onder meer: de integrale opvang van het regenwater met natuurlijke doorfiltering, sortering van het afval, natuurlijke koeling en verlichting, zonnepanelen en groene daken. (T)

Door Philippe Coulée